BOPMA Boletín Oficial de la Provincia de Málaga

Edicto 3022/2016

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Edicto 3022/2016, publicado en el Boletín número 99 del día 26 de mayo de 2016

ADMINISTRACIÓN MUNICIPAL
SAYALONGA
Por Acuerdo del Pleno de fecha 29 de octubre de 2015, se aprobó definitivamente el Plan Parcial de Ordenación del sector SUS(s) 5, el Calvario, que desarrolla el Plan General de Ordenación Urbanística de este Municipio, asimismo con fecha 10 de marzo de 2016, se procedió al depósito e inscripción en el Registro Autonómico número 6827, y con fecha 23 de marzo de 2016, en el Registro Municipal número 01/2016.
El acuerdo de aprobación definitiva tiene el tenor literal siguiente:
CERTIFICADO APROBACIÓN DEFINITIVA PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN DEL SECTOR SUS (S) 5 EL CALVARIO
Francisco de Paula de la Torre García, Secretario Interventor del Excmo. Ayuntamiento de Sayalonga. Málaga.
Certifico: Que, consultado, los documentos obrantes en esta Secretaria a mi cargo, resulta que en sesión ordinaria celebrada por el Pleno Municipal del Ayuntamiento de Sayalonga el día 29 de octubre de 2015, se adoptó el siguiente acuerdo:
“12.º APROBACIÓN DERFINITIVA DEL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN SECTOR SUS (s) 5 “ EL CALVARIO”.
Por la Alcaldía se somete a la consideración del Pleno municipal la moción de 19 de octubre del presente año que a continuación se transcribe:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Visto que, aprobado inicialmente el Plan Parcial de Ordenación del sector SUS (s) 5 por Resolución de Alcaldía número 2013/0104 de fecha 24 de abril de 2013, ha sido sometido a información pública durante el plazo de un mes, mediante anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga número 123, de fecha 1 de julio de 2013 y en el diario La Opinión de Málaga, de fecha 16 de junio de 2013.
Visto que en el período de información pública no se han presentado alegaciones.
Visto que con fecha 16 de octubre de 2015 se recibió informe de la Consejería Medio Ambiente y ordenación del Territorio con las siguientes conclusiones: Informar favorablemente el Plan Parcial de ordenación del Sector SUS (s) 5 de las NN.SS. de Sayalonga, promovido por el Ayuntamiento.
Visto el informe de Secretaría de fecha 19 de octubre de 2015, de conformidad con el artículo 22.2.c) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local, así como con los artículos 31.1.B) y 32.1.3.ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Por todo lo anterior, el Pleno del Ayuntamiento asume el siguiente:
Acuerdo
Primero. Aprobar definitivamente el Plan Parcial de Ordenación del sector SUS (S) 5, que desarrolla el Plan General de Ordenación Urbanística de este Municipio,
Segundo. Remitir la documentación completa del Plan Parcial de Ordenación al Registro Autonómico y al Registro Municipal para su depósito e inscripción.
Tercero. Previo depósito e inscripción en el Registro Autonómico y en el municipal, el Acuerdo de aprobación definitiva, así como el contenido del articulado de sus Normas, se publicarán en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga.
La publicación llevará la indicación de haberse procedido previamente al depósito en el Registro del Ayuntamiento y en la Consejería Medio Ambiente y Ordenación del Territorio”.
Asimismo, de conformidad con el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, se publican a su vez las Normas urbanísticas del Plan Parcial Urbanístico citado.
PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN URBANA DEL SUS(s)-5
Calle Calvario, Sayalonga (Málaga)
Promotor: Ayuntamiento de Sayalonga Expediente mayo 2011 (Fecha febrero 2015)
Equipo redactor Autor: Manuel J. Medina Arrabal, Arquitecto: M.ª Piedad Medina Ortega, Arquitecta Colaborador: Joaquín Ortega Valdivieso, ICCP
Estudio Calle Cruz, 64, Nerja (Málaga). Tlf.: 952 526 127. Fax: 952 527 457. Email: manumedina@arquired.es
CAPÍTULO I
Memoria descriptiva
1.1. Naturaleza del trabajo La presente Memoria, conjuntamente con la documentación gráfica, constituyen los documentos que integran el Plan Parcial de Ordenación del SUS(s)-5, según la MPE simultánea al PGOU-AP a la LOUA de las Normas Subsidiarias de Planeamiento del Término Municipal de Sayalonga, en la Provincia de Málaga, en adelante NN.SS. Esta documentación será remitida al Ayuntamiento de Sayalonga para su tramitación y aprobación, si procede, conforme al art. 32 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002 de diciembre, en adelante LOUA.
1.2. Propietarios - Promotores. Estudio de la propiedad del suelo El encargo del presente Plan Parcial, ha sido realizado por parte del Ayuntamiento de Sayalonga, con domicilio para notificaciones en Plaza Rafael Alcoba n.º 20 de Sayalonga (Málaga), atendiendo a su legitimidad para la formulación de los Planes Parciales y demás ins-
trumentos de planeamiento en virtud del sistema de cooperación previsto en la MPE.
El sector SUS(s)-5 se divide en 2 unidades en este PP por los motivos:
Desarrollar los compromisos adquiridos por el Ayuntamiento con el sector.
Que los intereses de los propietarios con edificaciones construidas y los que no tienen edificaciones realizadas van a distinto ritmo.
La estructura de la propiedad encontrada en el ámbito de la actuación, es la que se acompaña en el cuadro siguiente, si bien ha de tenerse en consideración que las superficies y titulares son los que resultan de la reciente medición efectuada en el terreno, y atendiendo a las indicaciones de los propietarios, por lo que no siendo el Plan Parcial el instrumento adecuado para establecer sus derechos subjetivos al aprovechamiento, las superficies y titulares señalados son a efectos informativos, sin perjuicio de la definitiva concreción que resulte en el trámite de información pública y en el proyecto de reparcelación, el cual, sí constituye el instrumento adecuado y competente para definir con exactitud los derechos subjetivos de los titulares de bienes y derechos afectados.
Sin sobrepasar la ordenanza de aplicación y mediante MPE, con objeto de:
Permitir compatibilizar la voluntad de los propietarios que quieran colmatar la ordenanza, con los que no deseen llegar al límite de la ordenanza.
Que los propietarios que hayan sobrepasado la edificabilidad de derecho asignada y se encuentren fuera de ordenación puedan regularizar su edificación con el límite de la ordenanza.
Se permitirán intercambios de aprovechamiento, entre los distintos propietarios de ambas unidades en las que queda dividido el PP, incluido el ayuntamiento como propietario, mediante Modificación Puntual de Elementos.
PROPIETARIOS SUS(s)-5 SAYALONGA SUS(s)-5 “LIBRE” F1 2 1026 - 29086A002010260000SI - 582,17 - 6,5694% - 4,4629% DELEG PROV HACIENDA DE MÁLAGA (DEPOSITO) - S-2.926.011-D AVD. ANDALUCÍA, 2, 29.007, MÁLAGA, MÁLAGA
F2 2 1027 - 29086A002010270000SJ - 433,70 - 4,8940% - 3,3247% JOSE RUIZ GUERRERO (AISL - B+1), 74.792.627-P - C/ LOMA, 4, 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
F3 2 1025 - 29086A002010250000SX - 580,96 - 6,5558% - 4,4536% ANTONIO FERNÁNDEZ CABELLO (AISL - B+1) - 24.958.751-W - C/ ALTA, 3, 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
F4 2 1023 - 29086A002010230000SR - 512,26 - 5,7805% - 3,9270% MANUEL SÁNCHEZ CAMACHO (AISL - B+1) - 24.830.374-B - C/ POETA AGUSTÍN RUANO, 12, 1ºB, 29.011, MÁLAGA, MÁLAGA
F5 2 1606 - 29086A002016060000SZ - 665,09 - 7,5051% - 5,0986% MANUEL SÁNCHEZ CAMACHO (AISL - B+1) - 24.830.374-B - C/ POETA AGUSTÍN RUANO, 12, 1ºB, 29.011, MÁLAGA, MÁLAGA
F6 2 1020 - 29086A002010200000SM - 781,93 - 8,8236% - 5,9943% - MANUEL SÁNCHEZ DE VICENTE (AISL - B+1) - 24.738.786-D - C/ RAFAEL ALCOBA, 5, 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
F8 2 1031 - 29086A002010310000SE - 843,65 - 9,5201% - 6,4674% HEREDEROS DE JOSÉ NAVAS CALZADO (ENTREM - B+1) - 25.113.077K - C/ MORALES, 27, 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
F9 2 1030 - 29086A002010300000SJ - 546,47 - 6,1666% - 4,1892% AUTO TALLERES MAYVI SL (ENTREM - B+1)
F10 - 002001900VF07D0001IW - 920,76 - 10,3902% - 7,0585% - ANTONIO MANUEL SANTISTEBAN GUERRERO (ENTREM - B+1) - 52.581.272-Y URB. LOS OLIVOS, 1, 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
F11 2 1029 - 29086A002010290000SS - 1.576,50 - 17,7899% - 12,0854% - ANTONIO FERNÁNDEZ CABELLO (ENTREM - B+1 + ZV + EQU) 24.958.751-W - C/ ALTA, 3, 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
F12 2 1028 - 29086A002010280000SE - 472,21 - 5,3286% - 3,6200% FERNANDO GARCÍA PARRA / DOLORES MOLINA SÁNCHEZ (AISL B+1) - 74.816.280-V / 74.816.288-W - C/ CALVARIO, 2 - 29.752 SAYALONGA, MÁLAGA
F13 2 1032 - 29086A002010320000SS - 417,47 - 4,7109% - 3,2003% ANTONIO PÉREZ LÓPEZ (ZV) - 74.778.460-D - C/ CAMPILLO, 9 - 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
F14 CALLES - 528,62 - 5,9652% - 4,0524% - AYUNTAMIENTO DE SAYALONGA (CALLES) - P2908600F - PZ RAFAEL ALCOBA, 12 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
TOTAL SUS(S)-5 “LIBRE” - 8.861,79 - 100,00% - 67,9344%
F15 SGAL - 594,43 - SISTEMA GENERAL ÁREAS LIBRES - P2908600F PZ RAFAEL ALCOBA, 12 - 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
SUS(S)-5 “VP” F7 2 991 - 29086A022009910000SZ - 4.182,83 - 100,00% - 32,0656% CARMEN ALCOBA GORDILLO (SAYALCOBA) (VP-B+2 + ZV + CALLE) - 24.990.279-C - C/ PLAYA CASTILLO DUQUESA, 40 - 29.640 FUENGIROLA, MÁLAGA TOTAL SUS(S)-5 “VP” - 4.182,83 - 100,00% - 32,0656%
F15 SGAL - 280,57 - SISTEMA GENERAL ÁREAS LIBRES - P2908600F PZ RAFAEL ALCOBA, 12 - 29.752, SAYALONGA, MÁLAGA
TOTAL SUS(S)-5 - 13.044,62 TOTAL SGAL - 875,00
1.3. Superficie del terreno afectado El terreno a ordenar al que afecta este Plan Parcial tiene una superficie total según reciente medición topográfica de 13.044,62 m2 que a la vez se divide en dos unidades:
SUS(s)-5 “LIBRE”: 8.861,79 m²s SUS(s)-5 “VP”: 4.182,83 m²s
1.4. Conveniencia y oportunidad de su formulación En fecha de diciembre de 1992 se aprueba definitivamente la NNSS de Sayalonga redactada por la Diputación Provincial de Málaga. En los planos de ordenación de dicho PGOU aparece el ámbito del actual SUSs-5 como SNU común.
Con en la vigencia de dicha normativa con el paso de los años el propio consistorio entubo el arroyo que discurre por el centro del ámbito del actual SUSs-5 para convertirlo en la calle calvario (sin conocer cuál fue el montante de esta inversión) y posteriormente a realizar infraestructuras y pavimentación de la calle con cargo a:
Distintos programas de subvenciones ligados a los anuales Acuerdo para el Empleo y la Protección Social Agrarios (AEPSA) del año 1.989/1.990 por los siguientes valores: 100.000 € + 39.330 € = 139.330 € en total
(FEIL) Fondo Estatal de Inversión Local para el Empleo 2008 por valor de 176.538,67 € + 4.261,99 € = 180.800,66 €
En fecha de 14 de diciembre de 2.004 el consistorio firma Convenio Urbanístico con la empresa Sayalcoba, Sociedad Limitada, con objeto de recalificar una finca de su propiedad. Que parte de la misma está dentro del ámbito de la SUSs-5 y que el resto está dentro de SUSs6 y otra parte en el SUNS-2 que queda condicionado su entrada en carga hasta que se han desarrollado los sectores anteriores (SUSs-5 y SUSs-6). El cumplimiento del convenio impide la solicitud de devolución de las cantidades convenidas por valor total de 300.000 €, de los cuales hay ya cobrados 150.000 €.
En fecha de 9 de diciembre de 2005 el consistorio firma Convenio Urbanístico con la empresa Vicenmay, Sociedad Limitada, más adenda de dicho convenio en fecha de 10 de mayo de 2.006 con objeto de recalificar varias fincas de su propiedad. Que parte de la misma esta dentro del ámbito de la SUSs-5 y que el resto esta dentro del SUSs-7 y otra parte en el SUNSs-1, que queda condicionado al desarrollo de los sectores anteriores (SUSs-5 y SUSs-7). El cumplimiento del convenio impide la solicitud de devolución de las cantidades convenidas por valor total de 182.687 €, de los cuales hay ya cobrados 54.671,75 €.
En fecha de 18 diciembre 2009 se presenta informe sobre la parcela de propiedad de Vicemay que había solicitado el grado de cumplimiento de la clasificación de sus terrenos con objeto de requerir la devolución al consistorio de las cantidades entregadas a la firma del convenio.
En fecha de 28 de octubre de 2010 se aprueba definitivamente por el consistorio de Sayalonga el PGOU AP de las NNSS de Sayalonga a la LOUA. Con el informe favorable de la Consejería de Ordenación del
Territorio de 3 de septiembre de 2010 tanto de la Adaptación Parcial como de las MPE SUSs-4 y MPE SUSs-5.
En fecha de 2 julio de 2012 la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Málaga en sesión celebrada este día aprobó con el informe favorable la MPE SUSs-5 simultánea a la adaptación parcial. En dicha MPE se establecieron las cargas de Equipamientos, Viviendas Protegidas, 10 % AM y SGAL en correspondencia al estándar aprobado por la AP (encontrándose parte del mismo fuera del ámbito y adscrito al mismo a requerimiento de la Consejería).
En fecha de 30 de enero de 2013 se presenta informe sobre la parcela 1031 del polígono 22 a solicitud del consistorio con objeto de fundamentar en el juicio 80/2.013 del juzgado de primera instancia e instrucción de Torrox la concesión de licencia otorgada en el ámbito del SUSs-5 a doña Mari Carmen Gómez Solla en fecha de 4 de noviembre de 2004.
La justificación de la procedencia de su formulación se desprende de la Modificación Puntual de Elementos, en adelante MPE, aprobada paralelamente a la Adaptación parcial a la LOUA de las NNSS de Sayalonga, en sesión celebrada el día 2 de julio de 2.012 por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Málaga.
Este Plan Parcial, el futuro proyecto de Urbanización y la propia Urbanización de los terrenos, va a servir para articular la estructura territorial de la zona, ordenarla y potenciarla de acuerdo con las determinaciones la MPE simultánea al PGOU-AP de las NNSS.
La planificación, ordenación y urbanización de estos terrenos, es del todo conveniente, porque constituirá una unidad funcional con otras áreas que existen en la zona, creándose un núcleo residencial de viviendas de protección de notable valor social y económico para el municipio.
Por ello, consideramos conveniente y oportuno la redacción, tramitación y aprobación de este Plan Parcial.
1.5. Marco legal 1.5.1. Apoyo jurídico El apoyo jurídico y el marco legal en que nos moveremos para la redacción de este planeamiento, son las determinaciones y normativa de aplicación prevista en la MPE, en la Adaptación a la LOUA de las NNSS de Sayalonga y en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), así como el Reglamento de Planeamiento.
1.5.2. Clasificación y calificación del suelo La MPE de la SUS(s)-5 otorga a este suelo la clasificación y calificación de suelo urbanizable residencial 52,68% VP y lo incluyen dentro de la SUS(s)-5 con las siguientes características:
1.5.3. Normativa de la mpe a utilizar en este proyecto
MPE
Superficie a ordenar: 13.044,62m². Uso principal: Residencial 52,68% VP Edificabilidad bruta: 0,493 m2/m2. Edif. s/parcela neta Viv Aisladas: 0,556 m2/m2. Edif. s/parcela neta Viv B+1: 1,680 m²/m² Edif. s/parcela neta VP: 1,743 m²/m² Densidad de viviendas: 49,26 viv/Ha Techo máximo edificable: 6.425,74 m²t Parcela mínima: --Ordenanzas que le afectan: N3 o vivienda adosada, N5 o vivienda aterrazada (bloque), N4 o vivienda aislada Sistema de actuación: Cooperación
De acuerdo con dichas determinaciones y teniendo en cuenta la superficie del sector según reciente medición topográfica, se establecen las condiciones de ordenación a tener en cuenta para el desarrollo de este Plan Parcial:
PLAN PARCIAL
Superficie a ordenar: 13.044,62m² Uso principal: Residencial 52.68% VP Edificabilidad bruta: 0,493 m2/m2.
Edif. s/parcela neta Viv Aisladas: 0,481 m2/m2. Edif. s/parcela neta Viv B+1: 1,410 m²/m² Edif. s/parcela neta VP: 1,743 m²/m² Densidad de viviendas: 49,26 viv/Ha Techo máximo edificable: 6.425,74 m²t Parcela mínima: --Ordenanzas que le afectan: N3 o vivienda adosada, N5 o vivienda aterrazada (bloque), N4 o vivienda aislada Sistema de actuación: Cooperación
La MPE se aprobó con una zonificación definida. En ella estaban fijadas las parcelas con los usos previstos, así como la superficie reservada a tales usos.
La reserva de equipamientos prevista en la MPE consiste en dos parcelas:
EQ-1 con una superficie de 531,45 m² EQ-2 con una superficie de 240,55 m²
La parcela EQ-1 está ocupada por un depósito de agua. La parcela EQ-2 se encuentra sin edificar.
La parcela EQ-1 está considerada como Sistema General Equipamiento, por lo que no puede computar como Equipamiento Local en el sector.
Como quiera que se trata de:
Un sector muy urbanizado como exige el artículo 17.2 con la participación tanto de las administraciones estatales, regionales, comarcales y locales
Que las edificaciones existentes en el sector no solo son compatibles, sino que además era el objetivo primordial de la propia Modificación Puntual de Elementos ya que de no haber sido así no hubiese procedido la aprobación de la MPE que califica la zona, determinando la mencionada MPE en su plano de calificación como iban a quedar las zonas, las cuales se han mantenido rigurosamente en el Plan Parcial.
Que debido a las especiales condiciones de desarrollo del sector no es posible sin modificar la zonificación de la propia MPE insertar un nuevo equipamiento, lo cual llevaría a retrotraer los actos a una nueva MPE para incluir nuevos espacios que permitieran nuevos suelos de equipamiento.
Que las parcelas libres que quedan no tienen superficie suficiente para albergar el equipamiento local.
Que el sector cuenta con el gravamen de un Sistema General destinado a Abastecimiento que también tiene obligación de urbanizar sin estar recogido anteriormente dicha carga en ningún lugar.
Desde este plan parcial, y en atención a lo anteriormente expresado, se aplica la excepción que permite el artículo 17.2 de la LOUA, aportando este Plan Parcial una parcela para Equipamiento Local, quedando así deficitaria de equipamiento local, que queda compensada con la parcela de Equipamiento General puesto que también tiene la obligación de urbanizar sin estar recogida anteriormente dicha carga en ningún área o sector.
El artículo 17.2 de la LOUA dice:
“Podrá eximirse parcialmente en la ordenación de concretos sectores de suelo urbano no consolidado, cuando las dimensiones de éstos o su grado de ocupación por la edificación hagan inviable dicho cumplimiento o éste resulte incompatible con una ordenación coherente.
La excepción será igualmente aplicable a los sectores de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable en que se hayan llevado irregularmente a cabo, total o parcialmente, actuaciones de urbanización y edificación que el Plan General de Ordenación Urbanística declare expresamente compatibles con el modelo urbanístico territorial que adopte.”
COMPARATIVA ENTRE MPE Y PLAN PARCIAL
UNIDAD DE EJECUCION MPE - PLAN PARCIAL - COMPARATIVA
Tipo de suelo SUS SUS SUS SUP TOTAL UNIDAD - 13.044,62 m² - 13.044,62 m² - 0,00 m²
Superficie Privada - 13.044,62 m² - 13.044,62 m² - 0,00 m² Superficie Pública - 0,00 m² - 882,00 m² SGAL - 882,00 m² SGAL Uso previsto - RESIDENCIAL 50 % VP - RESIDENCIAL 50 % VP m²s - % techo m²t - m²s - % techo - m²t - m²s - % techo - m²t Viviendas aisladas - 2.582,29 - 22,34% - 1.435,75 - 2.981,87 22,344% - 1.435,75 - 399,58 - 22,34% - 0,00 Viviendas B+1 - 955,30 - 24,98% - 1.604,90 - 1.137,98 - 24,976% - 1.604,90 - 182,68 - 24,98% - 0,00 Viviendas VP - 1.942,10 - 52,68% - 3.385,08 - 1.942,10 - 52,680% - 3.385,08 - 0,00 - 52,68% - 0,00 PARCELAS NETAS Y TECHO - 5.479,69 - 100% - 6.425,74 6.061,95 - 100% - 6.425,74 - 582,26 - 100% - 0,00 Edif. s/parcela bruta - 0,493 m²/m² - 0,493 m²/m² - 0,000 m²/m² Edif. s/parcela neta Viv Aisladas - 0,556 m²/m² - 0,481 m²/m² -0,075 m²/m² Edif. s/parcela neta Viv B+1 - 1,680 m²/m² - 1,410 m²/m² - -0,270 m²/m² Edif. s/parcela neta VP - 1,743 m²/m² - 1,743 m²/m² - 0,000 m²/m² Aprovechamiento libre - 3.040,66 - 3.040,66 - 0,00 Aprovechamiento VP - 2.501,57 - 2.501,57 - 0,00 TOTAL APROVECHAMIENTO - 5.542,23 - 5.542,23 - 0,00 APROV. SUSCEP. APROP. (90%) - 90,0% (4.988,01) - 90,0% (4.988,01) - 0,0% (0,00) 10% del aprovech. Urb. - 10,0% (554,22) - 10,0% (554,22) - 0,0% (0,00) Densidad de Viv Bruta - 49,26 viv/Ha - 49,26 viv/Ha - 0,00 viv/Ha NUMERO TOTAL DE VIVIENDAS 64 Viv 64 Viv 0 Viv Número de viviendas Libres 30 Viv 30 Viv 0 Viv Número de viviendas VP 34 Viv 34 Viv 0 Viv
CESIONES
Viario - 5.487,93 m² (42,07%) - 4.905,67 m² (37,61%) - -582,26 m² (-4,46%) Zonas verdes - 1.305,00 m² (10,00%) - 1.305,00 m² (10,00%) 0,00 m² (0,00%) Equipamiento Local - 772,00 m² (5,92%) - 240,55 m² (1,84%) -531,45 m² (-4,07%) Equipamiento General - m² - 531,45 m² (4,07%) - 531,45 m² (4,07%) Elementos técnicos - 0,00 m² (0,00%) - 0,00 m² (0,00%) - 0,00 m² (0,00%) Total suelo cesión gratuita - 7.564,93 m² (57,99%) - 6.982,67 m² (53,53%) - -582,26 m² (-4,46%) SGAL- m² - 882,00 m² (6,76%) - 882,00 m² (6,76%) Superficie Neta - 5.479,69 m² (42,01%) - 5.179,95 m² (46,47%) - -299,74 m² Cesión suelo del 10% de AM - 547,97 m² (10,00%) - 518,00 m² (10,00%) - -29,97 m² (0,00%)
GESTIÓN
SISTEMA DE ACTUACIÓN: COOPERACIÓN COOPERACIÓN -
TRAMITACIÓN: PP, PU, PR - PP, PU, PR -
ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN - N3, N4 y N5 - N3, N4 y N5 - --Coeficiente de aprovechamiento de VP/VL: 0,739
FICHA DEL SUS(s)-5 EN LA MPE PORMENORIZADO
Sector: SUS(s)-5 Nucleo: Sayalonga Tipo de ejecución: Unidad de Ejecución Objeto de ejecución: Urbanización Actuación urbanística: PP, PU, PR Sitema de ejecución: Cooperación Superficice (m²): 13.045 Equipamiento (m²): 772 (5,92%) Elementos técnicos (m²): 0 (0,00%) Viario (m²): 5.488 (42,07%) Edificabilidad bruta (m²t/m²s): 0,493
Edif. neta VIV aislada(m²t/m²s): 0,556 Edif. neta VIV B+1 (m²t/m²s): 1,680 Edif. neta vivienda VP (m²t/m²s): 1,743 Densidad viviendas (Viv/Ha): 49,26 Uso: Residencial 50 % VP
ORDENACIÓN ESTRUCTURAL
Reserva VP: 50,00% Áreas libres (m²): 1.305 (10,00%)
Determinaciones: 1. Se ejecutará la vía perimetral de circunvalación conforme proyecto ya redactado, cumpliendo siempre las determinaciones que se aportan en la Adaptación. 2. Se urbanizará correctamente todo el sector, zonas verdes inclusive, cumpliendo estrictamente las especificaciones que para ello establecen la Adaptación. 3. Se justificarán específicamente las condiciones de urbanización para la adecuada estabilidad del terreno, aportando estudios geotécnicos e informes técnicos especializados sobre el suelo y la correcta ejcución de la urbanización. 4. Bajo las vías de acceso se construirán las siguientes infraestructuras:
Saneamiento Ø 60 cm Abastecimiento Ø 150 cm
5. Se dejará previsto, bajo las directrices de proyectos redactados por profesionales técnicamente competentes, la preinstalación para enterrar la red de media tensión bajo las calzadas.
6. La edificación en el sector se ordenará con la normativa particular que para ello se establece en la Adaptación.
7. En la zona Intensiva n.º 2, la planta baja estará destinada exclusivamente a un uso comercial.
8. Esta ficha cumplirá el art. 17 de la LOUA 9. En el caso de nuevas intervenciones urbanizadoras será necesaria la realización de un estudio acústico y la adopción de las medidas precisas que se deriven del mismo para el cumplimiento de los límites establecidos en la legislación de ruido en vigor, que habrá de ser abonada por los propietarios del sector.
1.6. Marco físico 1.6.1. Características naturales del territorio El territorio donde se redacta este Plan Parcial de Ordenación pertenece al término municipal de Sayalonga. Este municipio tiene una extensión territorial de 18,2 km2. El Sector está situado en la zona este del núcleo municipal, conectando con el suelo urbano consolidado. Sus límites son: Los terrenos sobre los que se formula la presente propuesta de ordenación tienen, las lindes usos y superficies que se detallan. Linda al norte, este y sur con terrenos no urbanizables Oeste con suelos urbanos consolidados.
1.6.2. Topografía del terreno En cuanto a la topografía, en estas parcelas existen diferencias de cotas apreciables, según se define en planos como la totalidad del término municipal, ello es debido a que las parcelas están situadas sobre la ladera de una colina con una orientación suroeste.
1.6.3. Vegetación El Plan Parcial cuenta en su interior con algunos arbustos.
1.6.4. Clima Temperatura: El clima de este Término Municipal al igual que el del resto de la comarca de la Axarquía es templado y cálido, aunque algo menos benigno que las zonas más costeras de la comarca. Precipitaciones: En Sayalonga, las lluvias son escasas y de poca entidad, se producen durante el otoño e invierno. Vientos: Los vientos son moderados y según su lugar de origen son más o menos cálidos, o más o menos húmedos. Se diferencian en
Levante y Poniente. Dentro de los de Levante pueden distinguirse dos principales, Levante de componente Este llamado “granadino” es seco y frío durante el invierno. Levante de componente Sureste, procedente del Mediterráneo, es más húmedo aunque normalmente no origina lluvias, aunque se deja sentir durante todo el año su incidencia máxima se produce en verano.
Los de Poniente son masas de aire húmedo procedentes del Atlántico, son los que originan las precipitaciones más importantes durante el otoño e invierno.
1.7. Usos, edificaciones e infraestructuras existentes 1.7.1. Usos El Plan Parcial cuenta con terrenos sin aprovechamiento agrícola, y el uso de las edificaciones existentes es el residencial, y algunos bajos comerciales.
1.7.2. Edificaciones En los terrenos sobre los que se realiza este Plan Parcial existen diversas edificaciones de tipo unifamiliar aislado, además de las edificaciones situadas en la parte baja de la calle Calvario que consisten por lo general en bajos comerciales, en algunos casos con viviendas en la planta superior. La zona más al sur del sector se quiere destinar a viviendas protegidas con una tipología de planta baja más 2 alturas. En esta zona no existe edificación alguna, sin embargo, consta con las conexiones necesarias para conseguir las infraestructuras necesarias para convertirse en solar.
1.7.3. Infraestructura Se realizó una obra de mejora de la reordenación de infraestructuras de la Calle Calvario acogida al Fondo Estatal de inversión local para el empleo de 28 de noviembre de 2008. Estas obras terminaron en enero de 2010, con lo que esta calle cuenta con infraestructuras suficientes para cubrir las necesidades actuales y futuras de la zona, además de contar con un renovado asfalto, aceras, alumbrado y mobiliario urbano.
1.7.3.1. Viaria Se conserva la actual vía de acceso, conocida como calle calvario, la cual se encuentra totalmente consolidada puesto que se realizó una mejora de sus infraestructuras y de su pavimentación adecuándola a las actuales y futuras necesidades de la zona.
1.7.3.2. Abastecimiento de agua La ordenación del Plan Parcial, se encuentra afectado por una red de abastecimiento de PAD ø90 que pasa por calle Calvario. Esta red no supondrá un problema para el abastecimiento del sector.
1.7.3.3. Saneamiento Actualmente existe una red de saneamiento que discurre por calle Calvario hasta conectar con la carretera MA-111. En el proyecto de urbanización se detallará el ramal necesario para cubrir las necesidades de la nueva zona de viviendas del sector.
1.7.3.4. Energía eléctrica En el sector a desarrollar existe línea eléctrica, si bien, próximo al mismo, existe un centro de transformación, con lo que la acometida y transformación no será un problema para el abastecimiento del sector.
1.7.3.5. Telefonía y telecomunicaciones Por el sector, pasa una línea de Telefonía con lo que la acometida no será un problema para el sector.
CAPÍTULO II
Memoria justificativa propuesta
2.1. Síntesis de la ordenación propuesta El objeto fundamental de la redacción de este Plan Parcial es la ordenación del sector de acuerdo con lo previsto en la MPE y LOUA, así como su división en dos ámbitos, SUS(s)-5 “VP” y SUS(s)-5 “LIBRE” debido a:
Los distintos intereses de los propietarios con edificaciones construidas y los que no las tienen realizadas puesto que van a distinto ritmo.
Desarrollar los compromisos adquiridos por el Ayuntamiento con el sector.
Las características de los nuevos ámbitos son:
SUS(s)-5 “LIBRE”: Multitud de propietarios, Parcelas edificadas, Urbanización ejecutada
SUS(s)-5 “VP”: Un único propietario, Parcela sin edificar, Urbanización sin ejecutar
En base a todo ello se establece la ordenación del Plan Parcial con las siguientes determinaciones:
1. Trazado y definición de las características de la red de comunicaciones propias del sector y sus enlaces con la red municipal, siendo adecuada al terreno y a las necesidades de la futura población de este ensanche, con señalamiento de alineaciones y rasantes. Cumpliendo en todo momento, con Las Normas Técnicas para la Accesibilidad y la Eliminación de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte en Andalucía.
2. Delimitación de las zonas de ordenación urbanística, con asignación de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias, y su regulación mediante las ordenanzas previstas por la Adaptación respetando las densidades y edificabilidades máximas asignadas al sector.
3. Fijación de la superficie y características de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas a aparcamientos, de acuerdo con las previsiones de la MPE y los estándares y características establecidas en la LOUA.
4. Trazado y características de las instalaciones e infraestructuras urbanísticas del sector, cumpliendo con la normativa de aplicación, y las demandas de los usuarios. Se define el trazado y características de la red de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público y telecomunicaciones, así como su enlace con las redes existentes.
5. Señalamiento, en el correspondiente Plan de Etapas, de las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas.
6. Evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización y dotaciones previstas.
2.2.a. Justificación de la ordenación en base a la LOUA, RP
y la adaptación parcial a la LOUA de las NNSS
Los terrenos objeto de este Plan Parcial situados al este del municipio, clasificados y calificados por el PGOU-AP como suelo urbanizable residencial 52,68% VP ajustarán en todo momento su aprovechamiento, cesiones obligatorias y ordenación, a lo previsto en la normativa de aplicación.
La división del sector en dos unidades se ciñe a las determinaciones que para este tipo de actuaciones se fundamenta en la ley:
Según la Ley del Suelo en su artículo 83. Planes Parciales: Objeto y determinaciones.
1. Los Planes Parciales de Ordenación tienen por objeto en el suelo clasificado como urbanizable programado o en el apto para urbanizar, desarrollar, mediante la ordenación detallada de una parte de su ámbito territorial, el Plan General o las Normas Subsidiarias del Planeamiento, respectivamente, y en el suelo clasificado como urbanizable no programado, los Programas de Actuación Urbanística.
No podrán redactarse Planes Parciales sin que, previa o simultáneamente, pero en expediente separado, se haya aprobado definitivamente, el Plan General o Normas Subsidiarias del Planeamiento; y, en ningún caso, podrán modificar las determinaciones de uno y de otras.
Entre otras determinaciones que se incluyen en este artículo, se hace mención a la delimitación de las zonas en que se divide el territorio ordenado por razón de los usos, y tipologías edificatorias y, en su caso, la división en unidades de ejecución. A esto mismo le hace referencia en el artículo 45 del reglamento de planeamiento y en el artículo 48 se hace referencia a:
Si el Plan Parcial establece para su ejecución la división de su territorio en polígonos, habrá de expresarse con toda precisión la delimitación de los mismos, así como el sistema de actuación que a cada uno corresponda.
Haciendo referencia también a la división poligonal, en el reglamento de gestión, artículo 36 se indica:
A los efectos de hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización, no se podrán delimitar polígonos dentro de un mismo sector cuyas diferencias de aprovechamiento entre sí con relación al aprovechamiento del sector sea superior al 15%.
2.2.b. Justificación de la ordenación en base al POTAX El Plan Parcial SUS(s)-5 cumple con las determinaciones del POTAX en su capítulo IV, “Inserción ambiental y paisajística de las actuaciones urbanísticas en el territorio” en cuanto a:
a. Contribuir a la protección ambiental y a la sostenibilidad del territorio
b. Evitar el proceso de uniformidad y banalización del paisaje y contribuir a mantener su diversidad.
c. Asegurar la correcta inserción de las actuaciones urbanísticas.
Conforme al artículo 94 “Criterios de sostenibilidad para las actuaciones urbanísticas”, el Plan Parcial define los estándares, requisitos técnicos y directrices que han de orientar las actuaciones urbanísticas en cuanto a:
a. Las actuaciones en materia de aguas, que considera su ciclo completo, desde el abastecimiento, hasta el vertido final, incluyendo su reutilización.
b. Se prevén distintas formas de consumo energético, ya que está previsto que las viviendas instalen placas solares ACS como energía alternativa.
Cumple con el artículo 95 “Criterios para el diseño y planificación de las actuaciones urbanísticas” en cuanto a:
a) Se ha previsto en lo posible los efectos significativos sobre el drenaje natural y no incrementar los coeficientes de escorrentía evaluados para los suelos en su estado natural.
b) Se han evitado en lo posible los efectos significativos sobre los recursos hidrogeológicos y reducir la tasa de infiltración del agua en el suelo y subsuelo.
c) Se han adaptado a la topografía, propiciándose la edificación en diferentes volúmenes y rasantes frente a los diseños consistentes en edificaciones situadas sobre extensas explanaciones del terreno.
d) Buscar la mejor orientación bioclimática de las edificaciones (E/O), zonas verdes y espacios públicos.
e) Adopta las medidas que garantizan el tránsito de la fauna, con la inmersión de la vía pecuaria en el borde del sector.
f) Se determina al Proyecto de Urbanización para que utilice las formaciones y elementos vegetales autóctonos. La jardinería será mayoritariamente xérica.
2.3 Datos primarios que intervienen en la redacción del plan parcial
Para la redacción de esta figura de planeamiento de desarrollo, los datos primarios, básicamente numéricos, utilizados, están apoyados en las NNSS, Reglamento de Planeamiento y LOUA y en los datos propios del terreno.
a) Superficie del terreno. La superficie de los terrenos que comprende este plan parcial, es de 13.044,62 m², quedando repartida en dos unidades de la siguiente forma:
SUS(s)-5 “LIBRE”: 8.861,79 m²s SUS(s)-5 “VP”: 4.182,83 m²s
b) Techo. El techo que le otorga la ficha de las NN.SS. a este suelo es un máximo de 0,493 m2/m2, con lo que resulta una superficie edificable de:
Techo SUS(s)-5 “LIBRE”: 3.040,66 m²t = (8.861,79 m²s x 0,343m²t/m²s)
Techo SUS(s)-5 “VP”: 3.385,08 m²t = (4.182,83 m²s x 0,809m²t/m²s) Techo Total: 6.425,74 m²t = (13.044,62 m²s x 0,493 m²t/m²s).
SUS(s)-5 “LIBRE” Techo Privado: Libre: 2.736,59 m2t. Techo Público (Cesión Ayto): Público: 304,07 m2t.
SUS(s)-5 “VP” Techo Privado: VP: 3.046,57 m2t Techo Público (Cesión Ayto): Público (VP): 338,51 m2t.
c) Densidad, población y número viviendas. En la ficha de la MPE se le asigna una densidad de 49,26 viv/Ha, lo que supone:
(13.044,62 m²s x 49,26 viv/Ha)/10.000 m² = 64 viviendas
Por lo que 64 viviendas es el dato que usaremos para los diferentes cálculos.
Suponiendo una media de 2,4 habitantes por vivienda, el Plan Parcial representa un total de 154 habitantes, dando como resultado, teniendo en cuenta la superficie del sector, la siguiente densidad por hectárea:
154 habitantes/1,304 Ha = 118 hab/Ha
d) Cálculo del sistema de espacios libres de dominio y uso público y equipamiento según Reglamento de Planeamiento.
De acuerdo con el artículo 10 del Anexo del Reglamento de Planeamiento, en su apartado sobre reservas de suelo para espacios libres y dotaciones de carácter público, y teniendo en cuenta el número de viviendas previstas, que constituyen una “Unidad Elemental”. (Hasta 250 viviendas) y comparándolas además con las dotaciones exigidas en el artículo 17 de la LOUA, las reservas para este plan parcial, serían las siguientes:
Sistemas de espacios libres de dominio y uso público
Se exige para jardines 15 m2 de suelo por vivienda y para área de juegos y recreo para niños 3 m2 de suelo por vivienda, con un mínimo para los dos del 10% de la superficie ordenada, dando lugar a las siguientes reservas:
Jardines: . . . . . . . . . . . . . 64 viv. x 15 m2 s = 960 m2. s. Áreas de juego: . . . . . . . . 64 viv. x 3 m2 s = 192 m2.s.
Total S.E.L. de D.U.P.: . . 1.152 m2.s.
No obstante, de acuerdo con lo previsto en el artículo 17.2 de la LOUA, la superficie del sistema de espacios libres de dominio y uso público no podrá ser en ningún caso inferior al 10 por 100 de la superficie total ordenada, que resulta ser de:
Total S.E.L. de D.U.P.: m²s.: 1.305 m² = (13.044,62 m2s x 10%)
En el Plan Parcial se ha previsto un total de 1.305 m²s que corresponde con el 10% de este modo cumplimos lo establecido en la LOUA y en el RP.
Equipamientos: Dotaciones (6.425,74 m2t x 12 m2)/100 m2t = 771,08 m2.s. Esta reserva de suelos, el RP lo divide en dos usos:
Centros docentes,
Anexo art 10RP: 10m²/viv (Docente) 643 m² La parcela mínima aprovechable para el equipamiento docente que determina el Anexo RP en su artículo 5 es de 5.000m²
Servicios de interés público y social, que para la Unidad Elemental se debe realizar una reserva de:
Anexo art 10RP: 0m²/viv (Parque Deportivo) 0m² 1m²/viv (Comercial) 64 m² 1m²/viv (Social) 64 m²
Puesto que el presente PP se encuentra en la casuística que refleja el artículo 17.2 de la LOUA, donde el ámbito del sector no es muy grande y el grado de desarrollo es elevado,
Se realiza la reserva de equipamientos en dos parcelas sin asignarle un uso específico por no cumplir los parámetros mínimos para el caso de centros docentes.
Además una de las parcelas se destinará a equipamiento local, mientras que la otra está destinada a equipamiento general puesto que ya se encuentra construido en ella un depósito de abastecimiento.
EQ-1 (Equipamiento General): 531,45m² EQ-2 (Equipamiento Local): 240,55m²
Se genera así un déficit de equipamiento local que se compensa con el equipamiento general puesto que es una carga que también debe asumir el sector.
El número de plazas de aparcamientos públicos y privados debe ser el siguiente:
Aparcamientos priv.(6.425,74 m2t x 1)/100 m2t = 64 plazas Aparcamientos públicos:
64 plazas de aparcamiento = (Para 1/100 m2 construidos ) 32 plazas de aparcamiento = m(Para 0,5/100 m2 construidos)
El número de plazas establecido en este plan parcial es de 77 lo que corresponde con 1,203/100 m2 construidos, que está dentro del intervalo contemplado en la LOUA.
Plazas reservadas a personas con movilidad reducida: El Reglamentos del Planeamiento establece que el número de plazas reservadas a personas con movilidad reducida sea como mínimo el 2% de las plazas previstas en el plan parcial:
2 aparcamientos = (corresp. al 2% total apar. del P.P) El PP realiza una reserva de 2 aparcamientos para personas con movilidad reducida.
ESTO DETERMINA QUE LAS RESERVAS A ADOPTAR SEAN LAS PREVISTAS EN EL ARTÍCULO 17 DE LA LOUA.
e) Justificación de las reservas de suelo para viviendas de protección oficial y otros regímenes de protección pública.
La reserva de techo edificable destinado a viviendas de protección oficial se corresponde con el 52,680% del aprovechamiento del Plan Parcial siendo: Aprov. VP: 3.385,08 m2t
En cada unidad se ha efectuado la reserva correspondiente a este tipo de viviendas, que se reparte de la siguiente forma:
SUS(s)-5 “LIBRE”: No se destina ningún techo como reserva para la construcción de VP.
SUS(s)-5 “VP”: Se destina un total de techo destinado a VP de 3.385,08 m²t correspondiente al 100% repartido del siguiente modo:
Respecto de las parcelas propiedad de los diferentes propietarios. 3.046,57 m²t (90% VP)
Respecto de las parcelas privadas el 10 % AM que corresponde al consistorio. 338,51 (10% VP)
Con lo que la suma total de las dos unidades destinado a VP es muy superior que el mínimo que es necesario reservar para VP por ley.
2.4. Dotaciones El criterio general seguido, para determinar los terrenos destinados a dotaciones, ha sido propuesto por este Plan teniendo en cuenta lo referido en la documentación de las NN.SS., RP y LOUA que definen las reservas a prever y superficies mínimas.
2.4.1. Espacios libres Se ha previsto un total de 1.305 m2 de espacios libres, destinados a jardines a materializar en dos parcelas. Una primera parcela de 785,21 m²s, que está ubicada en la unidad SUS(s)-5 “LIBRE”, en cuyo interior se puede trazar una circunferencia de 15m de diámetro para albergar juegos infantiles. A cada esta parcela se le ha asignado un aprovechamiento de 0,05 m²t/m²s para la construcción de algún kiosco u otro elemento necesario para el mejor uso del estos espacios. La segunda parcela es de 519,79 m²s y está situada en la unidad SUS(s)-5 “VP”, tiene forma alargada y se sitúa entre las pastillas de VP.
Sus ámbitos cumplen con lo previsto en el art.4 del anexo del Reglamento de Planeamiento, siendo su pendiente apta para la siembra y arbolado estando previsto su acceso desde la red viaria, reuniendo condiciones para su uso y disfrute.
Con esta superficie del 10% del sector destinado a zonas verdes, se cumple lo expuesto en el Reglamento de Planeamiento y LOUA en cuanto a porcentaje a asignar al sistema de espacios libres de dominio y uso público.
2.4.2. Itinerario paisajístico Según la ordenación del POTAX, por calle Calvario discurre un Itinerario Paisajístico que deberá cumplir con las determinaciones que a ellos se le exige en el artículo 35 del POTAX. Para ello, el Plan Parcial ha previsto en su ordenación en el Itinerario Paisajístico la reserva de áreas libres. Desde este punto reservado es desde donde se establece, para que lo ejecute la administración competente en este caso el Ayuntamiento de Sayalonga:
El mirador Punto de observación del paisaje e Interpretación de la natura-
leza, Si bien por el escaso ancho del vial no es posible en el mismo
ningún áreas y elementos de descanso y apoyo a la actividad recreativa, no obstante la albergara el propio equipamiento colateral.
Al objeto de proteger las vistas desde el mirador, se han definido justificadamente
Una Zona Verde donde se restringe la edificación.
2.4.3. Equipamientos publicos El Plan Parcial prevé dos parcelas destinadas a Equipamientos ambas situadas en la unidad SUS(s)-5 “LIBRE”. La primera parcela de 531,45m²s destinada a equipamiento general y la segunda parcela de 240,55m²s de equipamiento local < 772 m2s exigido por la LOUA y por el RPU. Desde este Plan Parcial, y en atención a lo anteriormente expresado, se aplica la excepción que permite el artículo 17.2 de la LOUA,
2.5. Ordenación plan parcial. Superficies. Usos y aprovechamiento Las determinaciones y datos obtenidos en apartados anteriores, son los que nos han servido de pauta para establecer una serie de alternativas y llegar como resultado final, al diseño que se contempla en esta documentación, y que permite la representación numérica según los usos previstos en el ámbito ordenado. Se desglosan a continuación, según cuadro que ocupará el final de este apartado.
2.5.1. Aprovechamiento global y pormenorizado Los aprovechamientos y densidades que establecen las NN.SS., están asignados al área de suelo urbanizable residencial de la siguiente forma:
Edificabilidad bruta total: 0,493 m²t/m²s Edificabilidad s/parcela neta viv aisladas: 0,481 m²t/m²s Edificabilidad s/parcela neta B+1: 1,410 m²/m²s Edificabilidad VP: 1,743 m²t/m²s
Aplicando dichos parámetros a la totalidad de la superficie del sector (16.923,13 m2.), se determina el siguiente aprovechamiento:
Se aplica el coeficiente que relaciona la Vivienda Libre y la Vivienda Protegida ya definido en la MPE.
Residencial libre: 3.040,66 m²t / 3.040,66 UA Residencial VP: 3.385,08 m²t / 2.501,57 UA Relación VP/VL: 0,739 m²t/m²s
2.5.2 Superficies El suelo que comprende este PPO queda subdividido en las siguientes superficies y usos pormenorizados:
ORDENACION SEGÚN PLAN PARCIAL SUS(s)-5 USOS PREVISTOS / SUPERFICIES / COEF.EDIF / TECHO / APROVECH / N.º VIV
RESIDENCIAL AISLADA LIBRE / 2.981,87 m2s / 0,481 m2t/m2s / 1.435,75 m²t / 1.435,75 UA / 14 RESIDENCIAL B+1 / 1.137,98 m2s / 1,410 m²t/m²s / 1.604,90 m²t / 1.604,90 UA / 16 RESIDENCIAL VP / 1.942,10 m2s/ 1,743 m2t/m2s / 3.385,08 m²t / 2.501,57 UA / 34 TOTAL RESIDENCIAL / 6.061,95 m2s / 6.425,74 m²t / 5.542,23 UA / 64
ZONAS VERDES / 1.305,00 m2s / / / --EQUIPAMIENTO/ 240,55 m2s / / / --VIALES Y APARCAMIENTOS / 4.905,67 m2s / / / --TOTAL CESIONES / 6.451,22m2s/ / / --SISTEMA GENERAL EQUIPAMIENTO / 531,45 m2s / /
TOTAL SUPERFICIE PLAN PARCIAL / 13.044,62 m2s / 0,493 m2t/m2s / 6.425,74 m²t / 64
SISTEMA GENERAL AREAS LIBRES / 875,00 m2s / / /
SISTEMA DE ACTUACION / COOPERACIÓN
ORDENACION SEGÚN PLAN PARCIAL SUS(s)-5 “LIBRE”
USOS PREVISTOS / SUPERFICIES / COEF.EDIF / TECHO / APROVECH / Nº VIV
RESIDENCIAL AISLADA LIBRE / 2.981,87 m2s / 0,481 m2t/m2s / 1.435,75 m²t / 1.435,75 UA / 14 RESIDENCIAL B+1 / 1.137,98 m2s / 1,410 m²t/m²s / 1.604,90 m²t / 1.604,90 UA / 16 RESIDENCIAL VP / m2s / m2t/m2s / m²t / UA / --TOTAL RESIDENCIAL / 4.119,85 m2s / 3.040,66 m²t / 3.040,66 UA / 30 ZONAS VERDES / 785,21 m2s / / / --EQUIPAMIENTO / 240,55 m2s / / / --VIALES Y APARCAMIENTOS / 3.184,73 m2s / / / --TOTAL CESIONES / 4.210,49 m2s / / /
SISTEMA GENERAL EQUIPAMIENTO / 531,45 m2s / /
TOTAL SUPERFICIE PLAN PARCIAL / 8.861,79 m2s / 0,343 m2t/m2s / 3.040,66 m²t / 30
SISTEMA GENERAL ÁREAS LIBRES / 594,43 m2s / / /
SISTEMA DE ACTUACION COOPERACIÓN
ORDENACION SEGÚN PLAN PARCIAL SUS(s)-5 “VP”
USOS PREVISTOS / SUPERFICIES / COEF.EDIF / TECHO / APROVECH / N.º VIV
RESIDENCIAL AISLADA LIBRE / m2s / m2t/m2s / m²t / --UA / --RESIDENCIAL B+1 / m2s / m²t/m²s / m²t / UA / --RESIDENCIAL VP / 1.942,10 m2s / 1,743 m2t/m2s / 3.385,08 m²t / 2.501,57 UA / 34 TOTAL RESIDENCIAL / 1.942,10 m2s / 3.385,08 m²t / 2.501,57 UA / 34 ZONAS VERDES / 519,79 m2s / / / --EQUIPAMIENTO / 0,00 m2s / / / --VIALES Y APARCAMIENTOS / 1.720,94 m2s / / / --TOTAL CESIONES / 2.240,73 m2s / / /
TOTAL SUPERFICIE PLAN PARCIAL / 4.182,83 m2s / 0,809 m2t/m2s / 3.385,08 m²t / 34 SISTEMA GENERAL AREAS LIBRES / 280,57 m2s / / /
SISTEMA DE ACTUACION / COOPERACIÓN
“NOTA: En la unidad SUS(s)-5 “VP” se destina el 100% del aprovechamiento a la construcción de VP. Asumiendo esta unidad la totalidad de las VP proyectadas para la totalidad del sector SUS(s)-5, el 52,680% del techo del sector.
Se mantiene el aprovechamiento en los las dos nuevas unidades siendo la diferencia de aprovechamiento <15%”
2.6. Justificación del cumplimiento de las exigencias legales De los datos antes expuestos, queda demostrado que el Plan Parcial cumple con las exigencias, tanto de las NN.SS., como del Reglamento de Planeamiento y LOUA.
ZONIFICACIÓN SUS-5 Zonas Libres Internas: 1.305,00 m²s / 10,00% Equipamiento: 240,55 m²s / 1,84% Elementos técnicos: --Viales (Calle Calvario): 3.517,19 m²s / 26,96% Viales (Zona VP): 1.388,48 m²s / 10,64% P. cesiones munic: 6.451,22 m²s / 49,46% SGAL externo: 875,00 m²s / 6,71% SG EQUIPAMIENTO interno: 531,45 m²s / 4,07% Residencial Neto: 6.061,95 m²s / 46,47% Superficie total: 13.044,62 m²s / 106,71% Edificab bruta del sector: 0,493 m²t/m²s Edificab neta viv aisladas: 0,481 m²t/m²s Edificab neta viv B+1: 1,410 m²t/m²s Edificab neta VP: 1,743 m²t/m²s Techo: 6.425,74 m²t Aprovechamiento: 5.542,23 UA Sistema de actuación: Cooperación
CESIONES AYUNTAMIENTO
10 % AM techo: 642,57 m²t 10 % Sup neta: 606,20 m²s Edifica. neta: 1,743 m²t/m²s
ZONIFICACIÓN SUS-5 “LIBRE” Zonas Libres Internas: 785,21 m²s / 8,86% Equipamiento: 240,55 m²s / 2,71% Elementos técnicos: --Viales (Calle Calvario): 3.184,73 m²s / 35,94% Viales (Zona VP): --P. cesiones munic: 4.210,49 m²s / 47,51% SGAL externo: 594,43 m²s / 6,71% SG EQUIPAMIENTO interno: 531,45 m²s / 6,00% Residencial Neto: 4.119,85 m²s / 46,49% Superficie total: 8.861,79 m²s / 106,71% Edificab bruta del sector: 0,343 m²t/m²s Edificab neta viv aisladas: 0,481 m²t/m²s Edificab neta viv B+1: 1,410 m²t/m²s Edificab neta VP: 1,743 m²t/m²s Techo: 3.040,66 m²t Aprovechamiento: 3.040,66 UA / 54,863% Sistema de actuación: Cooperación
CESIONES AYUNTAMIENTO
10 % AM techo: 304,07 m²t 10 % Sup neta: 411,99 m²s Edificab neta: 1,743 m²t/m²s
ZONIFICACION SUS-5 “VP” Zonas Libres Internas: 519,79 m²s / 12,43% Equipamiento: --Elementos técnicos: --Viales (Calle Calvario): 332,46 m²s / 7,95% Viales (Zona VP): 1.388,48 m²s / 33,19% P. cesiones munic: 2.240,73 m²s / 53,57% SGAL externo: 280,57 m²s / 6,71% Residencial neto: 1.942,10 m²s / 46,43% Superficie total: 4.182,83 m²s / 106,71% Edificab bruta del sector: 0,809 m²t/m²s Edificab neta viv aisladas: 0,481 m²t/m²s Edificab neta viv B+1: 1,410 m²t/m²s
Edificab neta VP: 1,743 m²t/m²s Techo: 3.385,08 m²t Aprovechamiento: 2.501,57 / 45,137% Sistema de actuación: Cooperación
CESIONES AYUNTAMIENTO
10 % AM techo: 338,51 m²t 10 % Sup neta: 194,21 m²s Edificab neta: 1,743 m²t/m²s
Diferencia entre porcentajes de cesiones < 15% s/Art. 36 R.G. (6,06%)
Diferencia de aprovecham < 15% (9,73%)
CUADRO DE SUPERFICIES DEL SUS(s)-5 “LIBRE” ZONIFICACION, SUPERFICIES Y VOLUMENES - SUS-5 “LIBRE” Parcela / Tipología / Uso / Sup Neta / Edif neta / Techo / Aprovech / n.º max viv P1 / Aislada / Residencial / 2.634,52 m²s / 0,481 m²t/m²s / 1.268,51 m²t / 1.268,51 / 13 P2 / Aislada / Residencial / 347,35 m²s / 0,481 m²t/m²s / 167,25 m²t / 167,25 / 2 P3 / Alineada B+1 / Residencial / 1.137,98 m²s / 1,410 m²t/m²s / 1.604,90 m²t / 1.604,90 / 16
SGEQ1 / Equipamiento / Público / 531,45 m²s EQ2 / Equipamiento / Público / 240,55 m²s AL5-1 / Zona Libre / Público / 785,21 m²s / 0,050 m²t/m²s / 39,26 m²t
Viales / Vial Secund (Calvario) / Publico / 3.184,73 m²s Total SUS(s)-5 “LIBRE” / 8.861,79 m²s / 3.040,66 m²t/ 3.040,66 / 30 SGAL / SGAL externo / Público / 594,43 m²s Coeficiente de aprovechamiento de VP/VL: 0,739
CUADRO DE SUPERFICIES DEL SUS(s)-5 “VP” ZONIFICACION, SUPERFICIES Y VOLUMENES SUS-5 “VP” Parcela / Tipología / Uso / Sup neta / Edif neta / Techo / Aprovech / n.º max viv P4 / Bloque / Residencial VP / 924,01 m²s / 1,743 m²t/m²s / 1.610,55 m²t / 1.190,20 / 16 P5 / Bloque / Residencial VP / 1.018,09 m²s / 1,743 m²t/m²s / 1.774,53 m²t / 1.311,38 / 18 AL5-2 / Zona Libre / Público / 519,79 m²s Viales / Vial Secund (Calvario) / Público / 332,46 m²s Viales / Vial Secund (VP) / Público / 1.388,48 m²s Total SUS(s)-5 “VP” / 4.182,83 m²s / 3.385,08 m²t / 2.501,57 / 34 SGAL / SGAL externo / Público / 280,57 m²s Coeficiente de aprovechamiento de VP/VL: 0,739
2.6.1. Cargas adscritas al sector Desde la aprobación definitiva de la MPE que da origen a este SUS(s)-5, el sector cuenta con una serie de cargas adscritas al mismo. 1. Parte correspondiente de los trabajos necesarios para la ampliación de la depuradora. 2. SGAL adscritos para mantener la ratio del municipio de Sayalonga en SGAL > 5m²s/hab. Ambos serán compensables en el proyecto de reparcelación. Económicamente la depuradora y con aprovechamiento en cuanto a los SGAL adscritos. El reparto de las cargas económicas se ha realizado en virtud de la proporcionalidad entre el número de viviendas de cada ámbito en lugar de realizarlo en función de otros parámetros como el techo, edificabilidad o superficie del sector. Ello comporta que La unidad VP tenga 52,68 %. La unidad Libre tiene un 47,32 %. Fundamentado en que las nuevas demandas de depuración, SGAL que origina el sector están depositadas especialmente en el número de
habitantes nuevos, de modo que la parte del sector que está prácticamente consolidado (unidad libre) apenas realiza nuevas demandas.
Trabajos de ampliación de la depuradora Debido al incremento de habitantes que se produce en el municipio por el desarrollo de este sector, y otros futuros, la depuradora para las aguas residuales de Sayalonga se queda pequeña para soportar las necesidades de todos estos. Por lo que desde la MPE se cargó a este sector con su parte proporcional correspondiente a: El mantenimiento y conservación de las instalaciones de agua, saneamiento y depuración en los municipios de la Provincia de Málaga, para la ampliación de la capacidad de la depuradora existente. La carga con la que se grava a este sector por este motivo asciende a 81.617 €, que se reparte proporcionalmente en función al número de viviendas de cada una de las unidades en que queda dividido el SUS(s)-5:
SUS(s)-5 “LIBRE”: 38.257,98€ (52, 680%) SUS(s)-5 “VP”: 43.359,03€ (47,320%)
Los responsables de abonar estos costes económicos necesarios para realizar la ampliación de la depuradora debido a la demanda que generan los nuevos suelos urbanizables son los propietarios estos terrenos como promotores beneficiarios de las plusvalías de los suelos urbanizados.
El Sistema General se ejecutará por el Consistorio (no por el sector SUS(s)-5 ) con cargo a la cuenta de Patrimonio Municipal de Suelo una vez obtenido los recursos establecidos en la MPE SUS(s)-4 y MPE SUS(s)-5 en correspondencia en el PP SUS(s)-5.
Ratio de SGAL El consistorio, con objeto de mantener la ratio requerida en el artículo 10.1 de la LOUA en proporción adecuada a las necesidades sociales actuales y previsibles que deben respetar un estándar mínimo entre 5 y 10 metros cuadrados por habitante, ha previsto la implantación de unos Sistemas Generales Áreas Libres localizados en Sayalonga que permita el crecimiento de habitantes previsto en esta MPE. Para ello, se disponen de tres parcelas de propiedad municipal (SGAL-6, SGAL-16 y SGAL-17) que por su situación estratégica y sus dimensiones poseen las características apropiadas para tal uso. El SGAL 6 de Corumbela y SGAL 17 de Sayalonga, nacen de la necesidad del consistorio de paliar el déficit de Sistemas Generales de Áreas Libres con el que cuenta el término municipal tras el incremento del número de viviendas que realiza la Adaptación Parcial para mantener el aprovechamiento debido a la inclusión de viviendas protegidas. El SGAL 6 situado junto al colegio de Corumbela. Se encuentra ubicado en una zona propia para el esparcimiento y disfrute de los niños. El SGAL-17, está situado en un enclave del municipio donde el consistorio quiere agrupar y crear una zona recreativa de grandes espacios libres y equipamientos. Estas superficies eliminan el déficit existente en la Adaptación Parcial de SGAL para poder cumplir con el mínimo establecido de 5 m²s/hab. Por otro lado, el SGAL 16 de Sayalonga nace de la necesidad del consistorio de cumplir la ratio mínima de 5 ms/hab requerida en la Adaptación Parcial, con el compromiso prescrito en la propia Adaptación Parcial de adscribirlo a los nuevos suelos urbanizables en las siguientes actuaciones municipales. El SGAL-16 está situado en un enclave del municipio donde el consistorio quiere agrupar y crear una zona recreativa de grandes espacios libres y equipamientos. Esta superficie suple las necesidades detectadas en la Adaptación Parcial para el municipio de Sayalonga respecto al ratio por habitante de 5 m²s/hab, ajustadas al incremento de viviendas previstas por el SUS(s)-5. Tanto en el SGAL-16, SGAL-17, como en el SGAL-6 son terrenos de propiedad municipal y por tanto, están obtenidos. En estos SGAL, se inscribe un círculo de hasta 12 metros de diámetro siendo válido en este caso para albergar en él una zona de áreas de juego y recreo para niños (Art 4b Anexo RP). Las dimensiones del suelo destinado a SGAL es proporcional al tamaño del sector y de los habitantes que lo van a ocupar.
Por otro lado la pendiente de los terrenos destinados al SGAL goza de la misma naturaleza del resto de los terrenos del sector y del municipio, no habiendo sido posible encontrar otros terrenos con menor pendiente dentro del término.
Para la justificación de lo expuesto respecto de la condición de Sistema General de Áreas Libres para estos suelos se ha tenido en cuenta el cumplimiento de los parámetros establecidos en el Anexo del RP en su artículo 4 sobre las dimensiones mínimas de los jardines, áreas de juego y recreo para niños.
Cálculo de la ratio con los SGAL adscritos Tras incrementarse los SGAL para paliar el déficit que genera el incremento de habitantes por el aumento del número de viviendas, la ratio resultante a mantener en futuras MPE es de 5 m²/hab.
Estudio Hidrológico e Hidráulico El sector SUS(s)-5 recoge las aguas procedentes de dos arroyos mediante colector entubado de hormigón de Ø 1,50 metros, que discurre bajo la calle Calvario. Esta vaguada no se considera cauce público al tener una superficie de cuenca muy pequeña, inferior a 0,2 Km² por lo que no necesitaría la realización de Estudio Hidrológico Hidráulico. No obstante, la Agencia Andaluza del Agua y la Delegación de Medio Ambiente han solicitado su realización para justificar que el colector tiene capacidad suficiente para recoger las aguas de dichos arroyos y que no se produzca riesgo de inundabilidad para una avenida de 500 años. Por tanto, se ha realizado un estudio hidrológico e hidráulico que ha determinado que el encauzamiento existente es suficiente y no necesitan acometerse nuevas obras para su ampliación. El estudio hidrológico ha sido necesario realizarlo tanto para el SUS(s)-5 como para el SUS(s)-6 y SUNS(s)-2. Puesto que el coste de este estudio Hidrológico solo se puede repercutir entre Suelos Urbanizables Sectorizados, el sector SUS(s)-5 y SUS(s)-6 quedan cargados con este coste proporcionalmente al número de viviendas que tiene cada sector.
PEM ESTUDIO HIDROLÓGICO E HIDRÁULICO: 6.050 € IVA INCLUIDO REPERCUSIÓN EN LOS SUELOS URBANIZABLES SECTORIZADOS AFECTADOS POR EL EHH
SUS(s)-5: 64 viv / 38,095% / 2.305 € SUS(s)-6: 104 viv / 61,905% / 3.745 €
SUS(s)-5 LIBRE: 30 viv / 46,875% / 1.080 € SUS(s)-5 VP: 34 viv / 53,125% / 1.224 €
Los responsables de abonar estos costes económicos del Estudio Hidrológico e Hidráulico son los propietarios estos terrenos como promotores beneficiarios de las plusvalías de los suelos urbanizados.
2.7. Compromiso de los propietarios del sector Las propiedades afectadas aceptan el compromiso de ejecución de las calles y vías circundantes de las cuales se sirven para la reparación e implementación de los anchos de sus viales propios que sean suficientes en el desarrollo de la tipología del vial previsto en el Plan Parcial y Proyecto de Urbanización posterior.
CAPÍTULO III
Memoria infraestructuras
Conforme al informe sectorial emitido el 6 de febrero de 2012 por parte de la Delegación Provincial de Málaga de la Consejería de Obras Públicas y Transportes del Servicio de Carreteras, se debe tener en cuenta respecto a la afección de la carretera A7206 que:
El acceso habrá de cumplir la Orden Ministerial de 16 de diciembre de 1997, por la que se regulan los accesos a las carreteras del Estado, las vías de servicio y la construcción de instalaciones de servicios de carreteras, modificada por Orden FOM/392/2006 y por Orden FOM/1740/2006.
Las instalaciones de los servicios de abastecimiento y saneamiento, así como sus conexiones con las redes municipales existentes, en futuras modificaciones, habrán de realizarse fuera del dominio público de la carretera.
Para futuras obras de urbanización, construcción o edificación incluidas en Zona de Afección de la carretera, estas serán sometidas a la concesión de autorización por la administración titular de la vía, mediante la presentación del oportuno proyecto que las contemple en su totalidad, firmado por técnico competente y aprobado o con el visto bueno del Ayuntamiento.
3.1. Análisis de alternativas. Descripción de la solución adoptada En función de los objetivos previstos y aplicando los criterios supuestos, se han realizado una serie de alternativas posibles para el Plan Parcial, habiendo procedido a una evaluación de las mismas en reuniones mantenidas con los propietarios y el Ayuntamiento de Sayalonga, en las que se han ido definiendo los aspectos básicos de la propuesta final, que pasamos a definir.
3.2. Viales 3.2.1. Valoraciones de diseño de la red. Características El esquema viario se ha planteado con la idea de crear un itinerario interno autónomo, que se adapte a la topografía del terreno dando servicio a las distintas parcelas edificables, proyectándose:
Correcta y suficientemente conectados con la red viaria que discurre por la zona.
Con economía de trazado interno, garantizando su continuidad y total enlace con el suelo urbano.
Adecuándose en todo momento a la topografía del terreno, favoreciendo la accesibilidad y teniendo en cuenta en su diseño la supresión de barreras arquitectónicas.
Distribución de las parcelas para que su orientación y vistas sean las más adecuadas, proyectando el viario con diferentes secciones de acuerdo con el estudio de circulaciones.
3.2.2. Propuesta viaria La propuesta consiste en la realización de dos nuevos viales que conectan en la calle Calvario (vial ejecutado) para dar acceso a las parcelas de la zona situada más al sur del sector donde se va a situar la pastilla de vivienda protegida. Estos nuevos viales cumplen la orden VIV/561/2010, de 1 de febrero por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados. Se distinguen dos tipos de vial de nueva construcción que se describen de la siguiente forma:
Sección tipo Ia VT1a Sección transversal de 11,80 m de ancho, distribuidos de la siguiente forma. Calzada de 6,00 metros (3,00 m para cada sentido de circulación), aparcamiento en línea de 2,20 m de ancho a un lado de la calzada y acera de 1,80 metros a un lado de la calzada y del otro, junto a la línea de aparcamientos.
Sección tipo IIa VT1a Sección transversal de 10,00 m de ancho, distribuidos de la siguiente forma. Calzada de 6,00 metros (3,00 m. para cada sentido de circulación), aparcamiento en línea de 2,20 m de ancho a un lado de la calzada y acera de 1,80 metros a un lado de la calzada a continuación de los aparcamientos.
El resto de secciones tipo de vial que existen en el Plan Parcial son los existentes en calle Calvario y que fueron construidos cumpliendo el Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el reglamento que regula las normas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía, que era el que estaba en vigor en momento de realizar las obras de urbanización.
La urbanización del vial calle Calvario se ejecutó mediante la inversión de:
Planes Provinciales de Infraestructuras de Diputación (Varios): Aprobados por sus propios servicios técnicos.
Planes de Desarrollo Rural de Caminos: Aprobados por los servicios técnicos de la Delegación de Empleo, y el control de Mancomunidad de Municipios.
Plan Ñ: Fondo Estatal de Inversión Local para el empleo de 28 de Noviembre de 2008 aprobado por la Administración Central
Plan Proteja: Aprobado por la Administración Autonómica.
Las últimas obras de reurbanización se realizaron conforme al proyecto visado acogido al Fondo Estatal de Inversión Local para el empleo de 28 de Noviembre de 2008. Las obras contemplaron el Decreto 293/2009, de 7 de julio, de accesibilidad en Andalucía, que era el que estaba en vigor en momento de realizar las obras de urbanización.
Con Certificado Final de Obras de fecha 12 de diciembre de 2009.
En base a todo lo anterior obtuvo el visto bueno final de la administración estatal y autonómica.
Naturalmente las obras fueron recibidas por el ayuntamiento.
Se distinguen 3 tipos diferentes:
Sección tipo II VT2 Sección transversal de 20,00 m de ancho, distribuidos de la siguiente forma. Calzada de 7,00 metros (3,50 m. para cada sentido de circulación), aparcamiento en batería de 5,00 m de largo ambos lados de la calzada y acera de 1,80 metros a continuación de los aparcamientos.
Sección tipo III VT3 Sección transversal de 6,50 m de ancho, distribuidos de la siguiente forma. Calzada de 4,50 metros (2,25 m. para cada sentido de circulación), y acera de 1,00 metro a ambos lados de la calzada.
Sección tipo IV VT4 Sección transversal de 5,90 m de ancho, distribuidos de la siguiente forma. Calzada de 4,40 metros (2,20 m para cada sentido de circulación), y acera de 1,50 metro a un lado de la calzada.
Estos viales tienen un ancho de acera variable no siendo nunca inferior a 1,50m que era lo que exigía el Decreto 293/2009, excepto en puntos localizados situados entre muros de hormigón armado o entre muros hormigón armado y edificación, de difícil solución salvo la demolición del muro de contención o la vivienda.
3.2.3. Condiciones de pavimentación Según el artículo 169 de las NNSS se definen las siguientes características a tener en cuenta para la pavimentación de las calles: 1. Para calles de tráfico rodado, se adoptará en la calzada un pavimento cuya calidad mínima será la siguiente:
a) Firme rígido:
20 cm de base granular y 15 cm. de hormigón tipo H-150 (se recomienda no obstante adoptar espesores mínimos de 25 cm. y 20 cm. respectivamente).
b) Firme flexible: 20 cm. de base granular y 15 cm. de macadam asfáltico.
2. En las reservas de aparcamiento se empleará exclusivamente solera de hormigón. Las calles peatonales se pavimentarán en 3 m. como mínimo de su anchura.
3. El Ayuntamiento podrá requerir no obstante la adopción de otros tipos de materiales y de espesores siempre y cuando la calidad no sea inferior a la mínima exigida en estas normas.
3.3. Red de abastecimiento de agua potable La red para la distribución de agua potable se conectará a la red de agua potable municipal que pasa por calle Calvario, y que viene directamente del depósito municipal que se sitúa dentro de la unidad.
3.3.1. Dotacion y consumo Según informe favorable de la Agencia Andaluza del Agua de fecha 21 de julio de 2011 emitido con motivo de la MPE del SUS(s)-5, la dotación establecida es de 200 litros/hab/día, que comprende tanto los habitantes como las zonas verdes y equipamientos. La CTE en el apartado de seguridad en caso de incendio nos obliga a prever el funcionamiento de dos hidrantes simultáneamente durante 2 horas con un caudal de 1.000 l/minuto. Esto implica un volumen total de agua de 240.000 litros. De acuerdo con estas previsiones, se establece el caudal total correspondiente al ámbito del Plan Parcial.
Consumo residencial: (200 l/hab/día x 154 hab.) = 30.800 l/día
3.3.2. Captación La captación como ya ha quedado dicho, se realiza a través de la Red Municipal de abastecimiento de agua.
3.3.3. Distribución y abastecimiento de agua potable Se distribuirá por la red de la urbanización, tal como se detalla en el plano correspondiente de instalaciones, siendo la presión de servicio mínima de 10 m.c.a. No deberán superarse presiones de 60 m.c.a. Se preverá una acometida domiciliaria por cada parcela como máximo. La red discurrirá enterrada y generalmente por calles de la urbanización para facilitar la inspección y las posibles averías. Se colocarán bocas de riego a distancias no superiores a los 100 mts., y los hidrantes contra incendios especificados en la CTE.
Los materiales a emplear para las conducciones serán: PVC o Polietileno de alta densidad.
3.4. Red de saneamiento 3.4.1. Sistema de evacuación De acuerdo con las indicaciones municipales, se proyecta una red separativa para la recogida de aguas pluviales y fecales, para el sector SUS(s)-5 VP, tal como se detalla en el plano de instalaciones de saneamiento y pluviales del plan parcial. Estando previsto el punto de vertido en la tubería de Hormigón de 1.500 mm que transcurre por el primer tramo de calle Calvario (ver plano). Conforme al informe preceptivo de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Delegación Territorial de Agricultura Pesca y Medio Ambiente, es necesario realizar una re-reurbanización en la Calle Calvario para que se realice la red separativa de saneamiento en esta calle y volver a conectar con la red unitaria de saneamiento una vez concluye la calle Calvario. Las aguas fecales se recogerán mediante tuberías de PVC de sección nominal según plano de instalaciones del proyecto. En cuanto a las aguas pluviales, solo está proyectado que se recojan en las cercanías a este colector de hormigón mediante imbornales y se viertan directamente a este.
3.4.2. Caudal El caudal máximo de recogida de aguas, se determina teniendo en cuenta el sistema unitario empleado y los consumos de abastecimiento de agua y lluvia. Así mismo se tendrá en cuenta la pluviometría media de la zona para el cálculo del caudal de aguas pluviales.
3.4.3. Diseño de la red. Características Tal como ha quedado apuntado en el apartado anterior se establece un sistema unitario de evacuación de aguas, concretando su diseño y características a continuación.
Red de aguas fecales y depuración De acuerdo con la morfología de los terrenos, se ha establecido una red de aguas fecales que parte de los puntos más altos y viene a evacuar al punto de acometida a la red municipal, situado en la zona más baja de la Urbanización. Todas las aguas fecales que se producirán en las futuras edificaciones que comprende esta actuación, serán recogidas mediante una red de canalización enterrada, que discurrirá por los viales de la urbanización o por las zonas públicas, a los efectos de facilitar su registro y
accesibilidad. Siendo la sección mínima de cualquier conducto de 300 mm de diámetro.
Los encuentros de conductos, cambios de pendiente, sección y dirección, serán registrables. Siendo la distancia máxima entre pozos de registro no superior a 40 metros.
Red de aguas pluviales Para la recogida de las aguas de lluvia, en los viales se dispondrán imbornales provistos de sifón y tapa de registro, que servirán de recogida de estas aguas y posterior conducción a la red municipal.
Materiales a emplear Los materiales a emplear, en las tuberías de conducción serán de hormigón centrifugado o armado, o PVC y en las arquetas de acometida o pozos de registro, de fábrica de ladrillo.
Determinaciones para el cálculo El cálculo del saneamiento se hará sobre la hipótesis de un 100% del consumo, ya que consideramos despreciable la cantidad evaporada o perdida por alguna razón. Según el artículo 173 de las NNSS se establecen una serie de características a tener en cuenta para el trazado de estas redes: 1. Las actuaciones urbanísticas y en general las obras de urbanización, deberán prever o comprender las instalaciones necesarias para la evacuación de las aguas residuales y pluviales, efectuándose el dimensionamiento de los colectores en base a los consumos previstos de agua potable y a la pluviometría de la zona; a estos efectos se establece un diámetro mínimo de 20 cm. (30 cm. en sistemas unitarios). Se recomienda un mínimo general de 30 cm. El dimensionado tendrá en cuenta la necesidad de evacuar caudales acumulados por áreas conexas. 2. Se establece para los colectores una pendiente mínima del dos por mil. Para la circulación del agua se establece que la velocidad deberá estar comprendida entre 0,6 y 3 m/seg pudiendo alcanzarse los 5 m/seg para conducciones de fibrocemento especial para saneamiento. 3. Se dispondrán pozos de registro en los cambios de alineación (horizontal y vertical), en los cambios de sección, en los encuentros de colectores (excepto acometidas domiciliarias) y a distancias no superiores a 50 m. 4. Cuando estén próximas las conducciones de agua potable y de saneamiento, éstas serán más profundas que aquellas, disponiéndose la separación o protección que en todo caso sean necesarias. 5. Los absorbedores con ingerencia a red unitaria estarán dotados de sifón. 6. Se preverá una acometida domiciliaria como máximo para dos parcelas.
Ampliación de la EDAR El municipio de Sayalonga solicitó al Consorcio Provincial para el Mantenimiento y Conservación de las Instalaciones de Agua, Saneamiento y Depuración en los municipios de la provincia de Málaga que realizara un informe sobre la capacidad de la EDAR de Sayalonga con motivo de la Adaptación a la LOUA de las NNSS de Sayalonga y las Modificaciones Puntuales de Elementos simultáneas a la Adaptación entre las que se encuentra el sector SUS(s)-5. La conclusión de este informe es que a depuradora resulta insuficiente para abastecer los nuevos desarrollos existiendo aún un margen de 300 habitantes equivalentes hasta llegar al límite de la EDAR actual. Se necesita realizar una ampliación de la depuradora, la cual será un costo que deberán asumir los propietarios de los nuevos sectores. Se deben llevar a cabo las siguientes actuaciones:
1. BOMBA-EYECTORA Se dotará a la depuradora de una bomba-eyectora más para proporcionar más oxígeno en el reactor biológico, con su correspondiente alimentación eléctrica y elementos de protección: 8.500 €, realizado por sectores MPE
2. ESPESADOR DE FANGOS DE 18m³ Espesador de fangos de unos 18 m³ que permita una mayor acumulación de fangos para su posterior tratamiento: 21.000 €, realizado por sectores MPE
3. REJILLAS ARENERAS Rejillas areneras en las entradas superiores del colector general unificado de pluviales y fecales del municipio: 5.000 €, realizado por sectores MPE
4. DECANTADOR COMPLEMENTARIO Instalación de un decantador nuevo, complementario al existente, para llegar a la población futura de 2.000 habitantes con las obras y equipos complementarios para el adecuado funcionamiento de las nuevas necesidades de depuración: 90.000 €, realizado por sectores MPE. Siendo el coste proporcional que le corresponde abonar al SUS(s)5 de 81.617 € en función del presupuesto dado por el Consorcio Provincial.
3.5. Energía eléctrica y alumbrado público A los efectos de dotar a cada parcela de la instalación de energía eléctrica y abastecer igualmente de energía el alumbrado público y servicios, se han diseñado los esquemas de las redes de abastecimiento.
3.5.1. Procedencia La empresa suministradora de la energía será la Compañía Sevillana-Endesa de Electricidad que realizará la conexión desde la calle Calvario.
3.5.2. Capacidad de lineas y centros de transformación Estableceremos una dotación mínima de 5,75 Kw por alojamiento, ya que el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión especifica un grado de electrificación “Media” para viviendas de 100m2, que serán las más proyectadas en esta Urbanización. Luego la potencia a instalar será de: 64 viv x 5,75 Kw = 368 Kw. Igualmente se establece la dotación correspondiente al Alumbrado Público. Las casetas de transformación podrán ser subterráneas o no; en cualquiera de los dos casos, dispondrán de las medidas de seguridad apropiadas en evitación de accidentes.
3.5.3. Alumbrado público A efecto de dotar a la red viaria de iluminación suficiente, se ha diseñado a nivel de esquema una red de alumbrado, para el que se plantea el siguiente nivel de iluminación, atendiendo a lo especificado en el artículo 176 de las NNSS.
Viales rodados locales. Iluminación horizontal media10 lux. Factor de uniformidad 0,3
Las instalaciones deberán cumplir lo dispuesto en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión 2007, Reglamento de Alta Tensión, de 28 de noviembre de 1968 y cuantas normas vigentes sean de aplicación.
La red de suministro de energía eléctrica quedará definida, según los niveles de electrificación que se prevean para las viviendas y sus zonas comunes y a las potencias demandadas por cualquier otro tipo de edificación o instalación y por el alumbrado público.
Toda instalación de nueva planta de red de suministro de energía y de alumbrado, se realizará en trazado subterráneo.
Se establecerán varios circuitos con equipos de encendido con dos niveles de potencia para mantener la uniformidad durante las horas nocturnas.
3.5.4. Telefonía y telecomunicaciones Si bien este Proyecto plantea esquemas para estos servicios, será en el Proyecto de Urbanización que desarrolla este planeamiento, donde se establecerá la instalación pormenorizada necesaria para dar conexión a todas las parcelas. De cualquier manera su red será subterránea.
3.6. Ajardinamiento Las áreas de ajardinamiento que se incluyen en este Plan son las correspondientes a los espacios libres, a diseñar en el Proyecto de Urbanización que lo desarrolle, ajustándose sus límites a los previstos en el Plan Parcial.
3.7. Recogida selectiva de material Respecto al servicio de recogida de residuos sólidos, plásticos, papel y vidrio y otros servicios públicos, el Ayuntamiento los prestará en las mismas condiciones en que lo venga prestando al resto de la población, sin perjuicio de percibir los tributos a que haya lugar y sin que ello suponga en ningún caso que la “Urbanización” alcance una situación de legalidad o que el Ayuntamiento deba asumir otra carga u obligación respecto a la conservación de la misma. Las obras o instalaciones a realizar y conservar en el Sector para la presentación de tales servicios, será obligación de los promotorespropietarios.
CAPÍTULO IV
Ordenanzas del plan parcial
4.1. Criterios para la redacción de estas ordenanzas Las condiciones de ordenación deben de ajustarse a las normas previstas para el Suelo Urbanizable y en concreto a las recogidas en las NNSS de Sayalonga para este suelo, así como estar dentro del marco legal que impone la LOUA, ateniéndose a los siguientes apartados:
a) Generalidades y terminología. b) Régimen urbanístico del suelo. c) Normas Generales de edificación.
Desarrollando de forma particular la normativa de cada zona, ensamblando las ordenanzas específicas de las zonas próximas con el Plan Parcial.
4.1.1. Ámbito de aplicación Estas Ordenanzas Reguladoras del Uso del Suelo y de la Edificación, serán aplicables a todo el territorio que comprende este planeamiento denominado SUS(s)-5, según la MPE al PGOU-AP de las NNSS de Sayalonga.
4.1.2. Modificaciones de este plan parcial La modificación de cualquier elemento de este Plan Parcial, así como de cualquiera de las Ordenanzas que lo regulan se sujetará a las mismas disposiciones establecidas para su formulación, según lo expresado en el articulado de las NNSS y LOUA.
4.2. Normas generales de las NNSS Serán de obligado cumplimiento en las partes que le afecten en cuanto a la gestión y ejecución de las obras de Urbanización y Edificación, las siguientes normas y ordenanzas de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Sayalonga:
Régimen Jurídico. Normas técnicas de urbanización. Normas reguladoras de usos. Normas reguladoras de la edificación. Normas reguladoras de los sistemas. Normas generales de protección. Normas para actuaciones aisladas.
Ordenanzas de uso y edificación. Normas para el suelo Urbanizable.
4.3. Generalidades y terminología de conceptos Serán las previstas por las NN.SS. de Sayalonga y lo recogido en este documento; las contradicciones que pudieran producirse entre las prescripciones de una y otra norma, se resolverán a favor de la normativa superior de planeamiento general (NN.SS.).
4.3.1. Normativa complementaria aplicable Para lo no previsto en estas ordenanzas, se aplicarán las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Sayalonga, completándose el conjun-
to de preceptos reguladores del presente Plan Parcial con los que al respecto, dispone la LOUA.
4.3.2. Relación de normas 1. Ley de Ordenación urbanística de Andalucía. 2. Reglamentos para el desarrollo y aplicación de la Ley. 3. Normas Subsidiarias Sayalonga. 4. Ordenación Reguladora del presente Plan Parcial.
4.3.3. Terminología de conceptos Los términos, conceptos y definiciones que se relacionan en estas Ordenanzas tendrán el alcance y significado que a los mismos se atribuye en las Normas Urbanísticas de las vigentes NN.SS. de Sayalonga.
4.4. Régimen urbanístico del suelo 4.4.1. Calificación de usos En este Plan Parcial según su localización territorial y determinaciones de las NN.SS., tiene un uso previsto Residencial 52,680% vivienda de protección. Considerándose usos residenciales a todos aquellos que son compatibles entre sí y sobre todo con el uso de vivienda.
4.4.2. Simultaneidad de usos Cuando una actividad comprenda varios de los usos señalados en el artículo anterior, y siempre que fueren compatibles entre sí, cada uso de los mismos, deberá cumplir las condiciones que se determinan en la Ordenanza específica de aplicación.
4.4.3. Normas para la redacción de planes parciales Objeto y Contenido En el desarrollo de estas Ordenanzas podrán formularse Planes Parciales para completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento en áreas de suelos urbanos de ámbito reducido con las siguientes finalidades: a) Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por las
NN.SS. y Planes Parciales o Planes Especiales, la ordenación de los volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público. b) Fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario, y reajustarlas, así como las determinaciones de ordenación referidas en la letra anterior, en caso de que estén establecidas en dichos instrumentos de planeamiento.
En ningún caso pueden modificar el uso urbanístico del suelo, fuera de los límites del apartado anterior. Incrementar el aprovechamiento urbanístico. Suprimir o reducir el suelo dotacional público, o afectar negativamente a su funcionalidad, por disposición inadecuada de su superficie. Ni alterar las condiciones de la ordenación de los terrenos o construcciones colindantes.
La posibilidad de formulación de Planes Parciales de ordenación de Volúmenes quedará limitada por lo establecido en el artículo 13 de la LOUA.
4.4.4. Proyectos de urbanización Finalidad Los PU son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica las previsiones y determinaciones de los instrumentos de planeamiento. No podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo o de la edificación, y definirán los contenidos técnicos de las obras de vialidad, saneamiento, instalación y funcionamiento de los servicios públicos y de ajardinamiento, arbolado y amueblamiento de parques y jardines descritos en el artículo 113.1 de la LOUA y otras previstas por los Instrumentos de planeamiento. Toda obra de urbanización requerirá la elaboración del proyecto correspondiente y su aprobación administrativa. Los PU son proyectos de obra con los contenidos técnicos de las obras y servicios a realizar, según las previsiones establecidas en el presente PP, y su ámbito se extenderá a toda la parcela objeto de la ordenación.
El PU se referirá a la construcción de viales, abastecimiento y distribución de agua potable, evacuación de agua y saneamiento, energía eléctrica, red telefónica y telecomunicaciones, tratamiento de espacios libres y zonas ajardinadas, red de riego y cualesquiera otros servicios que, aún no previstos en el Plan Parcial, puedan ser objeto de instalación futura.
El proyecto de urbanización no podrán modificar las previsiones del instrumento de planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras.
Los PU tendrán que detallar las obras que se prevean de modo que puedan ser ejecutadas por técnicos distintos al autor del proyecto.
Objeto de los dos PU Pese a que el ámbito del SUS(s)-5”LIBRE” cuenta con la urbanización de su vial (calle Calvario) ejecutado, se redactaran 2 proyectos de urbanización, uno para cada ámbito, con el fin de: El PU del ámbito del SUS(s)-5”LIBRE” tendrá como objeto restringido la re-urbanización de su vial (calle Calvario) realizando El ajuste del vial a las sobrevenidas normas de accesibilidad. Realizando una red separativa solicitada por el POTAX. El PU del ámbito del SUS(s)-5”VP” tendrá como objeto la total urbanización de su ámbito específico. Contenido del PU de cada ámbito “LIBRE” y “VP” en la medida que determine el objeto de cada uno de sus ambitos, será el siguiente: El Proyecto de Urbanización que, como desarrollo del presente Plan, habrá de redactarse en su día, deberá contener como mínimo: Una memoria informativa, descriptiva y justificativa de las características de las obras; planos que definan, sobre una base cartográfica idónea, con la precisión y escala adecuadas para su correcta interpretación, los contenidos técnicos de las obras; mediciones; cuadro de precios; presupuesto, y pliego de condiciones de las obras y servicios. En este sentido los PP. deben prever.
El trazado y las características de la red de comunicaciones propias del sector y de los enlaces con el sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General de Ordenación Urbanística, con señalamiento en ambos casos de sus alineaciones y rasantes.
La delimitación de las zonas de ordenación urbanística, con asignación de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias, y su regulación mediante ordenanzas propias o por remisión a las correspondientes Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística, respetando las densidades y edificabilidades máximas asignadas al sector en el Plan General de Ordenación Urbanística.
La fijación de la superficie y características de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas a aparcamientos, de acuerdo con las previsiones del Plan General de Ordenación Urbanística y los estándares y características establecidos en esta Ley.
El trazado y las características de las galerías y redes propias del sector, de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado, telecomunicaciones, gas natural en su caso y de aquellos otros servicios que pudiera prever el Plan General de Ordenación Urbanística, así como de su enlace con otras redes existentes o previstas.
El señalamiento, en el correspondiente plan de etapas, de las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas.
La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, de las dotaciones.
Además previo al comienzo de las obras de urbanización del SUS(s)-5 “VP”, se dará cumplimiento de la condición 4.ª del informe de valoración ambiental de la MPE del SUS(s)5 de fecha 25 de enero de 2010.
“Deberán aplicarse medidas para evitar daños a la población del camaleón común, realizando antes del inicio de las obras por personal
cualificado una campaña de búsqueda, captura y translocación de los ejemplares encontrados”.
Tras dicha campaña se realizará un informe de los resultados y se remitirá a la delegación territorial de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio.
El contenido del presente párrafo será trasladado al Proyecto de Urbanización.
En cuanto al artículo 96 del POTAX “Determinaciones para la fase de ejecución de los proyectos de urbanización en suelo urbanizable”
Teniendo en cuenta la reducida compatibilidad de los procesos de urbanización con el medio, para adecuarlos lo mejor posible se han realizado:
Un estudio Hidrológico e Hidráulico mediante el cual se determinó que el encauzamiento realizado es suficiente para continuar el encauzamiento de los arroyos que discurre por calle calvario y que atraviesa por el SUS(s)-5 que garantiza.
a) La restitución de la continuidad de los cauces naturales interceptados.
b) El control de las escorrentías inducidas por la actuación urbanística en lluvias extraordinarias estableciendo los medios para que éstas no sean superiores a las que se producen en el ámbito en régimen natural
c) Verifica el comportamiento de las infraestructuras de drenaje ante posibles lluvias extraordinarias.
d) Considera las repercusiones de las actuaciones urbanísticas en su conjunto, urbanización y edificación, sobre la infiltración del agua en el suelo y subsuelo e incorporar las infraestructuras y medidas de prevención y corrección adecuadas para restituir las escorrentías subterráneas.
e) Estudia la regeneración del régimen hidrogeológico acondicionando suelos y formas del terreno para favorecer la infiltración.
En el sector no existe mucha masa vegetal, no obstante, se verá favorecido con la plantación en las áreas libres previstas en el Plan Parcial.
Se determina al Proyecto de Urbanización para que utilice las formaciones y elementos vegetales autóctonos. La jardinería será mayoritariamente xérica.
g) Restituyendo las formaciones vegetales alteradas por la urbanización.
f) Que evite la pérdida de la capa de suelo vegetal existente en el ámbito afectado por la urbanización y la edificación a fin de su reutilización en las zonas verdes y espacios libres
Según el artículo 97 del POTAX “Integración paisajística de las actuaciones urbanísticas en laderas”, el proyecto de urbanización definirá:
a) Los tratamientos topográficos y las medidas de consolidación y estabilización de desmontes y terraplenes.
b) Las estructuras de contención de laderas y taludes más adecuados en materiales, tipologías constructivas y características físicas.
c) Los tipos de plantaciones y siembras según su funcionalidad: Protectora de suelos, paisajística o ecológica y el diseño de la adecuación paisajística, especialmente en los espacios libres, así como los criterios para una adecuada utilización de la arboleda en las parcelas de las urbanizaciones de baja densidad.
2. Se propiciará la edificación en diferentes volúmenes y rasantes frente a los diseños consistentes en grandes edificaciones basados sobre extensas explanaciones del terreno.
3. En las urbanizaciones de baja densidad las explanaciones en laderas destinadas a acoger la edificación residencial adoptarán dos o más rasantes altimétricas y se construirán con su eje más largo paralelo a las curvas de nivel. Se evitarán las explanadas en un solo nivel con una superficie superior a 250 m2.
4. Los muros de contención de taludes y laderas no deberán tener como acabado el hormigón visto o las escolleras de piedra de forma
irregular y gran tamaño, salvo casos de escasa entidad o visibilidad de los mismos, o cuando queden ocultos por la edificación. Se deberán rematar con revestimientos en piedra natural o con elementos prefabricados que favorezcan los recubrimientos vegetales.
5. La consolidación y tratamiento paisajístico de los taludes perimetrales a las explanaciones destinadas a la edificación constituirán las actuaciones prioritarias para la integración topográfica de las implantaciones urbanísticas. Con carácter general los taludes en desmonte serán apantallados por la edificación e instalaciones anexas. Los terraplenes de las explanadas se concretarán en diferentes acabados estéticos que se obtendrán de la combinación diferencial entre los siguientes tratamientos:
a) Muros y/o estructuras de contención y estabilización de taludes. b) Cubiertas herbáceas y arbustivas que garanticen el control de
las escorrentías y la erosión en los suelos inclinados. c) Arboleda mediterránea dispersa o en pequeños grupos con el
doble objetivo de apoyar las funciones de protección de los taludes y favorecer la integración de la edificación.
Artículo 98 del POTAX. Inserción ambiental y paisajística del viario 1. Al objeto de minimizar el impacto de los nuevos trazados viarios, estos se insertarán en el paisaje siguiendo en lo posible la forma del relieve y limitando su anchura total de calzada y taludes a la mínima imprescindible con la funcionalidad prevista para los mismos, cuidando expresamente la obligación de vegetación autóctona en taludes con sus correspondientes controles de drenaje y erosión, y la plantación adecuada de arboleda en calles y espacios abiertos de aparcamientos. 2. En los trazados que transcurran por lugares de vistas de especial valor paisajístico se deberá prever miradores que permitan la visión de los puntos notables del paisaje. (D) 3. En las zonas de contacto con los suelos urbanos o urbanizables los trazados serán proyectados de manera que se evite o reduzca al mínimo la necesidad de barreras antirruidos. En caso de que sean necesarias, éstas serán pantallas vegetales o bien de tierra u otros materiales que puedan ser cubiertos de vegetación. (D) 4. En los tramos urbanos del viario se evitará la ubicación de publicidad. Los carteles informativos deberán contar con la autorización del órgano titular de la carretera. (N)
4.4.5. Las parcelaciones Parcelación urbanística (Conforme al artículo 66 LOUA). 1. Se considera parcelación urbanística toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares. 2. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento. 3. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. Por el motivo anterior no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente. 4. Las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas. 5. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o declaración de innecesariedad testimoniada, los otorgantes deberán requerir al Notario autorizante para que envíe
por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior.
Indivisibilidad de fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas y solares. (Conforme art. 67 LOUA)
Son indivisibles las fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas y solares siguientes:
a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas en el instrumento de planeamiento, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas o solares colindantes, con la finalidad de agruparlos y formar uno nuevo con las dimensiones mínimas exigibles.
b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas en el instrumento de planeamiento, salvo que el exceso de éstas se agrupe en el mismo acto a terrenos colindantes para formar otra finca, unidades aptas para la edificación, parcela y solar que tenga las condiciones mínimas exigibles.
c) Los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.
d) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones e instalaciones autorizadas sobre ellos.
Régimen de las parcelaciones urbanísticas (Conforme al artículo 68 LOUA).
No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de suelo de que se trate. Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de ejecución.
4.5 Ordenanzas de aplicación Las ordenanzas de aplicación para el sector que nos ocupa son la N3 o vivienda adosada, N5 o vivienda tipo aterrazada, N4 o vivienda aislada, para las diferentes tipologías de viviendas que nos encontramos.
El ámbito El ámbito de aplicación de estas ordenanzas será el comprendido en los límites de este documento, recogidos en el plano de zonificación de la intervención.
Intervención de la edificación y uso del suelo En todo lo relativo a la información urbanística disposiciones generales sobre licencia, procedimiento para la resolución de las solicitudes de licencia y ejecución de las obras e instalaciones refiera para el ámbito de este documento el contenido de las ordenanzas del plan General de ordenación urbana.
Condiciones generales de la edificación En lo relativo a definiciones, criterios de aplicación sobre: solares y parcelas, alineación, rasantes y retranqueos, alturas, condiciones de aprovechamiento, patios, entrantes, salientes y vuelos, tratamiento de los bajos, reclamos publicitarios, pasajes comerciales y crecimiento y cercas... estas ordenanzas se remiten a lo especificado en las ordenanzas del PGOU.
ORDENANZA N3 ZONA: VIVIENDA ADOSADA EN ENSANCHE MODERNO
Artículo 232a. Definición Comprende las zonas que quedan fuera del núcleo tradicional, aunque si se prevee su desarrollo en las NNSS como Unidades de Ejecución. Están caracterizadas por la homogeneidad de sus parcelas, que se adaptan a una ordenación más actual, ya que esta se realiza mediante proyectos de urbanización.
Artículo 232. Condiciones de uso “Las condiciones de uso son iguales que las definidas en la zona N.
Se permitirá el uso residencial, así como el uso terciario en planta baja (comercios, servicios, espectáculos, pequeña hostelería, talleres, almacenes, etc) y todos aquellos usos compatibles con el residencial según el Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas, Insalubres y Peligrosas (Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre), o que estén provistas de las necesarias medidas correctoras según la Reglamentación vigente. El uso residencial preferente será el unifamiliar.”
Artículo 233a. Edificabilidad y ocupación 1. Parcela mínima edificable: 100 m² Ancho mínimo: 7 m 2. Alineación obligatoria de fachada: a la vía pública 3. Obligatoriedad de adosarse a medianería en todo el frente de fachada: a la vía pública 4. Distancia Mínima a lindero privado posterior: 3 m 5. Fondo máximo edificable: 20 m Medidos desde la alineación de fachada, incluyendo las dependencias anexas 6. Altura máxima: 7 m Medida desde la rasante de la acera, en cualquier punto de la fachada, hasta la cara superior del forjado de cubierta, que corresponde a 2 plantas (PB+1)
ORDENANZA N4 ZONA: VIVIENDA AISLADA EN NUEVOS DESARROLLOS
Artículo 233b. Definición Comprende las zonas que quedan fuera de los suelos urbanos y Unidades de Ejecución establecidas por las NNSS, pero que se contemplan para los nuevos sectores dentro de las Modificaciones Puntuales de Elementos que se tramitan conjuntamente con la Adaptación parcial de dichas NNSS a la LOUA. Cuya morfología está caracterizada por la dispersión entre parcelas, que deben ser de gran tamaño con viviendas de tipo unifamiliar aislado, en las que se debe dejar un retranqueo con respecto a todos los linderos.
Artículo 233c. Condiciones de uso “Las condiciones de uso son iguales que las definidas en la zona N. Se permitirá el uso residencial, así como el uso terciario en planta baja (comercios, servicios, espectáculos, pequeña hostelería, talleres, almacenes, etc) y todos aquellos usos compatibles con el residencial según el Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas, Insalubres y Peligrosas (Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre), o que estén provistas de las necesarias medidas correctoras según la Reglamentación vigente. El uso residencial preferente será el unifamiliar”.
Artículo 233d. Edificabilidad y ocupación 1. Parcela mínima edificable: 200 m² Ancho mínimo: 13 m. 2. Retranqueo obligatorio de fachada: 3 m a vía Pública 3. Distancia mínima a lindero privado: 3 m 4. Fondo máximo edificable: 25 m
Medidos desde la alineación de fachada, incluyendo las dependencias anexas. 5. Altura máxima: 7 m Medida desde la rasante de la acera, en cualquier punto de la fachada, hasta la cara superior del forjado de cubierta, que corresponde a 2 plantas (PB+1)
ORDENANZA N5 ZONA: VIVIENDAS PLURIFAMILIARES ATERRAZADAS TIPO BLOQUE
Definición Es aquella edificación que ocupando todo el frente de la alienación de la calle puede retranquear o no toda la fachada o parte, dejando un jardín o porche de entrada.
Podrá disponer de los patios de luces o de parcela que estime oportunos.
No deberá dejar ni crear medianeras vistas.
Condiciones de uso Las condiciones de uso son iguales que las definidas en la zona N. Se permitirá el uso residencial, así como el uso terciario en planta baja (comercios, servicios, espectáculos, pequeña hostelería, talleres, almacenes, etc) y todos aquellos usos compatibles con el residencial, o que estén provistas de las necesarias medidas correctoras según la Reglamentación vigente. El uso residencial preferente será el plurifamiliar. Edificabilidad y ocupación 1. Parcela Mínima Edificable: 100 m²
Ancho mínimo: 7 m 2. Alineación obligatoria de fachada: a la vía pública 3. Obligatoriedad de adosarse a medianería en todo el frente de fachada: a la vía pública 4. Distancia Mínima a lindero privado posterior: 3 m 5. Fondo máximo edificable: 20 m Medidos desde la alineación de fachada, incluyendo las dependencias anexas 6. Altura máxima: 10 m Medida desde la rasante de la acera, en cualquier punto de la fachada, hasta la cara superior del forjado de cubierta, que corresponde a 3 plantas (PB+2)
4.6. Zona de equipamiento y áreas libres En cualquier caso no se establece la ordenanza de la superficie municipal del equipamiento ni de áreas libres en este Plan Parcial dejando abierta tal posibilidad de adaptación a las ordenanzas particulares del equipamiento público y de áreas libres que sobre tal superficie ha de implantarse.
4.7. Normas Generales de Edificación para el Suelo Urbano. Definiciones. Terminología.
Los términos que se definen a continuación tendrán el significado que se expresa en los siguientes apartados:
1. Alineaciones. Acto ejecutivo, técnico de fijación sobre el terreno del límite a partir del cual podrán o deberán levantarse las construcciones y que podrá o no coincidir con la línea oficial de la calle.
2. Altura de edificación. Es la distancia vertical comprendida entre la rasante y la cara superior del forjado de la última planta. La medida se realizará en el punto medio de la fachada, en el caso de edificación entre medianeras.
3. Altura libre de los pisos. Es la distancia entre la superficie del pavimento y la cara inferior del techo de la planta correspondiente.
4. Altura planta baja. Es la distancia existente entre la rasante y la cara superior del forjado de la primera planta.
5. Altura de pisos. Es la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos.
6. Coeficiente de edificabilidad. Es la relación entre la superficie construible y la superficie sobre la que se construye, expresada en m2/m2.
7. Edificabilidad. Es la medida del volumen edificable permitido en una determinada parcela o de la superficie construible en una parcela.
8. Espacios libres. Es la parte de parcela excluida de la superficie ocupada por la edificación.
9. Fachada. Masa de cerramiento exterior del edificio en el que se puede abril y huecos para luz y ventilación.
10. Manzana. Unidad de división convencional de superficie delimitada por las alineaciones oficiales de las vías o espacios públicos.
11. Área edificable. Superficie de suelo urbano en la cual existen trazadas alineaciones oficiales.
12. Parcela mínima. Es la parcela tipo con dimensiones por debajo de la cual no se puede edificar.
13. Planta baja. Es la planta inferior del edificio cuyo piso está en la rasante de la acera, o terreno por encima de la rasante.
14. Rasante. Es la cota vertical en cada punto de alineación oficial.
15. Solar. Superficie de suelo urbano apta para la edificación y que se encuentra urbanizada de acuerdo con lo establecido en las
NN.SS.
16. Usos permitidos. Son los que se consideran adecuados en las ordenanzas de las NN.SS.
Asimismo, se deberá cumplir toda la normativa de las Normas Subsidiarias y las que se especifica este P.P.O.
Cómputo del aprovechamiento El criterio del cómputo de la edificabilidad se define en el artículo 189 de las NNSS en vigor, siendo esta:
La suma de las superficies cubiertas en todas las plantas sobre rasantes, computándose en un 50% la superficie de los cuerpos volados abiertos. En todo caso habrá de ser inferior o igual a la superficie construible. Se expresa en m2.t.
CAPÍTULO V
Plan de etapas y programa de actuación
5.1. Polígonos de actuación De acuerdo con lo establecido al respecto en la Ley del Suelo y Reglamentos que la desarrollan, la ejecución del presente Plan Parcial se realizará por 2 Polígonos, conforme a las Etapas que posteriormente se expresan en este mismo documento y dentro de los plazos máximos que así mismo se señalan. La superficie de los Polígonos de Actuación son las de los nuevos ámbitos, SUSs-5 LIBRE y SUSs-5 VP, en los que se divide el sector.
5.2. Sistema de actuación El sistema de actuación que se seguirá para el desarrollo del presente Plan es el de cooperación para ambos ámbitos según las prescripciones establecidas en el artículo 123 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
5.3. Plan de etapas Teniendo en cuenta que en el procedimiento de tramitación de la MPE simultánea al PGOU de Sayalonga Adaptación Parcial a la LOUA de las NNSS aprobada definitivamente en fecha de 28 de octubre de 2.010, no se incluyó el Plan de Etapas ni de urbanización ni de edificación trasladando tal Plan de Etapas a una concreción posterior en el Proyecto de Urbanización Plan de Etapas aprobado en la MPE.
2.8 Plan de etapas El plazo previsto para la ejecución de las obras será el indicado en su proyecto de urbanización correspondiente. Para la ejecución de toda la tramitación se realizara conforme al articulado de la disposición adicional primera del decreto 11/2008 y respecto de la LOUA en sus artículos (117, 119, 121,) como sigue:
Redacción del Expediente de Modificación de Elementos de las NNSS conjunto y condicionado a la adaptación parcial: 1 mes
Aprobación por el Ayuntamiento Pleno del Documento de Adaptación Parcial y la MPE: 1 mes
Solicitud de informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos de los órganos y entidades administrativas gestores de intereses públicos afectados.: 2 meses
Publicación BOP y diario del PGOU Adaptación Parcial a la LOUA de la NNSS y del Expediente de Modificación de Elementos (1 mes publicación): 45 días.
CIVTU valorará el documento de Adaptación Parcial y MPE: 1 mes.
Aprobación definitiva Ayuntamiento pleno del Exp. de Modificación de Elementos: <3 meses.
Publicación BOP y diario de la Aprobación Definitiva del PGOU Adaptación Parcial a la LOUA de la NNSS y del Expediente de Modificación de Elementos: 15 días.
Teniendo en cuenta de la exigencia de la legislación respecto de las determinaciones que deben de incluir el planeamiento. Se redacta el presente plan de Etapas.
Dadas las características del Plan Parcial, la Urbanización se llevará a cabo en dos etapas correspondientes a las dos unidades en las que queda dividido este Plan Parcial (SUS(s)-5 “VP” y SUS(s)-5 “LIBRE”) conforme al Plano de Etapas del proyecto.
Se establece el siguiente Plan de Etapas para ambas unidades el mismo.
PLAZOS DE LAS DISTINTAS FASES
Redacción del Plan Parcial: 2 meses Tramitación del Plan Parcial: 24 meses
Redacción Proyecto ampliación Depuradora tras AD del PP: 2 meses Tramitación del Proyecto de ampliación Depuradora: 4 meses
Redacción del Proyecto de Urbanización incluyendo en cada ámbito la % del SGAL tras AD del PP: 2 meses Tramitación del Proyecto de Urbanización incluyendo en cada ámbito la % del SGAL: 4 meses
Redacción del Proyecto de Reparcelación tras AD del PU: 2 meses Tramitación del Proyecto de Reparcelación: 4 meses
Inicio de las obras de urbanización tras AD del PU y PR: 6 meses Fin de obras de urbanización desde inicio de obras: 24 meses
Inicio de obras de ampliación de la Depuradora tras AD Proyecto: 12 meses
Fin de obras de ampliación Depuradora desde inicio de obras: 36 meses
Redacción Proyecto Edificación de VP tras recepción Urbaniz: 2 meses
Tramitación de licencia de edificación: 3 meses
Inicio obras de edificación tras otorgar la licencia de obras: 3 meses
Fin obras de edificación tras el comienzo de las mismas: 24 meses
Teniendo en cuenta que la depuradora de Sayalonga está gestionada por el servicio de Diputación Provincial al efecto y que son ellos en su especificidad los que se encargan tanto de los proyectos como de la ejecución de las ampliaciones de la depuradora y así quedo manifestado en el informe sectorial que emitieron al efecto.
La previsión del porcentaje que le corresponde al SUSs-5 de la carga de la depuradora establecida en la MPE para el desarrollo de los sectores, está previsto su cumplimiento económicamente. Es decir el sector aportara la cantidad porcentual que le corresponde al consistorio para que este organismo habilite el procedimiento adecuado para su materialización en coordinación con la Diputación Provincial.
Por lo tanto, tienen que estar terminadas las obras de ampliación de la depuradora antes de que entren en carga las nuevas edificaciones del Plan Parcial.
No obstante lo anterior, la propiedad podrá prever la ejecución de las obras de Urbanización simultáneamente a las obras de edificación siempre que se cumplan los requisitos del artículo 55.1 de la LOUA.
LOUA - Artículo 55. Régimen del suelo urbano no consolidado 1. El régimen urbanístico del suelo urbano no consolidado para el que la ordenación urbanística establezca o prevea la delimitación de unidades de ejecución es el propio del suelo urbanizable ordenado, salvo que esté sujeto a la aprobación de algún instrumento de planea-
miento de desarrollo, en cuyo caso será el establecido para el suelo urbanizable sectorizado.
Podrán autorizarse actos de construcción, edificación e instalación en parcelas, aun antes de ultimar la urbanización, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Firmeza en vía administrativa del instrumento de equidistribución entre los propietarios de la unidad de ejecución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, cuando dicha distribución resulte necesaria.
b) Aprobación definitiva del proyecto de urbanización de la unidad de ejecución.
c) La previsibilidad, apreciada por el municipio en función del estado real de las obras de urbanización, de que al tiempo de la terminación de la edificación la parcela estará dotada con los servicios precisos para que adquiera la condición de solar.
Será preceptiva la formalización del aval que garantice suficientemente las obras pendientes de ejecutar.
d) Asunción expresa y formal por el propietario del compromiso de no ocupación ni utilización de la construcción, edificación e instalación hasta la completa terminación de las obras de urbanización y el funcionamiento efectivo de los correspondientes servicios, así como del compromiso de consignación de esta condición con idéntico contenido en cuantos negocios jurídicos realice con terceros, que impliquen traslación de facultades de uso, disfrute o disposición sobre la construcción, edificación e instalación o partes de las mismas.
e) No podrá concederse licencia municipal de primera ocupación hasta que no estén finalizadas las obras de urbanización.
De las determinaciones de la LOUA: Que en artículo 13 Planes Parciales de Ordenación de la sección segunda Planes de Desarrollo, del Capítulo II Los instrumentos de planeamiento del Título I La ordenación Urbanística de la LOUA, que determina: Las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas. Que en el artículo 18.3 Previsiones sobre las unidades de ejecución, sistema de actuación y plazos de la sección cuarta.- determinaciones complementarias sobre ordenación, programación y gestión del Capítulo II Los instrumentos de planeamiento del Título I La ordenación Urbanística de la LOUA, que determina: c) En las áreas o sectores que contengan reservas de terrenos para viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, el PGOU MPE PP especificará Los plazos para el inicio y terminación de estas viviendas, Plazos de un mes para emitir el informe favorable de la Consejería de vivienda, transcurrido el cual se entenderán aprobados los plazos previstos.
De las determinaciones del reglamento de planeamiento: Que en su artículo 45.1.i de la sección 2.ª de las determinaciones del Capítulo V de los Planes Parciales indica su contenido:
i) Plan de etapas para la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, de la edificación.
Que en su artículo 57.5 de la sección 3.ª de la documentación del Capítulo V de los Planes Parciales indica los documentos que han de contener:
5. Plan de etapas Que en su artículo 54 de la sección 3ª de la documentación del Capítulo V de los Planes Parciales indica los documentos que han de contener:
1. El Plan Parcial establecerá un Plan de etapas para la realización de las obras de urbanización, debiendo justificar la coherencia con las determinaciones del PGOU MPE
El desarrollo en el tiempo de la edificación prevista El desarrollo en el tiempo de sus dotaciones El desarrollo en el tiempo de las redes de servicios Los sistemas de actuación elegidos.
En cada etapa habrá de preverse:
a) Su duración y fecha de comienzo. b) Las obras de urbanización correspondientes. c) La puesta en servicio de los equipamientos. d) La determinación los servicios de agua, evacuación y eléctrica.
2. El Plan de etapas podrá alterar justificadamente las previsiones del PGOU MPE.
3. El Plan Parcial contendrá una previsión de etapas de edificación.
Que en su artículo 58 de la sección 3.ª de la documentación del Capítulo V de los Planes Parciales indica los documentos que han de contener:
1. La Memoria de los Planes Parciales justificara la adecuación del PGOU MPE, demostrando coherencia entre los objetivos del Plan con la ordenación propuesta la posibilidad de llevar a la práctica sus previsiones dentro de las etapas establecidas para su ejecución.
2. La Memoria de los Planes Parciales referirá los siguientes extremos:
a) Justificación con el Programa del PGOU MPE
Que en su artículo 60 de la sección 3.ª de la documentación del Capítulo V de los Planes Parciales indica los documentos que han de contener:
2. El Plan Parcial contendrá, al menos, los siguientes planos de proyecto:
Plan de etapas. Que en su artículo 62 de la sección 3.ª de la documentación del Capítulo V de los Planes Parciales indica los documentos que han de contener:
1. El Plan de etapas del Plan Parcial. Será documento separado del EEF. Describirá detalladamente el plano de la documentación gráfica.
2. Si el Plan Parcial contiene la delimitación de polígonos Determinará el orden de prioridades para su ejecución Señalará el sistema de actuación aplicable a cada polígono.
3. Se atenderá a que la utilización de suelo urbanizado para la edificación vaya acompañada de la creación de las correspondientes dotaciones.
4. Podrá establecer, diferentes alternativas en cuanto a la realización en el tiempo de las determinaciones del PP.
5.4. Compromisos entre el urbanizador y el ayuntamiento Estos compromisos se atienen a lo prescrito en el artículo 46 párrafo b) del Reglamento de Planeamiento. 1. Los plazos de ejecución de las obras de urbanización e implantación de los servicios son los previstos en este documento. 2. Los responsables de abonar los costes económicos necesarios para sufragar los gastos generados por las conexiones a sistemas generales, inversiones en abastecimiento y saneamiento y para realizar la ampliación de la depuradora debido a la demanda que generan los nuevos suelos urbanizables, son los propietarios estos terrenos como promotores beneficiarios de las plusvalías de los suelos urbanizados. 3. Una vez finalizadas y recepcionadas las Obras de -Urbanización (viales, espacios libre, redes de abastecimiento, etc.), El Ayuntamiento, se hará cargo de la conservación y mantenimiento de las mismas. Mientras no se lleve a cabo la recepción definitiva de las obras de conformidad con el Ayuntamiento, el Urbanizador está obligado a su conservación y mantenimiento. No obstante, al tratarse de cooperación, el consistorio no se va a prestar compromiso a sí mismo.
5.5. Garantías del urbanizador Para la garantía del exacto cumplimiento de los compromisos contraídos, según el párrafo c) del Art. 46 del Reglamento de Planeamiento, se establece el importe del 6 por 100 del coste total de la Urbanización según la evaluación económica del presente Plan Parcial. Las garantías podrán prestarse en metálico, en valores públicos o mediante aval bancario.
Total PP SUS(s)-5 / 54.253,10 € / 6,00% SUS(s)-5 “LIBRE” / 25.672,57 € / 47,320 % SUS(s)-5 “VP” / 28.580,53 € / 52,680 %
En respuesta al párrafo d) del citado artículo 46, los medios económicos necesarios para la realización de esta Urbanización en todos sus términos, por parte de la propiedad, son los siguientes:
Recursos propios: Valor de los terrenos. Patrimonio particular. Fuentes de Financiación: Préstamos y crédito bancarios con garantía hipotecaria.
No obstante, al tratarse de cooperación, el consistorio no se va a prestar compromiso a sí mismo.
CAPÍTULO VI
Estudio económico y financiero y sostenibilidad económica
6.1. Estudio económico y financiero Teniendo en cuenta que en el procedimiento de tramitación de la MPE simultánea al PGOU de Sayalonga Adaptación Parcial a la LOUA de las NNSS aprobada definitivamente en fecha de 28 de octubre de 2.010, se incluyó un estudio económico-financiero que se acompaña y que no incluía el desglose de las obras de urbanización
Contenido del EEF de la MPE
2.12 ASPECTOS TÉCNICOS Y ECONÓMICOS DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA
Se ha intentado en todo momento realizar una intervención moderada con más imaginación que grandes intervenciones.
ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO
Según las recomendaciones en cuanto a valores medios estimativos de la construcción para el año 2008 del colegio de Arquitectos de Málaga, se establece:
Para Obras Globales de Urbanización: En este caso en el que el sistema viario es superior al 20% de la superficie total de la unidad (42,07%), un precio para unidades con superficie menor de 10 Ha un precio por metro cuadrado de 30 €. Mediante dicha estimación, el coste de las obras de urbanización sería: Sup. Unidad: 13.044,52 m² Precio m² Unidad Urbanizada: 30 € COSTE GLOBAL URBANIZACIÓN: 391.335,60 €
Para Obras Específicas de Infraestructuras: Para este caso en el que se realizará ejecución y urbanización de viales secundarios, el coste estipulado sería de 90 €/m² Tenemos una superficie de viales de: 5.487,93 m² Precio m² Urbanización: 90 €/m² COSTE GLOBAL URBANIZACIÓN: 493.913,70 €
Tras estimar el coste global de la urbanización mediante la estimación por la superficie del sector y por la superficie total de viales, la media de estas dos cantidades es la que tomamos como Presupuesto Ejecución de la Urbanización (442.625 €).
Obras Específicas de Infraestructuras Generales necesarias:
Según informe aportado desde el Consorcio provincial para el Mantenimiento y conservación de las instalaciones de agua, saneamiento y depuración en los municipios de la Provincia de Málaga,
para la ampliación de la capacidad de la depuradora existente, se establecen los siguientes costes de mantenimiento.
El nuevo sector SUS-5 deberá acometer las obras de mejora de las instalaciones de la depuradora existente de manera que pueda dar servicio a una población total de 1.500 habitantes equivalentes en el total del núcleo de Sayalonga. Se deben llevar a cabo las siguientes actuaciones:
1. BOMBA-EYECTORA Se dotará a la depuradora de una bomba-eyectora más para proporcionar más oxígeno en el reactor biológico, con su correspondiente alimentación eléctrica y elementos de protección: 8.500 €, realizado por sectores MPE 2. ESPESADOR DE FANGOS DE 18m³ Espesador de fangos de unos 18 m³ que permita una mayor acumulación de fangos para su posterior tratamiento: 21.000 €, realizado por sectores MPE 3. REJILLAS ARENERAS Rejillas areneras en las entradas superiores del colector general unificado de pluviales y fecales del municipio: 5.000 €, realizado por sectores MPE 4. DECANTADOR COMPLEMENTARIO Instalación de un decantador nuevo, complementario al existente, para llegar a la población futura de 2.000 habitantes con las obras y equipos complementarios para el adecuado funcionamiento de las nuevas necesidades de depuración: 90.000 €, realizado por sectores MPE.
TOTAL SECTORES MPE 124.500,00€
De la tabla anterior se deduce que la cantidad imputable al nuevo sector es de 124.500 €.
SUS(s)-5: Se repercute la cantidad correspondiente de las obras de mejora de la depuradora, equivaliendo a las 59 nuevas viviendas previstas para este sector un total de 2.110 € por vivienda.
Coste total económico de la intervención en el sector SUS-5: Presupuesto ejecución de la urbanización: 442.625 € Coste del Proyecto de Urbanización: 29.162 € Costes derivados de las Infraest. Generales Necesarias: 124.500 € Tasas municipales: 0 € Costo total de la intervención: 596.287 €
En este estudio económico no se incluyen los gastos de obtención del SGAL ya que tienen derecho a aprovechamiento. Respecto de la Urbanización de las ZV en el Planeamiento de Desarrollo se preverá su costo (de las ZV y de los SGAL adscrito). El costo será repercutido a todos los vecinos en su parte proporcional en el Proyecto de Reparcelación.
MEDIOS ECONÓMICOS
MEDIOS ECONÓMICOS DEL PROMOTOR DE LA URBANIZACION
De acuerdo con el valor actual de los terrenos, estos superan el costo de implantación de los servicios, con lo que el sistema de actuación previsto para las obras de urbanización podrán realizarse enajenando parte de los terrenos, suponiendo la propiedad de los mismos que queda vinculada a la ejecución del Plan con suficientes recursos para desarrollar la urbanización prevista.
Teniendo en cuenta la exigencia de la legislación respecto de las determinaciones que deben de incluir el planeamiento, se redacta el presente estudio económico-financiero o Informe de Sostenibilidad Económica
DE LAS DETERMINACIONES DE LA LOUA:
Que en el artículo 19. Contenido documental de los instrumentos de planeamiento, de la sección quinta.- documentación del Capítulo II Los instrumentos de planeamiento del Título I La ordenación Urbanística de la LOUA, que determina:
1. Los instrumentos de planeamiento deberán contener los siguientes documentos:
a) Memoria, que incluirá los contenidos de carácter informativo y de diagnóstico descriptivo y justificativo adecuados al objeto de la ordenación y a los requisitos exigidos en cada caso por esta Ley. Respeta, las siguientes reglas:
3ª En función del alcance y la naturaleza de las determinaciones del instrumento de planeamiento sobre previsiones de programación y gestión, contendrá un estudio económico-financiero incluye el análisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las Administraciones Públicas responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantación y prestación de los servicios necesarios.
Teniendo en cuenta que se trata de suelos que en parte están ya ejecutados, el consistorio ha dispuesto que:
La implantación de las infraestructuras necesarias correrán a cargo de los propietarios mediante la liquidación de cuotas de urbanización y liquidación de contribuciones especiales en su caso.
El mantenimiento de las infraestructuras posteriormente a su ejecución en virtud de que una de las unidades del sector ya consolidada no dispone de Entidad Urbanística de Conservación ni hay práctica en el municipio de tales entidades el consistorio ha optado por una vez finalizada la urbanización que el propio consistorio ejecuta por cooperación y recepcionadas si fuese necesario las obras de la misma, que el mantenimiento de las infraestructuras, la implantación y la prestación de servicios urbanísticos será a cargo del propio municipio.
DE LAS DETERMINACIONES DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO:
Que en su artículo 55 de la sección 3.ª de la documentación del Capítulo V de los Planes Parciales indica los documentos que han de contener:
1. La evaluación económica aproximada de la implantación de los servicios
La ejecución de las obras de urbanización 2. Las evaluaciones habrán de referirse, como mínimo, a las siguientes obras y servicios:
Explanación, pavimentación, señalización y jardinería. Redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios. Red de alcantarillado. Redes de distribución de energía eléctrica y alumbrado público. Otras redes o canalizaciones de servicios que prevea el Plan. Servicios públicos de recogida de basuras. Obras especiales. Indemnizaciones.
Dadas las características del Plan Parcial, la Urbanización se llevará a cabo en dos etapas correspondientes a las dos unidades en las que queda dividido este Plan Parcial (SUS(s)-5 “VP” y SUS(s)-5 “LIBRE”) conforme al Plano de Etapas del proyecto.
Para realizar la división del sector en dos unidades, tal y como se razona en el punto “2.6.- Justificación del cumplimiento de las exigencias legales” de este Plan Parcial, se ha de cumplir lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento de Gestión Urbanística, para lo cual se ha de realizar una distribución equitativa de cargas y beneficios entre los dos nuevos ámbitos a desarrollar en el Plan Parcial de modo que las diferencias de aprovechamiento entre sí con relación al aprovechamiento del sector no sean superiores al 15%.
Se expresa en este apartado una evaluación económica global de las obras de urbanización y desglose provisionales, teniendo en cuenta que la ejecución material de las mismas y el presupuesto definitivo se atendrá al Proyecto de Urbanización que se redactará seguidamente al presente Plan Parcial.
Esta evaluación económica, estimativa y necesariamente aproximada del resto de los trabajos a realizar para finalizar la urbanización y el valor real de los trabajos ya realizados, se refiere a al desglose
siguiente, repartido entre los dos ámbitos, los cuales corren a cargo del urbanizador.
VALORACIÓN TRABAJOS URBANIZACIÓN QUE RESTAN EJECUTAR
Estos trabajos de urbanización pertenecen al sector SUS(s)-5 VP. Valor total 314.963,64 €.
RESUMEN DE PRESUPUESTO C01.- EXPLANACIONES: 15.351,22 € C02.- SANEAMIENTO Y PLUVIALES: 21.247,87 € C03.- ABASTECIMIENTO: 8.584,88 € C04.- ALUMBRADO PÚBLICO: 33.445,40 € C05.- BAJA TENSIÓN Y MT: 9.836,52 € C06.- TELEFONÍA: 19.052,70 € C07.- PAVIMENTACIÓN Y ACERADO: 63.102,21 € C08.- JARDINERÍA Y MOBILIARIO URBANO: 38.499,37€ C09.- SEÑALIZACIÓN: 2.524,13 € C10.- VARIOS: 2.119,25 € C11.- SEGURIDAD Y SALUD: 4.976,39 € TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL: 218.739,94 € 13,00% GASTOS GENERALES: 28.436,19 € 6,00% BENEFICIO INDUSTRIAL: 13.124,40 € SUMA DE GG Y BI: 41.560,59 € 21,00% IVA: 54.663,11 € TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA: 314.963,64 € TOTAL PRESUPUESTO GENERAL: 314.963,64 €
El ámbito del SUS(s)-5 VP, por las especiales connotaciones urbanísticas y geográficas necesita:
Urbanizar un camino (el más bajo de ellos lindando con las viviendas de protección oficial existentes) por el que acceden a otras propiedades, por lo que este se nutre de un valor de sistema general no imputable por lo tanto la totalidad de su costo a este ámbito
Urbanizar el camino más alto para poder acceder a las futuras fases previstas SUS(s)-6, genera una parcela sobre el vial con condiciones de solar de unos 1800 m² de parcela neta solo pendiente de realizar las cesiones exigidas por la ley en virtud de su ficha pero no de urbanizar, ya que estaría urbanizada la calle desde este sector.
No obstante el consistorio conocedor de la situación expresada en el párrafo anterior, y con objeto de hacer viable la intervención urbanística, en consenso con la propiedad ha acordado
Asumir la mitad del coste del viario inferior por la parte de la naturaleza de Sistema General Viario que nutre no solo al SUS(s)-5 “VP” sino además a otras fincas sobre las que accede tal vial y a las viviendas protegidas que lindan con el mismo, por un total de la cuarta parte del presupuesto de ejecución material de la urbanización que asciende a 78.740,91 €.
Diferir la mitad del viario superior para la compensación de su coste con el sector SUS(s)-6. El consistorio asumirá la mitad de dicha carga del vial superior que se abonará por el promotor en el momento del desarrollo del sector previsto por el PGOU, por un total de la cuarta parte del presupuesto de ejecución material de la urbanización que asciende a 78.740,91 €.
Por todo lo anteriormente expuesto y según anexo adjunto y la carga de urbanización es de 157.481,82 € equivalente a:
La urbanización de las calles divididas entre dos
VALOR TRABAJOS YA REALIZADOS EN EL SUS(S)-5 “LIBRE” EJECUCION URBANIZACION PLAN PROVINCIAL 1990 AEPSA DEL INEM: 100.000,00 € EJECUCION URBANIZACION PLAN PROVINCIAL 1989 AEPSA DEL INEM: 39.330,00 € FONDO ESTATAL DE INVERSIÓN LOCAL PARA EMPLEO DE 28-11-08 (FEIL): 176.538,67 € EJECUCION DEL MURO Y BARANDA CALLE CALVARIO: 4.261,99 € TOTAL VALOR TRABAJOS REALIZADOS SUS(S)-5 LIBRE: 320.130,66 €
PREVISIÓN COSTE AMPLIACIÓN DEPURADORA
La carga con la que se grava a este sector por motivo de la ampliación de la depuradora se reparte proporcionalmente en función al número de viviendas de cada una de las unidades en que queda dividido el SUS(s)-5:
SUS(s)-5 “LIBRE” / 52,680% / 38.621,16 € SUS(s)-5 “VP” / 47,320% / 42.995,84 € AMPLIACIÓN DEPURADORA / 100,000% / 81.617 €
ADQUISICIÓN DE SGAL
Para mantener la ratio requerida de SGAL, el consistorio aporta una parcela de 875m²s, la cual se valora en 100€/m² que será abonada por el total de los propietarios del sector SUS(s)-5.
El reparto de los Sistemas Generales áreas Libres se realiza en función de número de viviendas
SUS(s)-5 “LIBRE” / 67,934% / 59.442,64 € SUS(s)-5 “VP” / 32,066% / 28.057,36 € SGAL externo del Ayto / 100,000% / 87.500,00 €
HONORARIOS REDACCIÓN PROYECTOS PARA DESARROLLO
SUS(s)-5 “LIBRE” / 52,680% / 26.236,90 € SUS(s)-5 “VP” / 47,320% / 23.567,39 €
HONORARIOS CLASIFICACION PREVIA (MPE+EIA+EH+Gest) / 100,000% / 49.804,30 €
SUS(s)-5 “LIBRE” / 52,680% / 14.920,59 € SUS(s)-5 “VP” / 47,320% / 13.402,47 € HONORARIOS DE PARTE COMUN (CART+PP+Gest): 100,000% / 28.323,06 €
SUS(s)-5 “LIBRE” / 52,680% / 63.817,57 € SUS(s)-5 “VP” / 47,320% / 53.298,92 € HONOR PARTE ESPECÍFICA (Proy Urban+Proy Reparc+Gest): 100,000% / 117.116,49 €
TOTAL HONORARIOS SUS(s)-5 “LIBRE”: 52,680% / 104.975,06 € TOTAL HONORARIOS SUS(s)-5 “VP”: 47,320% / 90.268,79€
El presupuesto total de la urbanización asciende a: COSTE TOTAL URBANIZACIÓN SUS(s)-5 “LIBRE”: 508.463,25€ COSTE TOTAL URBANIZACIÓN SUS(s)-5 “VP”: 333.510,08€ COSTE TOTAL DE URBANIZACIÓN: 841.197,33 €
Las cargas que han de asumir las unidades suponen una diferencia entre ambas unidades de un 7,99% <15% que determina el artículo 36 del RGU.
A tener en cuenta que el Estudio Económico y Financiero que se realiza es temporal y válida si las obras de urbanización se contratan en un plazo no superior a los dieciocho meses a contar desde octubre de 2014. En caso contrario se debe proceder a actualizar los costes aplicándoles los coeficientes derivados de la variación del IPC en el sector de la construcción.
6.2. Informe de sostenibilidad económica El presente Informe de Sostenibilidad Económica estima el impacto que van a tener sobre el Presupuesto Municipal del Ayuntamien-
to de Sayalonga, las actuaciones previstas por el Plan Parcial SUSs5, como responsable de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras
La implantación y prestación de los servicios necesarios para el sector.
Para el caso de los ámbitos SUS(s)-5 “LIBRE” y SUS(s)-5 “VP”, el Ayuntamiento garantizara la viabilidad y futura sostenibilidad de la actuación se ocupara:
Del mantenimiento de las infraestructuras, De la prestación de los servicios que existen en el ámbito.
El Ayuntamiento de Sayalonga dispone de partida presupuestaria suficiente para a través de sus servicios operativos encargarse del mantenimiento de las infraestructuras y entre otras de:
Reparaciones del mobiliario urbano. Reparaciones del vial público. Abastecimiento. Saneamiento. Farolas. El Ayuntamiento de Sayalonga dispone de partida presupuestaria suficiente para a través de sus servicios operativos encargarse de la prestación de servicios que existirán en el ámbito y entre otras: Recogida de basuras Alumbrado público. Jardinería Limpieza.
Respecto del mantenimiento y prestación de servicios de las redes de compañías privadas ejecutadas por el sistema y cedidas a las empresas suministradoras, serán las propias compañías privadas las que se encargarán de dichas tareas:
Electricidad Telecomunicaciones.
6.3. Evaluación de indemnizaciones y/o expropiaciones. No existen edificaciones o construcciones incompatibles con la ordenación propuesta, por lo que no es necesaria la realización de indemnizaciones y/o expropiaciones en el sector.
Don Manuel Jesús Medina Arrabal, Arquitecto Colegiado número 800 COAMALAGA
Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, se puede interponer recurso contencioso-administrativo, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Málaga con sede en Málaga, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la recepción de la presente notificación, de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
Todo ello sin perjuicio de que pueda ejercitar cualquier otro recurso que estime pertinente.
En Sayalonga, a 23 de marzo de 2016. El Alcalde, firmado: Antonio Jesús Pérez González.
3022/16