BOPMA Boletín Oficial de la Provincia de Málaga

Edicto 9287/2017

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Número 17 Miércoles, 24 de enero de 2018 Página 23
ADMINISTRACIÓN LOCAL
MARBELLA
Servicio Administrativo de Planeamiento y de Gestión
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Por el presente anuncio se hace público, para general conocimiento, que por acuerdo adop-
tado por el Pleno de la Corporación, en su sesión ordinaria de fecha 20 de abril de 1990, se pro-
cedió a la aprobación definitiva del PPO del Sector URP-VB-7 “Artola Alta”; la normativa del
mencionado instrumento de planeamiento es la que a continuación se transcribe:
DOCUMENTOS N.º 4. ORDENANZAS REGULADORAS
Capítulo 4 .1 . Ámbito de aplicación
Capítulo 4 .2 . Determinación del plan general
Capítulo 4 .3 . Cuadro resumen de ordenanzas
CAPÍTULO 4 .1
Ámbito de aplicación
Las presentes ordenanzas se redactan como documento integrante del Plan Parcial del Sec-
tor de Planeamiento URP-VB-7 . Artola Alta del PGOU de Marbella, afectando a los usos, tipos
y caracteristicas de las edificaciones que en el mismo se realicen.
CAPÍTULO 4 .2
Determinaciones del plan general
Subcapítulo 1.º NormaS reguladoraS de la edificacióN
Artículo 135. Tipos de edificación.
Subcapitulo 2.º diSpoSicioNeS relativaS a la edificabilidad
Artículo 136 . Sector .
Artículo 137 . Polígono .
Artículo 133 . Manzana .
Artículo 139 . Parcela .
Artículo 140 . Solar .
Artículo 141. Edificabilidad.
Artículo 143. Superficie construible.
Artículo143. Superficie construida.
Artículo 144 . Ocupación .
Artículo 145. Superficie útil.
Subcapítulo 3.° diSpoSicioNeS relativaS a la poSicióN de la edificacióN
Artículo 146 . Alineación vía pública .
Artículo 147 . Alineación de fachada .
Artículo 148 . Separación a linderos .
Artículo 149 . Rasantes .
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Artículo 150. Medición de la altura en edificaciones alineadas en terrenos con pendientes
inferiores al 20% .
Artículo 152. Medición de la altura en edificaciones alineadas a vial.
Artículo 153. Edificios con frente a plaza.
Artículo 156 . Relación entre altura en metros y número de plantas .
Artículo 157 . Muros de contención .
Subcapitulo 4.º diSpoSicioNeS relativaS al diSeño del edificio
Artículo 158. Fondo máximo edificable.
Artículo 159. Altura máxima edificable.
Artículo 160 . Planta de sótano .
Artículo 161. Planta baja.
Artículo 162 . Plantas altas .
Artículo 163 . Retranqueo de fachada .
Artículo 164 . Vuelos .
Artículo 165. Elementos salientes de edificación.
Artículo 166 . Patios y conductos de ventilación .
Subcapítulo 5.º NormaS relativaS al diSeño de loS aloNamieNtoS
Artículo 167. Superficies útiles mínimas de las dependencias.
Artículo 168 . Altura libre mínima de las dependencias .
Artículo 169 . Condiciones de distribución de las dependencias .
Artículo 170 . Dimensiones mínimas y conduciones especiales de pasillos y escaleras .
Artículo 171. Ventilación e iluminación de los alojamientos y dependencias.
Artículo 172 . Dimensiones mínimas de huecos de ventilación .
Subcapítulo 6.º regulacióN de uSoS
Artículo 173 . Sobre la regulación de los usos .
Artículo 175 . Clases de usos .
Artículo 176 . Usos generales, globales y pormenorizados .
Artículo 177 . Usos dominantes, complementarios, compatibles y prohibidos .
Artículo 178 . Usos públicos, privados y colectivos .
Artículo 179 . Usos provisionales .
Artículo 180 . Usos propuestos y usos existentes .
Artículo 181 . Usos fuera de ordenación .
Artículo 182 . Regulación de los usos generales y globales .
Artículo 183. Regulación individualizada de los usos pormenorizados: Definición y condi-
ciones particulares .
Subcapítulo 7.º ordeNaNzaS zoNa uNif. aiSlada
Artículo 221. Definición.
Artículo 222. Condiciones de edificación.
Artículo 223 . Condiciones de uso .
Subcapítulo 8.º ordeNaNzaS zoNa uNifamiliar adoSada
Artículo 224. Definición.
Artículo 225. Condiciones de edificación.
Artículo 226 . Condiciones de uso .
Subcapítulo 9.º zoNa pueblo mediterráNeo
Artículo. Definición.
Artículo. Condiciones de edificación.
Artículo . Condiciones de uso .
Subcapítulo 10. ordeNaNza zoNa comercial
Artículo 256. Definición.
Artículo 258. Condiciones de edificación.
Artículo 258 . Condiciones de uso .
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CAPÍTULO 4 .2
Determinaciones del plan general
Subcapítulo 1.º NormaS reguladoraS de la edificacióN
Artículo 135 . Tipos de edificación
1. Las edificaciones, en función de la disposición morfológica de las mismas con respecto
a la red viaria o espacios libres de uso público, se dividen en dos grandes grupos:
a) edificacioNeS aliNeadaS
Son aquellas que están obligadas a disponer su línea de fachada en situación prefijada
por el planeamiento, con respecto al límite de separación entre el espacio libre público
y el edificable (público o privada). Cuando ambas líneas coinciden se les llama edifica-
ciones alineadas a vial .
b) edificacioNeS No aliNeadaS
Son aquellas que han de disponer su línea de fachada, a una distancia mínima del límite
espacia libre público-espacio privado, sin que ambas líneas hayan de ser paralelas y
pudiendo, en cualquier caso, superar la distancia antes citada .
2. En función de la situación de la edificación en la parcela con respecto a los linderos de
las parcelas colindantes, se dividen en dos grandes grupos:
a) edificacioNeS adoSadaS a mediaNeríaS
Son aquellas que, preceptivamente, han de disponerse haciendo llegar la edificación
hasta los linderos medianeros al menos en la primera crujía.
a) edificacioNeS exeNtaS
Son aquellas que, preceptivamente, han de separarse de las medianerías colindantes,
una distancia denominada “Separación a linderos” .
Subcapítulo 2.° diSpoSicioNeS relativaS a la edificabilidad
Artículo 136 . Sector
Es la unidad de referencia en el suelo urbanizable o urbano para la redacción de planea-
miento posterior a este Plan General .
Artículo 137 . Polígono
Es la unidad de referencia en el suelo urbanizable o urbano para la ejecución del planea-
miento .
Artículo 138 . Manzana
Es una unidad de referencia, formada por parcelas urbanas adosadas por sus linderos,
cuyos límites físicos son redes viarias o áreas libres .
Artículo 139 . Parcela
Es la unidad de propiedad catastral . Su dimensión habrá de ser superior a la que se marca
como mínimo en las correspondientes ordenanzas para ser edificables.
Artículo 140 . Solar
Es la parcela urbana de dimensión igual o superior o la mínima que cumple las requisitos
exigidos por la Ley del suelo para su edificación inmediata, contando además con:
– Pavimentación de aceras .
– Alumbrado público .
– Depuración de aguas residuales .
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Artículo 141 . Edificabilidad
Es el máximo techo edificable por unidad de superficie. Se expresa en m2t/m2s (metros
cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo) .
Se llama edificabilidad bruta, a la que se ha de aplicar a sectores o polígonos. Se llama
edificabilidad neta a la que se aplica a las parcelas edificables netas.
Artículo 142 . Superficie construible
Es el producto de la edificabilidad por la superficie del sector, polígono o parcela. Se
expresa en m2t (metros cuadrados techo) .
Artículo 143 . Superficie construida
Es la suma de las superficies cubiertas en todas las plantas vivideras o sobre rasante. En
todo caso deberá ser igual o inferior a la superficie construible. Se expresa en m2t .
Para el conjunto de la superficie construida se tendrán en cuenta las siguientes normas:
1) Computan en cada planta las proyecciones de los huecos de ventilación, ascensor, esca-
leras, bajantes, etc.
2) No computan aquellas áreas edificadas correspondientes a una altura libre inferior a
1,50 m .
3) Cómputo de porches, terrazas y plantas diáfanas:
a) Los porches y terrazas cubiertas totalmente, computarán el 50% de su superficie, si
están cerrados por tres lados y no si lo están por dos o uno de ellos .
b) Los balcones y cierres acristalados a miradores que no sobresalgan más de 60 cm de
la línea de fachada., no consumen edificabilidad en ningún caso.
c) Los cuerpos cerrados de la edificación volados sobre la línea de fachada, computan
en su totalidad .
4) Cómputo de sótano:
a) En viviendas unifamiliares recogidas en los tipos UE . y UA . no computarán como
superficie construida aquellas dependencias situadas en planta sótano, destinadas a
los siguientes usos:
– Aparcamiento .
Trastero o almacén vinculada a la vivienda .
Instalaciones propias del funcionamiento del edificio como calderas, algibes,
maquinaria del aire acondicionado o grupos de presión, debiéndose reflejar en el
proyecto, la instalación de que se trate .
Usos recreativo en las condiciones que se define en el artículo 183-bis.
La superficie de aquellas dependencias situadas en sótanos, destinadas a cualquier
otro uso permitido en esta planta, siempre que reúnan las condiciones de venti-
lación e iluminación referidas en el capítulo 5 .º, artículo 172, computarán en el
cálculo de la superficie construida.
b) Sótanos en edificios plurifamiliares o comerciales “recogidos en los tipos PM, C,
MB, OA, OS, CO, IND”. No computarán como superficie construida la de aquellas
dependencias destinadas a los siguientes usos:
– Aparcamiento .
Instalaciones necesarias para el mantenimiento del local o locales comerciales,
debiéndose especificar en proyecto la instalación de que se trata.
Trasteros con las limitaciones señaladas en el artículo 183-bis .
Uso recreativo con las limitaciones señaladas en el artículo 183-bis .
c) En edificios destinados a uso hotelero, sanitario o de relación social, etc, no compu-
tarán a efecto de superficie construida las dependencias destinadas a los siguientes
usos:
– Aparcamientos, aún cuando el número de planas supere el mínimo exigido .
Instalaciones necesarias para el funcionamiento del edificio, debiéndose reflejar
en el proyecta, la instalación de que se trata .
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Artículo 144 . Ocupación
Es la expresión porcentual del cociente entre la superficie del polígono resultante de la
proyección de la edificación sobre un plano horizontal y la superficie de la parcela. No es con-
cepto aplicable a sectores o poligonos de actuación .
La superficie a computar será la proyección del total la superficie cubierta del edificio,
incluyendo el total de vuelos, (excluidos los aleros), porches, cuerpos salientes y sótanos cuan-
do están semienterrados. Si están bajo rasante serán de libre ocupación.
Artículo 145 . Superficie útil
Superficie útil de una dependencia es la del suelo contenido dentro del perímetro definido
por los paramentos interiores de los mismos o paredes que la delimitan siempre que la altura
libre sea igual o superior a 1,50 m .
Subcapítulo 3.º diSpoSicioNeS relativaS a la poSicióN de la edificacióN
Artículo 146 . Alineación de vía pública
Es la señalada por el planeamiento para definir el lindero entre la vía pública y la parcela
edificable (pública o privada).
Artículo 147 . Alineación de fachada
Es la línea desde la cual se produce la edificación.
En el caso de edificios alineados esta línea es obligada desde el planeamiento.
En los edificios no alineados se ha de disponer a unas distancias mínimas de la vía pública
y de los linderos fijados en la ordenanzas, pudiendo adoptar las formas que se definan por el pro-
yectista . En este caso se adoptará como línea de fachada la proyección ortogonal sobre un plano
horizontal del conjunto de la edificación,
Artículo 148 . Separación a linderos
Es la mínima distancia a que debe situarse el punto más saliente de la edificación, exclui-
dos los aleros, de los linderos públicos o privados .
No contabilizarán, con carácter excepcional, a efectos de linderos privados, siempre que
haya expresa autorización del colindante, las construcciones, de dimensiones máximas 2 x 2 x 2
m, con destino a trasteros, instalaciones de servicios a la edificación, etc.
Asimismo, y también con carácter excepcional, no contabilizarán, tanto respecto a linderos
privados cuando exista compromiso expreso del colindante, como a públicos, en aquellos casos
en que sea habitual en la zona, o que por necesidades topográficas se permita muro de conten-
ción alineado a vía pública, los garajes de vivienda unifamiliares exentas, cuya anchura máxima
sea de 5 m medidos en dirección paralela a la vía pública .
Artículo 149 . Rasantes
Se establecen dos tipos de rasantes:
El plano de rasante: Que es el plano de referencia para medir la altura .
La línea de rasante: Con respecta a la cual se mide la altura máxima permitida en la facha-
da de las edificaciones alineadas.
1) plaNo de raSaNte
a) Se considera plano de rasante, al estado natural del terreno. Si este se rebaja por
extracción de tierras, el plano de rasante a considerar será el del terreno ya rebajado.
Si el terreno natural se rellena o hay indicios de haber sido rellenado en época
reciente, el plano de rasante a considerar será el del terreno natural originario .
2) líNea de raSaNte:
a) Cuando la alineación de fachada coincide con la alineación de vía pública, la línea
de rasante es la intersección entre el plano de fachada y el de la acera .
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b) Cuando la alineación de fachada no coincide con la alineación de vial, la línea de
rasante es la intersección del plano de fachada con el plano del suelo en que esta se
asienta, siempre que la citada línea se encuentre a cota inferior, igual o superior a la
del plano de la acera, y en este último caso, con una diferencia no mayor de 1,50 m .
c) Cuando la intersección del plano de fachada con el plano del suelo en que esta se
asienta, se encuentra a cota superior a la del plano de la acera, con una diferencia de
cota mayor a 1,50 m, la línea de rasante será entonces la intersección del plano de
acera con el plano vertical que contiene a la alineación de vía pública .
d) En ningún caso se permitirán modificaciones que, alteren el signo de la pendiente
natural del terreno, como se ilustra en el siguiente cuadro: . . . . .
Artículo 150 . Medición de la altura en edificaciones alineadas en terrenos con pendientes
inferiores al 20%.
– Medición de altura en las edificaciones.
La altura reguladora fijada en la normativa particular se medirá verticalmente desde el
plano de rasante y deberá cumplirse en todos los puntos de la edificación, con las siguientes sal-
vedades:
Casos de terrenos con pendiente inferior al 50% esta altura podrá incrementarse
como máximo en 1,50 m en el punto más desfavorable .
Casos de terreno con pendiente superior al 50% este incremento podrá alcanzar los 2
m medidos en el mismo punto que el anterior .
La edificación se escalonará en los tramos necesarios para cumplir la anterior condición.
Artículo 152 . Medición de la altura en edificaciones alineadas a vial
En estas zonas la altura reguladora es un parámetro urbanístico relacionado directamente
con la calle a que dé fachada la edificación.
1 . edificioS coN fachada a uNa Sola calle
a) Si el desnivel entre los dos extremos de la línea de fachada es 1,50 m, la altura se
contabilizará a partir de la cota media .
b) Si el desnivel es 1,50 m, se dividirá la fachada en tramos a los que se aplicará el
critero anterior .
2 . edificioS coN fachadaS eN eSquiNa
a) Si la altura reguladora máxima es la misma para las dos calles, se aplica el criterio
anterior. En este caso, si en la propia esquina del edificio resultasen alturas diferen-
tes para cada calle, se considerará la máxima de ellas:
La altura en A será la mayor de h1 y h2 .
b) Si la altura reguladora es distinta para cada calle, se permitirá prolongar la altura
mayor hasta una distancia máxima de vez y media el ancho de la calle que permita
la altura menor, contada desde la esquina, incluyendo el posible chaflán o esquina
redondeada, debiendo el paramento resultante quedar retranqueado de la medianería
un mínimo de 3 m . y tratarse como fachada con huecos .
3 . edificioS coN fachada a máS de uNa calle SiN formar eSquiNa
a) Si la altura reguladora es diferente para cada calle, se podrá avanzar en el interior
de la parcela con la altura mayor hasta una profundidad máxima de I .S5 m . En las
calles correspondientes a altura menor, la parte de fachada que sobrepase dicha
altura quedará retranqueada un mínimo de 3 m respecto de la linea de fachada del
edificio.
b) En el caso particular en que las dos calle a que presente fachada el edificio se
encuentren a distinto nivel el criterio es en todo asimilable al anterior y será, pues, el
siguiente:
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c) Por tanto en los casos en que la diferencia entre las cotas correspondientes a situar
H .1 y H .2, respectivamente en cada calle, resultase mayor que 3 m se procederá a
escalonar gradualmente la edificación.
Artículo 153 . Edificios con frente a plaza
Las dimensiones de las plazas no influirán en la determinación de las alturas de la edifica-
ción con frente a ella .
Los cruces de vías y los chaflanes no tendrán la consideración de plazas.
Para la determinación de las alturas de los edificios que den frente a plazas, se tomaré
como altura reguladora la que proceda en la calle más ancha de las que formen la plaza o afluyan
a esta, de tamaño inmediatamente inferior a la dimensión mínima de la plaza medida entre sus
lados opuestos . Por dicha razón quedan excluidas las calles de anchura superior a la dimensión
mínima de la plaza medida en la forma que arriba se determina .
Cuando parte de la fachada de un edificio frente a una plaza y el resto a uno de los via-
les de acceso, se tomará como altura reguladora la que corresponda a la plaza, según se expresa
en el párrafo anterior, y se mantendrá dicha altura una distancia equivalente a vez y media el
ancho de la calle de acceso. A partir de este punto la altura reguladora de la edificación será la
correspondiente a dicha calle . El paramento originado por la diferencia de alturas será tratado
como fachada y deberá llevar huecos y estar separado al menos 3 metros del lindero medianero .
Artículo 156 . Relación entre altura en metros y número de plantas
En general, salvo indicaciones concretas de las ordenanzas específicas, la realción entre la
altura en metros y número de plantas será la siguiente:
PB 4,00 m
PB+1 7,00 m
PB+2 10,00 m
PB+3 13,00 m
PB+4 16,00 m
PB+5 19,00 m
En los casos en que la ordenanza correspondiente permita más de 6 plantas se aumentarán
3 m por cada planta .
En los 4,00 m correspondientes a planta baja, se considera incluida la altura de la parte de
sótano que pudiera sobresalir sobre el terreno 9 en caso de terreno llano) o sobre los planos de
rasante (si el terreno es inclinado .) .
La altura se mide desde el plano de rasante (con las salvedades previstas en el artículo
150) hasta la cara inferior del último forjado.
La altura de cada planta en edificios singulares o de Equipamiento será la necesaria para el
correcto funcionamiento de la instalación de que se trate y de acuerdo en todo caso con la Nor-
mativa específica.
Artículo 157 . Muros de contención
1 . eN liNderoS públicoS
La altura máxima permitida en muros de contención, situados en linderos públicos y para
aquellos casos en los que el perfil del terreno lo justifique es de 2,50 m. Sobre el mismo única-
mente se permitirá el cerramiento de características diáfanas .
Cuando el perfil del terreno, presente un frente de altura superior a 5,50 m en el lindero
público, se desmontará por encima de esta altura y se escalonará el terreno en el interior de la
parcela, debiendo mantener el muro siguiente al citado del lindero, una distancia igual o supe-
rior a 3 m .
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2 . eN liNderoS privadoS
La altura máxima permitida para muros de contención próximos a los linderos privados
es de 2,50 m, debiendo mantener una separación mínima al lindero de 3 m, salvo acuerdo entre
colindantes, para la modificación conjunta del terreno en dos o más parcelas colindantes, en
cuyo caso deberá acreditarse tal acuerdo al solicitar la licencia de obra .
3 . eN el iNterior de la parcela
Cuando la pendiente del terreno lo justifique, la parcela podrá escalonarse disponiendo
muros de contención de altura máxima de 3 m y que mantendrán entre sí separaciones míni-
mas de 3 m. Por encima de las alturas máximas definidas para muros de contención en cual-
quier caso, sólo podrán sobresalir elementos constructivos ligeros y diáfanos o elementos de
vegetación .
Subcapítulo 4.º diSpoSicioNeS relativaS al diSeño de loS edificioS
Artículo 158 . Fondo máximo edificable
Es la máxima distancia posible entre la fachada principal de la edificación y su fachada
interior .
Es concepto solo aplicable a las edificaciones alineadas.
Quedan exentas de cumplir esta disposición los canales de comunicación vertical y cons-
trucciones propias de instalaciones relacionadas con el uso permitido .
Artículo 159 . Altura máxima edificable
Es la distancia máxima entre la rasante definida en el subcapítulo 3.º, artículo 149 y la cara
inferior del último forjado.
Se excluyen de esta medición:
1 . Los pretiles o andamios en general .
2 . Los casetones de escaleras, cuartos de maquinarias de ascensores o cualquier otra cons-
trucción destinada a instalaciones afines al uso permitido en la edificación, con una
altura no superior a 3,50 m sobre la máxima permitida .
3 . Las chimeneas de ventilación, cuya altura vendrá determinada por la exigida para su
buen funcionamiento .
4 . Las cubiertas inclinadas, que no superarán en ningún punto la altura de 3,50 m sobre la
máxima permitida .
La cámara existente bajo la cubierta, podrá habilitarse como espacio vividero o buhardilla,
en cualquier caso y en todas las zonas edificatorias, siempre que se cumplan las siguientes con-
diciones:
a) No se alterará el volumen ni la forma exterior del edificio.
b) Los espacios con alturas inferiores a 1,50 m, solo podrán aprovecharse para almacena-
miento o ubicar instalaciones propias de la vivienda .
c) La altura máxima permitida del espacio interior medida en la cumbrera, será de 3 m .
d) La pendiente máxima del plano de cubierta será del 80% .
e) Las dimensiones mínimas de los huecos de ventilación e iluminación cumplirán con lo
establecido en el subcapítulo 5 .º artículo 172 de estas normas generales .
f) El plano de cubierta se podrá interrumpir para conseguir huecos en planos verticales,
siempre que aquel mantenga virtualmente su entidad, para lo que deberán cumplirse las
condiciones que se indican en el siguiente gráfico.
g) No se permiten sin embargo, la construcción de ningún tipo de volumen que sobresalga
del plano de cubierta salvo los de chimeneas o Shunts .
h) La superficie construida del espacio habitable obtenido de este modo, con altura supe-
rior a 1,50 m computará en el cálculo de la superficie construida.
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i) La ocupación del citado espacio no superará el 25% de la superficie construida en plan-
ta baja.
j)
El acceso al espacio abuhardillado no podrá hacerse en ningún caso desde zonas comunes .
Análogamente, tanto en edificios con cubiertas planas como inclinadas, los depósitos,
paneles solares, aparatos de bombas de calor o de aire acondicionado, etc, deberán integrarse en
la edificación, no sobresaliendo en ningún caso, de las construcciones permitidas por encima de
la altura máxima que acabamos de enumerar .
En edificios con cubierta plana, todo volumen que sobrepase la altura máxima permitda,
deberá retranquearse un mínimo de 3 m de la alineación de fachada .
En zonas destinadas a tendedero, deben estar en todo caso protegidas de vistas desde el
exterior .
Artículo 160 . Planta de sótano
Para que una planta tenga la consideración de sótano deberá cumplir con la condición de
que la cara superior del forjado que lo recubre no sobrepase la cota + 1,20 sobre la del terreno
al finalizar la obra. En caso de terreno inclinado dicha cota máxima se contabilizará sobre la de
los planos de rasante del mismo, obtenidos de acuerdo con lo establecido en estas ordenanzas
generales .
Si la cara superior del forjado que cubre a la posible planta sótano tiene cota 1,20 respecto
del terreno, o de los planos de rasante, dicha planta tendrá la consideración de planta baja y por
tanto contabilizará en todos los casos a efectos de edificabilidad.
Artículo 161 . Planta baja
Es la situada a nivel de la rasante o ligeramente por encima o debajo de esta.
Su altura libre mínima se fija en 2,50 m, y su altura libre máxima en 5 m.
Se permiten entreplantas, con altura libre inferior, a la definida anteriormente, en los
siguientes supuestos y con las condiciones expresadas a continuación:
Uso no residencial del local donde se situé y vinculación de la entreplanta al mismo sin
acceso independiente .
Separación superior a 2,00 m de la fachada de la edificación.
Ocupación máxima del 25% de la planta del local en que se ubiquen .
Artículo 162 . Plantas altas
Son las situadas por encima de la planta baja. La altura libre mínima se fija en 2,50 m, y la
altura máxima en 3,50 m .
Artículo 163 . Retranqueas de fachada
Se llama retranqueo a la disposición de la edificación en situación retrasada con respecto a
la alineación de fachada .
Artículo 164 . Vuelos
Se denomina vuelo al cuerpo saliente de edificación sobrepasa la alineación de fachada.
Se permiten con una ménsula máxima igual a la décima parte del ancho de la calle para vuelos
abiertos, que se reducirá a la mitad para el caso de vuelas cerrados, con un ancho absoluto de 0,5
m inferior al de la acera .
En las calles de ancho inferior a 10 m no podrán disponerse vuelos cerradas .
Las características y proporciones de los vuelos se adaptarán a las predominantes de la zona .
En todo caso el vuelo deberá retranquearse de la medianería una distancia igual a su ménsula .
Todo ello sin prejuicio de que en la ordenanza particular se establezcan condiciones más
restrictivas .
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Artículo 165 . Elementos salientes de edificación
Se denominan así a aquellas partes de la edificación o elementos adosados a ellas que, no
siendo habitables ni ocupables, sobresalen de los planos de fachada de la misma . En función de
su uso se dividen en diferentes tipos que se regulan a continuación:
1 . De protección (aleros, cornisas, marquesinas, toldos, etc) . Podrán disponerse a altura
superior a 3,00 m de la rasante de la superficie adyacente al paramento de fachada sien-
do la ménsula máxima de 0,50 m inferior al vuelo permitido, i apartado anterior y nor-
mativa particular) . La máxima dimensión admisible de alero será de 0,5 m .
En el caso particular de toldos o marquesinas de material ligero la máxima ménsula
permitida será la que coincide con el vuelo máximo .
2. De instalaciones (bajantes, canalones, conductos de instalaciones, etc.).
Podrán situarse en fachada estos elementos con la condición de no sobrepasar el plano
del paramento en más de 15 cm. En edificios alineados avial en planta baja se limita el
saliente a 5 cms .
3 . De componsición y ornato (molduras, impostas, zócalos, etc .) .
Podrán disponerse estos elementos compositivos sobresalientes del plano de fachada
con un máximo de 10 cm. En plantas bajas de edificios alineados a vial el máximo será
de 5 cm, en las de dimensión inferior .
4. Anuncios. Además de lo expresado en el artículo 37 y en la regulación específica de la
zona centro los anuncios y rótulos comerciales se podrán situar a altura superior a 3,00
m en el límite material del plano de fachada correspondiente al comercio o local que se
anuncie, sujeto a la normativa de vuelos y, en ningún caso por encima del remate del
edificio.
Artículo 166 . Patios y conductos de ventilación
A los efectos de determinar las condiciones de estos elementos se establecen las siguientes
categorías:
1 . patio de maNzaNa
Es aquel rodeado por edificaciones pertenecientes a una o distintas propiedades catastrales,
siendo su uso común .
Las dimensiones mínimas absolutas serán tales que en su interior se pueda inscribir un
círculo de 15 m de diámetro, siendo el lado mínimo del polígono que lo delimite de 10 m y ocu-
pando una superficie mínima del 15% de la total de la manzana.
2 . patio de parcela
Es aquel delimitado por edificaciones pertenecientes a la misma propiedad catastral o
comunidad de propietarios y, en su caso, por los linderos de dicha propiedad .
Sus dimensiones mínimas se ajustarán a las; determinadas para los patios vivideros, de
ventilación o patinillos, según su uso .
3 . patio vividero
Es aquel situado en el interior de una manzana o parcela con dimensiones tales que cum-
plen las siguientes condiciones:
Ocupar una superficie mínima del 25 % de la manzana o parcela en que se ubique.
Poderse inscribir un círculo de 25 m de diámetro mínimo, en toda su altura .
El lado mínimo del polígono que delimita el patio, sea igual o superior a 15 m .
La ordenanza de edificación podrá imponer condiciones distintas en determinadas zonas.
4 . patio de luceS
Es aquel que, situado dentro de la parcela y delimitado de modo análogo al anterior no
satisface las condiciones dimensionales de aquel aunque sí las que a continuación se expresan:
El diámetro del círculo inscrito será superior a 1/3 de la altura de la mayor de las edifica-
ciones que lo rodean .
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La distancia mínima del hueco practicado en un parámetro, medida perpendicularmente
el mismo, hasta el opuesto será superior a 1/3 de la altura de la mayor de las edificaciones
que lo rodean .
El mínimo absoluto para ambos parámetros será de 3 m .
5 . patio de veNtilacióN
Es aquel cuyas dimensiones son tales que cumplen las siguientes condiciones:
El diámetro del círculo inscrito será superior a 1/4 de la altura de la mayor de las edifica-
ciones que lo circunden .
El lado mínimo del polígono delimitado por los paramentos que lo rodean será superior a
1/4 de la altura de la mayor de las edificaciones que lo circunden.
El mínimo absoluta para ambos parámetros será de 2,00 m .
6 . patiNillo
Es aquel cuyas dimensiones son tales que el diámetro del circulo inscrito y el lado mínimo
del polígono que lo circunda son superiores a 1/5 de la altura de la mayor de la las edificaciones
colindantes con un minimo absoluto de 1,20 m .
7 . coNductoS o chimeNeaS de veNtilacióN forzada Shunts
Son aquellos conductos mediante los cuales se realiza la ventilación de espacios que no
disponen de otra alternativa o bien precisan aireación suplementaria que no puede conseguirse
con la simple apertura de huecos a patios o espacios exteriores .
Están regulados por la orden del M .º de la Gobernación de 22 de febrero de 1 .968 para
Shunts y ventilación de escaleras .
Subcapítulo 5.º NormaS relativaS al diSeño de loS alojamieNtoS
Artículo 167 . Superficies útiles mínimas de las dependencias
Las diversas dependencias de las viviendas habrán de cumplir las siguientes condiciones
mínimas de superficie útil.
1 . Salón más comedor: 18 m2 para viviendas de hasta tres dormitorios y 20 m2 para vivien-
das de más de tres dormitorios . Para viviendas de menos de tres dormitorios: 14 m2 .
2 . Cocina: 5,00 m2 para viviendas de menos de tres dormitorios podrá integrarse con la
superficie del salón.
3 . Lavadero con tendedero: 2 m2 . El tendedero podrá ser mancomunado en cubiertas, plantas
libres o azoteas, debiéndose disponer a tal fin de una superficie mínima de 2 m2 . por vivienda .
4 . Dormitorios: 10 m2 para dormitorios dobles y 6,00 m2 para dormitorios simples .
5 . Baños: 3,00 m2 .
6 . Aseo o retrete: 1,10 m2 .
Artículo 168 . Altura libre mínima de las dependencias
La altura mínima, que se medirá desde el enrase superior de la solería hasta el cielo raso,
será como mínimo, en todas las estancias, de 2,50 m . En cuartos de baños, aseos, pasitos, cuar-
tos trasteros y despensas será de 2,25 m .
Artículo 169 . Condiciones de distribución de las dependencias
1. Cada alojamiento dispondrá obligatoriamente de una dependencia de baño, cuyo acceso
no podrá hacerse a través de los dormitorios, ni de la cocina . Si el acceso al baño se dispone a
través del comedor, ambas dependencias habrán de quedar separadas por otra con doble puerta .
2 . En las viviendas de un solo dormitorio, el acceso al baño podrá ser directo desde el dor-
mitorio o comedor .
3 . En las viviendas con más de un baño, podrá accederse a éstos desde los dormitorios,
debiendo, sin embargo, al menos en un baño, cumplirse la condición de acceso independiente,
regulada en el párrafo 1 .
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4 . En las viviendas en igual número de baños y dormitorios se podrá acceder desde estas a
todos los baños .
5 . El acceso a los dormitorios no podrá realizarse desde otros dormitorios, cocinas ni
baños, sino únicamente desde la sala de estar o comedor en viviendas de un dormitorio y a tra-
vés de dependencias de distribución en viviendas de más de un dormitorio .
6 . El lavadero tendrá acceso directo por la cocina o a través de patio .
7 . En los casos de reutilización y rehabilitación de viviendas, no serán obligatorias las con-
diciones de los apartados anteriores, siempre que desde el proyecto se justifique razonadamente
la imposibilidad de cumplirlas, por las condiciones estructurales y de distribución interna de las
viviendas existentes .
Artículo 170 . Dimensiones mínimas y condiciones especiales de pasillos y escaleras
La anchura de los pasillos interiores de los alojamientos no podrán ser inferior a 0,80 m.
Los comunes entre varios alojamientos tendrán un ancho mínimo de 1,20 m excepto si de ellos
se accede a ascensor en cuyo caso tendrá 1,30 m como mínimo .
Las escaleras se regularán por las siguientes condiciones:
1. Para alturas de edificios iguales o inferiores a planta baja + 3 plantas, las escaleras se
podrán iluminar y ventilar cenitalmente, siempre que el hueco de iluminación en
cubierta y de escalera en cada planta, así como el de ventilación en cubierta, sean, al
menos, de 1, m2 de superficie.
La alturas superiores a 4 plantas, la iluminación y ventilación serán directas en cada
planta, y de superficie no inferior a 1 m2 .
2 . La anchura de las huellas de escaleras será de 27 cms y la altura máxima de tabica será
de 19 cm excepto en las escaleras interiores de los alojamientos en las que se permite
una variación de hasta un 20% respecto a las medidas indicadas .
3 . La anchura mínima de las mesetas será de 1,00 m excepto en aquellas desde las que se
accede a uno o más alojamientos en que será de 1,25 m y uno o más ascensores en que
será de 1,50 m .
4 . La anchura mínima libre de los tramos de escaleras será de 1,00 m excepto en las inte-
riores de un alojamiento en que ésta podrá ser de 0,80 m.
5. En edificios de alturas superior a PB+3 plantas será obligatoria la instalación de ascen-
sor de acuerdo con la normativa vigente .
Artículo 171 . Ventilación e iluminación de los alojamientos y dependencias
En función del tipo de patio, definido en el apartado precedente de estas normas regulado-
ras de la edificación, se podrán ventilar e iluminar alojamientos y dependencias con los siguien-
tes criterios:
1 . patio vividero
Podrán ventilar e iluminar a través de él viviendas completas (sin huecos de ventilación
e iluminación alguna a la vía pública) considerándose los interiores y admitiéndose como tales .
2 . patio de luceS
Podrá ventilar e iluminarse a través de él todas las dependencias excepto la mayor .
3 . patio de veNtilacióN
Podrán ventilar a través de él todas las dependencias con excepción de sala de estar, come-
dor y dormitorios . Se incluyen las escaleras y zonas comunes .
4 . patiNillo
Podrán ventilar a través de él los baños, aseos y despensas o trasteros .
5 . chimeNeaS o coNductoS de veNtilacióN Shunts
Se podrán ventilar por este medio los baños, aseos y despensas o trasteros, no siendo posi-
ble disponerlos como único medio de ventilación de otras dependencias .
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Artículo 172 . Dimensiones mínimas de huecos de ventilación
Toda estancia tendrá iluminación y ventilación directa al exterior mediante hueco de super-
ficie en menor que una sexta parte de la superficie útil de la misma. Se admite la posibilidad de
iluminación y ventilación de los dormitorios a través de galerías que no podrá servir de dormitorio,
y que tendrá hueco al exterior de superficie no menor a la mitad de su superficie de fachada.
El hueco, entre dormitorios y galería será de superficie igual o superior a un tercio de la de
aquél y la anchura máxima de la galería será de 2,00 m en todo el frente del dormitorio .
En planta de sótano, la ventilación de espacios según sus usos será:
En almacenes y cuartos de máquinas podrá hacerse mediante Shunts o chimeneas de
ventilación, que cumplan con lo dispuesto en la Orden del 22 de febrero del 1968 y 12
de julio de 1955 del Ministerio de la Vivienda, así como en la Normativa Municipal
Correspondiente .
En dependencias de viviendas unífami1 lares exentas será directa al exterior o a través
de patios de ventilación, con los huecos preceptuados descritos en este apartado .
En zonas de aparcamientos, se cumplirá con lo dispuesto en el capítulo “normas parti-
culares relativas al diseño de los aparcamientos” .
– Para los restantes usos en general, se aplicarán las Normas de Seguridad de obligado
cumplimiento (CPI-Q2) como las especificas para cada uno de ellos.
Subcapítulo 6.º regulacióN de uSoS
Artículo 173 . Sobre la regulación de los usos
El Plan General regula de forma pormenorizada los usos que afectan a los terrenos clasifi-
cados como suelo urbano .
En el suelo urbanizable programado el Plan General asigna los usos globales de cada sec-
tor, y en su caso los usos complementarios .
En el suelo urbanizable no programado el Plan General señala los usos generales, indican-
do asimismo el carácter excluyente, compatible o prohibido de los usos asignadas a cada área .
En el suelo no urbanizable el Plan General determina los usos admisibles, entendiéndose
prohibidos los no permitidos expresamente .
En atención a su significación, las presentes normas, desarrollan específicamente los usos
extractivos de aparcamiento de viviendas, objeto de regulación en el capítulo 5.º e industrial.
Artículo 175 . Clases de usos
A los efectos del presente Plan General, y de los que en desarrollo del mismo se regulen
en planes parciales y especiales, se establece la siguiente clasificación de usos:
– Usos generales .
– Usos globales .
– Usos pormenorizados .
– Usos dominantes .
– Usos compatibles .
– Usos complementarios .
– Usos prohibidos .
– Usos públicos .
– Usos privados .
– Usos colectivos .
– Usos provisionales .
Artículo 176 . Usos generales, globales y pormenorizados
l . USoS geNeraleS
Se corresponden con los usos fundamentales que se asientan sobre el territorio . Esto es:
Residencial, productivo, dotacional y los propios del suelo no urbanizable o usos no urbanos .
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2 . uSoS globaleS
Son los asignados por el Plan General a los suelos clasificados como urbanizable progra-
mado cuya desagregación, por el Plan Parcial correspondiente al sector de planeamiento de que
se tratare, dará lugar al uso o usos pormenorizados .
3 . uSoS pormeNorizadoS
Son los asignados por el Plan General a los suelos clasificados coma urbanos, los que defi-
nen por tanto de forma detallada la especifica y utilización de los terrenos.
Artículo 177 . Usos dominantes, complementarios, compatibles y prohibidas
Por su idoneidad para su localización un uso puede ser: dominante, complementario, com-
patible y prohibido .
1 . uSoS domiNaNte
Es aquel de implantación mayoritaria en una parcela, zona, sector o área del territorio .
2 . uSo complemeNtario
Es aquel que, por exigencias de la legislación urbanística y por el propio Plan General,
tendrá que existir en cualquier caso, como equipamiento o dotación necesaria derivada del uso
dominante y en una proporción determinada en relación con este .
3 . uSo compatible
Es aquel que puede coexistir con el uso dominante sin perder ninguno de ambos las carac-
terísticas y efectos que le son propios. Todo ello sin perjuicio de que su necesaria interrelación
obligue a una cierta restricción en la intensidad relativa de los mismos .
4 . uSo prohibido
Es aquel que, por su incompatibilidad con el uso dominante, debe quedar excluido en el
ámbito en que se señala .
Artículo 178 . Usos públicos, privados y colectivos
1 . uSo público
El que se desarrolla sobre un bien de titularidad pública o de titularidad privada gestionado
por la administración que posibilita su utilización y disfrute a todos los miembros de la comunidad .
2 . uSo privado
El que no estando comprendido en el apartado de colectivo, se realiza por particulares en
bienes de propiedad privada, estando limitada su utilización por razón del dominio o propiedad
sobre la cosa .
3 . uSo colectivo
Son los de naturaleza privada destinados al público y a los que se accede por la pertenen-
cia a una asociación, agrupación, club o forma de organización similar, o por el pago de una
cuota, precio o contraprestación .
Artículo 179 . Usos provisionales
Se consideran usos provisionales los que no estando prohibidos por este Plan General, se
establezcan de manera temporal, na requieran obras de instalaciones permanentes, y no dificul-
ten la ejecución del Plan General.
Estos usos podrán autorizarse con arreglo a los requisitos y condiciones previstos en col
artículo 58 de la Ley del Suelo . La autorización deberá renovarse (anual o bianualmente) en
defecto de la cual quedará caducada y habrá de procederse a su levantamiento .
Artículo 180 . Usos propuestos y usos existentes
Los usos que el Plan General asigna a las diferentes zonas del territorio, cualquiera que
fuese su clasificación, se consideran usos propuestos. A tal efecto cualquier actuación que se
pretenda realizar habrá de respetar los usos propuestos por el Plan bien tengan estos el carácter
de general, global o pormenorizados, o tengan la consideración de dominantes, complementa-
rios, compatibles o prohibidos .
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Los usos o actividades; que estuviesen implantados en edificios, terrenos o instalaciones
con anterioridad a la vigencia de este (plan tienen la calificación de usos existentes. Tales usos
podrán seguir perviviendo, y en tal sentido son reconocidos por el Plan siempre que resulten
compatibles con los usos propuestos . En otro caso, quedan en situación de fuera de ordenación .
Artículo 181 . Usos fuera de ordenación
1 . Se consideran fuera de ordenación los usos asistentes que se encuentren en alguna de la
siguientes circunstancias:
a) Tener declaración expresa de fuera de ordenación por resultar incompatible o prohibido
con el uso propuesto .
b) Tener declaración expresa de –fuera de ordenación por iguales razones por los planes
especiales o parciales que en desarrollo del Plan General se –formulen .
c) Porque los efectos que produce la actividad, ya sean ruidos, trepitaciones, olores,
humos, contaminación, radioactividad o de otra naturaleza, sobrepasan los umbrales
máximos señalados en estas normas, ordenanzas municipales o cualquier otra disposi-
ción que sea de aplicación por razones de seguridad, salubridad o tranquilidad .
2 . Los usos declarados fuera de ordenación como resultado de encontrarse incursos en
alguno de los supuestos regulados en apartado c) del número anterior, podrán no obstante alcan-
zar la situación de compatible mediante la adopción de las medidas correctoras pertinentes de
modo que los efectos de cualquier tipo que produzca la actividad se sitúen dentro de los umbra-
les permitidos por las presentes normas .
Sin perjuicio de lo establecido por disposiciones especiales, el plazo máximo para la adop-
ción de las medidas de adaptación, se fija en dos años desde la aprobación definitiva de este plan.
3 . Queda excluido de la situación de fuera de ordenación el uso de acampada o camping
existente a la aprobación de este Plan que estuviere implantada sobre suelos con la clasificación
de urbano o urbanizable programado siempre que, en dicho momento, tuviere regularizada su
situación legal y administrativa .
4. Las edificaciones o instalaciones que albergaren usos en situaciones de fuera de orde-
nación quedan sujetos al régimen señalado en el artículo 60 de la Ley del Suelo, por lo que no
podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incre-
mento de su valor de su valor de expropiación, pero si las pequeñas reparaciones que exigieren
la higiene, ornato y conservación del inmueble . No estarán comprendidas en este concepto las
obras que se realizaren con los fines previstos en el número 2 de este artículo.
Artículo 182 . Regulación de los usos generales y globales
1 . uSo reSideNcial. Uso de carácter general que se corresponde con el alojamiento de las
personas y que comprende los siguientes usos globales:
a) Uso de vivienda . Comprende los espacios y dependencias dedicados a residencia
familiar, distinguiéndose por razones morfológicas y jurídicas dos supuestos básicos:
vivienda unifamiliar y vivienda plurifami1iar o colectiva .
b) Uso residencial comunitario. Comprende los espacios y dependencias dedicados al aloja-
miento de las personas distintos de la residencia familiar . Caracterizados en un supuesto
por dar cobijo a un grupo de personas que tienen entre si vínculos, intereses o necesidades
comunes y en otro por la nota de temporalidad del alojamiento. Consecuentemente a los
caracteres indicados se distinguen dentro del uso residencial comunitario dos supuestos:
uso de alojamiento comunitario y uso hotelero.
2 . uSo productivo . Uso de carácter general que se caracteriza por la realización de activi-
dades de transformación de materias, almacenaje, producción de bienes y equipos, compraventa
y prestación de servicios en sentido lato . Comprende los siguientes usos globales:
a) Uso industrial. Conjunto de espacios e instalaciones donde se desarrollan operacio-
nes de transformación de materias, conservación, guarda y distribución al por mayor,
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producción de materiales, bienes y equipos, talleres de reparación, talleres artesanales y
estaciones de servicio ligadas al automóvil, incluidas las gasolineras .
Dentro de este uso global se comprenden los siguientes usos pormenorizados: indus-
trias y almacenes .
b) Uso terciario. Conjunto de espacios y edificaciones donde se dasarrollan actividades
burocráticas, administrativas y de carácter análogo, así como los despachos profesiona-
les, constituyendo la oficina el uso pormenorizado por excelencia.
c) Uso comercial . Comprende las actividades productivas ligadas al comercio o a la pres-
tación al público de servicios privados diferentes, en todo caso, a las actividades buro-
cráticas-administrativas que caracterizan al uso terciario .
Se distinguen los siguientes usos pormenorizados: Uso de comercio, uso de hostelería y
uso recreativo y de discoteca .
3 . uSo de dotacióN . Uso de carácter general caracterizado por la realización de activi-
dades relacionadas con el equipamiento ya sea de carácter público, privado o colectivo, con el
recreo, reposo o esparcimiento de la población o con la prestación de servicios públicos . Com-
prende los siguientes usos globales: uso de equipamiento; uso de espacios libres; uso de servi-
cios públicos y uso de infraestructura básica .
a) Uso de equipamiento. Comprende el conjunto de espacios y edificaciones, de naturale-
za pública o privada, destinados a la satisfacción de necesidades de tipo cultural, asis-
tencial, social y religioso, distinguiéndose dentro del mismo los siguientes usos porme-
norizados: educativo, cultural, asistencia sanitaria, asociativo, religioso, espectáculos y
deportivos .
b) Uso de espacios libres. Comprende el conjunto de espacias e instalaciones destinados a
plantaciones de arbolado y jardinería que tienen por finalidad garantizar la salubridad,
repaso y esparcimiento de la población y aislamiento de las zonas o establecimientos
que lo requieran y de obtener las mejores condiciones ambientales del área. Comprende
como uso pormenorizado el de zona verde .
c) Uso de servicios públicos. Comprende el conjunto de espacios, edificios e instalaciones
destinados a la prestación por la Administración de servicios generales a los ciudada-
nos, señalándose como usos pormenorizados los siguientes: administración, protección
ciudadana, servicios urbanos y cementerios .
d) Uso de infraestructura. Comprende el conjunto de elementos que permiten la comunica-
ción e interrelación entre los usos, así como la dotación de elementos infraestructurales
básicos para la propia existencia de aquellos . Se distinguen los siguientes usos porme-
norizados: uso viario, uso de aparcamiento, redes y canalizaciones infraestructurales,
vertederos de residuos y basuras y cementerios de coches .
4 . uSoS No urbaNoS . Uso de carácter general que se caracteriza por corresponder a las
actividades propias y específicas del suelo no urbanizable o que por razones de distinta naturale-
za precisan o hacen aconsejable su implantación en este tipo de suelo, como usos pormenoriza-
dos cabe señalar los siguientes: Agrícola, extractivo y de acampada .
Artículo 183 . Regulación individualizada de los usos pormenorizado: Definición y condi-
ciones particulares .
1 . vivieNda uNifamiliar
Vivienda situada en parcela independiente, en edificio aislado o agrupado horizontalmente
y con acceso independiente y exclusivo .
2 . vivieNda plurifamiliar o colectiva
Es el edificio destinado a residencia con más de dos viviendas en régimen de propiedad
horizontal, pudiendo disponer de accesos y elementos comunes .
3 . alojamieNto comuNitario
Comprende los espacios o locales destinados alojamiento con instalaciones comunes tales
como residencias de ancianos, infantiles, de estudiantes, asi como las instalaciones anejas com-
plementarias .
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4 . hotelero
Comprende los espacios o locales destinados a alojamiento temporal con instalaciones
comunes tales como hoteles, moteles, apartoteles, y en general los del ramo ele hostelería con
calificación turística, así como las instalaciones anejas complementarias.
5 . iNduStriaS
Los espacios o locales destinados a las siguientes actividades:
a) Transformación de materias primas o semielaboradas o su preparación para ulteriores
transformaciones
b) Agencias de transporte .
c) Industrias de materiales de la construcción .
d) Talleres artesanales .
e) Talleres de reparación .
f) Estaciones de servicios ligadas al automóvil .
g) Y en general, todas aquellas actividades que por los materiales y elementos técnicos
utilizados puedan ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las personas o daños
a los bienes .
6 . almaceNeS
Los espacios o locales destinados a la conservación, guarda y distribución al por mayor .
Por similitud de los efectos del uso de almacenes con los de industria, se somete aquel a la
“regulación específica del uso industrial” que se establece en el capítulo siguiente.
7 . oficiNa
Los espacios o locales destinados a actividades terciarias de carácter privado con predomi-
nio de las administrativas, económicas y de gestión, así como los destinados a despachos profe-
sionales .
El uso de oficina se admite en planta baja y planta primera pero en todo caso con acceso
independiente del edificio en el que se implante.
Excepcionalmente los despachos profesionales podrán situarse en plantas altas pero con la
limitación de que su ocupación, sumada a la que resulte de los usos de servicios a las personas
del numero siguiente, no podrá superar en planta el 50 por 100 de la superficie útil, debiendo
dedicarse a uso residencial el porcentaje restante.
8 . comercio
Los espacios o locales abiertos al publico destinados a la compraventa o permuta de mer-
cancías al pormenor y su almacenamiento inmediata, tales como mercados, supermercados, tien-
das, etc ., así como los servicios a las personas, como barberías saunas salones de belleza, etc .
El uso de comercio caracterizado por la compraventa y almacenamiento de mercancías
sólo se admite en planta baja y primera, en este caso con acceso independiente del edificio
donde se implante o en edificio exclusivo de altura máxima de dos plantas en las zonas en que se
permita .
El uso de comercio caracterizado por los servicios a personas podrá excepcionalmente ubi-
carse en plantas altas, pero su instalación estará supeditada a la condición estipulada en el núme-
ro anterior en relación a su ocupación en planta .
9 . hoStelería
Los espacios o locales donde se realizan actividades de preparación y expedición de comi-
das y bebidas tales como cafés, bares, restaurantes, chiringuitos, etc .
Este uso solo se admite en planta baja y en planta primera como ampliación de la anterior,
así como en edificio exclusivo.
10 . recreativo
Los espacios o locales destinados al público para su entretenimiento, recreo o diversión
tales como cines, casinos, bingos, billares, salas de juego con máquinas tragaperras, boleras, etc.
Este uso se admite en planta exclusivamente baja o en edificio exclusivo.
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11 . uSo de diScoteca y SalaS de fieSta
a) Los espacios o locales destinados al público para la práctica del baile y audición de
música, generalmente reproducida en los primeros, y de orquesta en los restantes, en
los que además suele acompañarse con espectáculos de variedades y en ambos del ser-
vicio de bar e, incluso, restaurante .
La diferencia fundamental de estos locales con los demás de la hostelería, además de su
horario de utilización, u otras características de tipo formal como ausencia de huecos al
exterior, ventilación forzada, etc ., la constituye la gran potencia sonora instalada en los
mismos .
Por tanto, este uso sólo se admite en edificio exclusivo, debidamente insonorizado en
la pared medianera. Se exceptúan los casos de planta baja de vivienda o viviendas ocu-
padas por la propiedad o personas, que expresamente, manifiesten su aceptación a la
utilización .
b) Discotecas al aire libre .
Una modalidad de discotecas de reciente implantación es la que se asienta sobre el
suelo no urbanizable a cielo abierto en el extraradio de la ciudad caracterizada por con-
tar una amplia extensión superficial y con un diseño mixto de jardines incluso piscina y
espacios propiamente destinados al baile o audición de música .
La autorización de este uso sobre suelo no urbanizable, exclusivamente del tipo deno-
minado “común” requerirá el equipamiento de los siguientes requisitos:
Acceso rodado con capacidad suficiente para atender las necesidades de trafica que
la actividad genera .
Parcela mínima 25 .000 m2 .
Aparcamientos: 1 cada 100 m2 .
Tratamiento del espacio de aparcamiento con suelo estabilizado de cemento o similar
.
Porcentaje de ocupación de la edificación: 5 por 100
Distancia mínima a edificacioens: 100 metros lineales medidos desde el límite o lin-
dero del espacio ocupado por la discoteca .
Nivel de ruidos máximo adminisbles
Lo establecido en la regulación del uso industrial .
Disposición obligatoria de valla .
12 . educativo
Comprende el conjunto de espacios o locales destinados a actividades de formación en sus
diferentes niveles, tales como centros socolares, incluso guarderías, academias, universidades, etc .
13 . cultural
Los espacios o locales destinados a la conservación, transmisión génesis de los conoci-
mientos, tales como bibliotecas, archivos, museos, teatros, centros de investigación, etc .
14 . aSiSteNcia SaNitaria
Comprende los espacios o locales destinados a la asistencia y prestación de servicios
médicos, preventivos o curativos, y quirúrgicos a los ciudadanos, con o sin a en los mismos,
tales como hospitales, clínicas, dispensarios, centros de salud, etc .
15 . aSociativo
Los espacios o locales destinados a actividades socioculturales, políticas, defensa de la
naturaleza y de relación como pueden ser los centros de asociaciones de vecinos, sedes de agru-
paciones y partidos políticos, grupos ecologistas, agrupaciones cívicas, etc .
16 . religioSo
Los espacios o locales destinados al culto y los directamente ligadas al mismo, tales como
templos, centros parroquiales, conventos, de cualquier confesión religiosa .
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17 . eSpectáculoS
Los espacios y locales destinados a la celebración de espectáculos públicas de masiva
afluencia y usualmente a cielo abierto, tales como plaza de toros, hipódromos, etc.
18 . deportivo
Los espacios o Locales destinados a la práctica, enseñanza o exhibición del deporte y la
cultura física .
18 . biS. club Social
Comprende los espacios o locales destinados al servicio de una urbanización o de sus
miembros, estando caracterizado por albergar diferentes usos pormenorizados de los enumera-
dos en este artículo, fundamentalmente los referidos a hostelería, recreativos, cultural, asociati-
vo, deportivo y zonas verdes .
Este uso se entiende siempre incluido en las zonas de equipamiento deportivo .
19 . zoNaS verdeS
Comprende los espacios destinados a plantaciones de arbolado y jardinería, con objeto de
garantizar la salubridad, reposo, y esparcimiento de la población, como parques, jardines públi-
cos y privados, pequeños huertos familiares, etc ., así como para protección y aislamiento de las
zonas o establecimientos que lo requieran y de obtener las mejores condiciones ambientales del
área .
20 . admiNiStracióN
Los espacios o locales destinados a actividades propias de cualquier Administración públi-
ca, bien sea de carácter burocrático o de prestación de servicios de cualquier índole .
21 . proteccióN ciudadaNa
Usos ligados a instituciones y cuerpos de protección y orden público, tales como bombe-
ros, policía, Guardia Civil, prisiones, centros tutelares de menores . Se incluyen también en esta
clase los usos propios del ejército.
22 . ServicioS urbaNoS
Los espacios e instalaciones destinados a satisfacer las necesidades de los servicios públi-
cos urbanos, tales como cocheras, mataderos, mercados, etc .
23 . cemeNterioS
Los espacios destinados a la inhumación o cremación de personas o animales, así como
los edificios o locales dedicados a las prácticas religiosas funerarias, depósito, conservación o
embalsamamiento de cadáveres .
24 . viario
Los servicios destinados a la comunicación y transporte de personas y mercancías, así
como los complementarios que facilitan su buen funcionamiento .
25 . aparcamieNto
Los espacios o locales destinados a la detención prolongada de los vehículos de motor .
26 . redeS y caNalizacioNeS, iNfraeStructuraleS
Corresponden a este uso los centros de producción y almacenaje y redes de distribución de
instalaciones urbanas, tales como subestaciones eléctricas, tendidos de alta tensión, depósitos de
agua, red de abastecimiento, estaciones depuradoras, emisarios submarinos, redes de telefonía .
27 . vertederoS de reSiduoS y baSuraS
Los lugares e instalaciones complementarias que posibilitan el almacenamiento, destruc-
ción o reciclaje de desechos urbanos o industriales, tales como los basureros, vertederos de
escombros, etc .
28 . cemeNterioS de cocheS
Los lugares e instalaciones destinados al almacenamiento de vehículos a motor fuera de
uso y al aprovechamiento de sus partes útiles . Son asimilables a este uso las chatarrerías . Este
uso solo se admite en polígono industrial .
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29 . agrícola, foreStal, pecuario
Comprende los espacios o locales destinados al desarrollo y explotación de las citadas
actividades .
30 . extractiva
Comprende las actividades de estracción de áridos, y movimiento de tierra .
31 . acampada o campiNg
Los espacios e instalaciones complementarias destinadas al alojamiento temporal de las
personas y sus vehículos de transporte .
Este uso solo se admite en suelo no urbanizable o urbanizable no programado, sin perjui-
cio de la tolerancia de uso establecida en el artículo 181 .3 de estas normas .
Artículo 183 .bis . Usos permitidos en planta sótano
En la planta sótano de las edificaciones podrán autorizarse los siguientes usos:
a) Los servicios propios del funcionamiento del edificio tales como las instalaciones de
climatización, de mantenimiento de los aparatos elevadores, etc . en las condiciones que
se establecen en el artículo 185 de estas normas .
b) Uso de aparcamiento .
c) Trasteros al servicio exclusivo de la vivienda .
d) Trasteros vinculados al servicio de locales comerciales sin posibilidad de acceso públi-
co independiente y con una superficie máxima igual a la del local en P.B.
e) Trasteros o espacios para la guarda del material y mobiliario necesario para el funcio-
namiento de la actividad hotelera o de equipamiento, siempre que se justifique, median-
te estudio de implantación, la superficie requerida a tales fines y se acredite la inaltera-
bilidad de tales usos .
f) Uso recreativo. Tales como cuartos de juego, bodegas, gimnasio, etc. en edificios con
viviendas unifamiliares y plurifamiliares siempre que estén directamente vinculadas a
las viviendas sin posibilidad de explotación comercial o uso público o colectivo .
Subcapítulo 7.º ordeNaNzaS zoNaS uNifamiliar aiSlada.
Artículo 221 . Definición
Constituye la zona U.E. aquella calificada por este plan para el desarrollo del tipo de
vivienda unifamiliar exenta, en el casco tradicional y en urbanizaciones, siendo sus característi-
cas esenciales, la reducida altura y el aprovechamiento extensivo del suelo, con el espacio libre
de la parcela ajardinada.
Se establecen siete subzonas tituladas UE .1, UE .2, UE .3, UE .4, UE .5, UE .6 y UE . Espe-
cial, diferenciadas por la intensidad edificatoria que en cada una se permite y el tipo de parcela
que corresponde a cada una de ellas .
Artículo 222 . Condiciones de edificación
1 . parcela míNima
a) Las parcelas mínimas correspondientes a cada una de las subzonas son las siguientes:
SUBZONA
SUPERFICIE PARCELA MÍNIMA
UE .1
400 m
2
UE .2
500 m
2
UE .3
800 m2
UE .4
1 .000 m
2
UE .5
2 .000 m
2
UE .6
3 .000 m
2
UE . ESPECIAL
19 .000 m
2
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Número 17 Miércoles, 24 de enero de 2018 Página 43
b) Las parcelas de suelo urbano calificadas con la denominacion U.E., adquiridas median-
te documento público con anterioridad a la aprobación inicial de este Plan General,
cuya superficie fuere inferior a la mínima de la subzona donde se ubique y no tengan
posibilidad de incrementarse por e1 estado de consolidación de la edificación colindan-
te, podrán, no obstante, ser edificadas siempre que se cumplan las demás condiciones
de ordenación y edificación que caracterizan dicha subzona y su superficie no sea inte-
rior al 50 por 100 de la parcela mínima correspondiente .
En todo caso, las parcelas con superficie igual o superior a la mínima para ser edificables
deberán cumplir las condiciones de parcelación definidas en el siguiente cuadro:
SUPERFICIE
FRENTE MINIMO (M)
FONDO MÍNIMO
≥ 400
˂ 500
8 15
≥ 400
˂ 800
10 15
≥ 800
˂ 1.000 10 25
≥ 1.000
˂ 2.000
15 15
≥ 2.000
˂ 3.000
25 40
≥ 3.000
˂ 10.000
25 60
≥ 10.000
60
80
Las parcelas incluidas en el apartado b) anterior quedan exentas del cumplimiento de estas
condiciones pero deberán presentar un frente mínimo a vía pública de 4 m para las subzonas
UE.1 y UE.2; de 6 m, para las UE-3 y UE.4; de 12 m. para UE.5 y UE.6 y de 25 m. para la UE.
Especial
Igualmente quedan exentas del cumplimiento de estas condiciones las parcelas existen-
tes, calificadas o incluidas en parcelaciones aprobadas por el Ayuntamiento con anterioridad a
la aprobación definitiva de la revisión del PGO si bien su superficie será al menos la mitad de la
mínima exigible .
2 . edificabilidad máxima
La edificabilidad máxima sobre la superficie de la parcela neta para cada una de las subzo-
nas es:
EDIFICABILIDAD m
2
t/m
2
s
0,40
0,35
0,30
0,30
0,25
0,20
0,25
“En determinadas zonas se establecen subtipos diferentes en razón de su edificabilidad
manteniéndose constantes el resto de los parámetros . Dichos subtipos se recogen en los planos E
y F de Calificación marcándose con un subíndice”.
“Se introduce un nuevo subtipo UE1 . a aplicar en parcelas de la Patera con fachada a la actual
circunvalación entre carretera de Ojén y Aº de las Represas, con las siguientes determinaciones:
PARCELA MÍNIMA: 400 m2
EDIFICABILIDAD: 0,6 m2/m2
OCUPACIÓN: 40%
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Número 17 Miércoles, 24 de enero de 2018 Página 44
Uso. En planta baja predominantemente comercial o industrial artesano”.
Manteniéndose el resto de condiciones del tipo .
3 . diSpoSicióN de la Superficie edificable
a) La superficie total de techo edificable a que da lugar al aplicación de la edificabilidad
neta, se dispondrá con carácter general en una única edificación principal por parcela,
pudiendo sin embargo disponerse en edificación independiente, separada un mínimo de
5 m. de la principal, otra destinada a garaje y servicios vinculados a la vivienda.
b) No obstante y en las subsanas que a continuación se indican, se podrán realizar conjun-
tos de viviendas unifamiliares adosadas (U .A .) o exentas (U .E .) desarrolladas mediante
estudio de detalle, siempre que el número de viviendas no sobrepase el resultante de
aplicar la condición de parcela mínima de la ordenanza U .E ., para la correspondiente
subzona .
La superficie mínima de parcela requerida para el desarrollo de dichas actuaciones,
será, en función de las distintas subzonas, la siguiente:
SUBZONA
SUPERFICIE MÍNIMA m
2
UE .1
4 .000
UE .2
5 .000
UE .3
8 .000
UE .4
10 .000
UE .5
20 .000
El estudia de detalle que a tal efecto se formule respetará los parámetros de ocupación,
altura y edificabilidad de la ordenanza U.E., estando en lo demás a lo dispuesto en la ordenanza
U . A .
La subzona de la ordenanza U.A. a cuya ordenación se someten tos conjuntos señalados
en este apartado, será la correlativa de igual ordinal a la subzona de U .E . establecida por el Plan
General .
4 . ocupacióN máxima
El porcentaje de ocupación máxima de la parcela será, para cada una de las subzonas:
SUBZONA
OCUPACIÓN %
UE .1
30
UE .1
30
UE .1
30
UE .1
30
UE .1
30
UE .1
30
UE . ESPECIAL
30
5 . altura máxima y Número de plaNtaS
La altura máxima permitida para las subzonas UE .1 . UE .2, UE .3, UE .5 y UE .6 será de PB
+ 1 o 7 m, medidos según lo establecido en las Normas Generales .
Para la subzona U .E . Especial, la altura máxima permitida será de PB + 2 o 10 m . La ocu-
pación de la última planta no superará el 30% de la superficie construida en P.B., ni el 3% de la
superficie de la parcela neta.
6 . SeparacióN a liNderoS
a) La separación mínima permitida a linderos, tanto públicos como privados, en las distin-
tas subzonas es:
UE .1 . UE .2, UE .3, UE .4
3 m .
UE .5, UE .6
5 m .
UE . ESPECIAL
20 m .
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b) Para la UE .4 la separación mínima a linderos privados en planta alta será de 5 m .
c) No obstante, y con consentimiento del propietario colindante, que habrá de aportarse
por escrito al solicitar la licencia, las edificaciones podrán adosarse a uno de los linde-
ros privados para formar viviendas pareadas .
7 . vallaS y muroS de coNteNcióN
Los cerramientos de las parcelas edificadas se ejecutarán con vallas de altura, igual o infe-
rior a 2,50 m compuestas por muros de obra hasta un máximo de 1,30 m, de altura y el resto por
elementos diáfanos, pudiendo no obstante protegerse de vistas al interior de aquellas, por setos
de especies arbóreas adosados a dicho cerramiento .
El cerramiento así definido será obligatorio al menos en el lindero público de la parcela,
salvo que la urbanización de que se trate tenga establecidas otras condiciones diferentes de obli-
gado cumplimiento .
En los casos en los que el perfil del terreno en la parcela obligue a la construcción de
muros de contención, estas se regirán por lo establecido al respecto en las Normas Generales .
Artículo 223 . Condiciones de uso
1 . uSo domiNaNte: Residencial en viviendas unifamiliares .
2 . uSoS complemeNtarioS: Los definidos en el artículo 183 de estas normas con los
números 12 a 15, 18, 19 y 25 .
3 . uSoS compatibleS: Los definidos en el artículo 183 con los números 4 y 7 en su moda-
lidad de despacho profesional; 8 y 9. Para estos usos el Ayuntamiento podrá exigir la conformi-
dad de los colindantes que puedan verse afectados por el mismo .
Subcapítulo 8.° ordeNaNzaS zoNa uNifamiliar adoSada
Artículo 224 . Definición
Se zonifica con U.A. en este Plan General, aquellas áreas del territorio que se han desarro-
llado con edificación adosada y uso residencial de viviendas unifamiliares, bien formando parte
de la trama de los últimos ensanches populares, bien en urbanizaciones de segunda residencia .
Asimismo se califican aquellas otras áreas de suelo vacante, para que se desarrollen con
las características de esta normativa, tanto en promociones individuales como en grupos de
edificación.
La edificación se dispone tanto alineada a vial como no alineada. En el primer caso, la
fachada podrá constituir un plano continuo o quebrado, en cuyo caso ha de mantener regular y
constante su referencia con la alineación de vial, que supone el principal elemento ordenador a
partir del cual se parcela el terreno en lotes destinándose a patios o jardines individualizados el
suelo no ocupado por la edificación.
En las no alineadas, la edificación se ordena libremente, con alineación de tachada irregu-
lar y tratamiento de los espacios libres como jardines bien mancomunados, bien privativos de las
viviendas .
Se establecen 3 subzonas tituladas: UA .1, UA .2, UA .3, UA .4 y UA .5, diferenciadas por la
intensidad edificatoria que se permite en cada una de ellas.
Artículo 225 . Condiciones de edificación
1 . parcela míNima
a) Para todas las subzonas de la ordenanza U.A. se define como parcela mínima, la super-
ficie mínima de suelo que se requiere para construir una vivienda, superficie de suelo
que puede estar cinculada a la vivienda de forma exclusiva o mancomunada con otras
parcelas y viviendas .
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La relación de superficies en las parcelas mínimas correspondientes a las distintas sub-
zonas es la siguiente:
SUBZONA SUPERFICIE (m2)
PARCELA MÍNIMA
UA .1 100
UA .2 150
UA .3 200
UA .4 300
UA .5 500
b) En actuaciones para el desarrollo de viviendas no alineadas la parcela deberá tener una
superficie no menor a cinco veces la mínima, presentar fachada a vía pública en una
longitud de al menos 1/5 de su perímetro y permitir inscribir en ella un círculo de 30 m
de diámetro .
Las parcelas cuyo entorno esté consolidado con actuaciones de adosadas no ali-
neadas, estará exentas del cumplimiento de una de las condiciones anteriormente
señaladas .
2 . edificabilidad máxima
La edificabilidad máxima sobre la superficie de la parcela neta para cada una de las subzo-
nas es:
SUBZONA EDIFICABILIDAD
MÁXIMA m2t/m2s
UA .1 1,20
UA .2 0,80
UA .3 0,60
UA .4 0,50
UA .5 0,40
3 . diSpoSicióN de la Superficie edificable
a) La superficie total de techo edificable a que de lugar la explicación de la edificabili-
dad máxima se dispondrá, con carácter general, en una única edificación principal par
parcela .
b) En edificaciones alineadas a vial, dado que el vial; actúa como elemento ordenador, el
desarrollo del conjunto de viviendas podrá efectuarse sin necesidad de estudio de deta-
lle, y manteniéndose una distancia constante desde la alineación a la edificación defini-
da por el parámetro “Distancia a linderos” .
Podrá redactarse sin embargo dicho estadio de detalle, para reajustar la alineación de
fachada, siempre que se justifique convenientemente.
c) Para edificaciones no alineadas, previa a la solicitud de la licencia de obras, debe-
rá tramitarse un estudia de detalle, redactado con el fin de definir los siguientes
aspectos:
El número de alojamientos propuestos que no podrá superar al resultante de aplicar
el parámetro “parcela mínima” a la superficie total de la actuación.
Alineaciones de las fachadas y rasantes de la edificación.
Composición de volúmenes .
Ordenación y tratamiento del espacio libre de edificación diferenciando las zonas
comunes de las privativas de cada vivienda .
Delimitación de accesos y aparcamientos .
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4 . ocupacióN máxima
El porcentaje de ocupación máxima de la parcela será, para cada una de las subzonas el
siguiente:
SUBZONAS
OCUPACIÓN
UA .1
30
UA .2
60
UA .3
50
UA .4
40
UA .5
30
5 . altura máxima y Número de plaNtaS
La altura máxima permitida, medida según normativa general, será de 2 plantas o 7 m
(PB+1) .
No obstante, y sin que suponga un cambio en el volumen o en la forma exterior del edifi-
cio, podrá utilizarse la cámara bajo la cubierta como espacio habitable, siempre que se cumplan
los requisitos especificados en las Normas Generales referentes a “Buhardillas”.
6 . SeparacióN a liNderoS
La separación mínima de la edificación a linderos públicos o privados no medianeros, será
igual o superior a 3 m .
En edificaciones alineadas la separación a la alineación de vial se fija en 3 m con carácter
obligatorio, para las subzonas UA-1 , UA-2 , UA-3 , UA-4 y en 6 m para la UA-5 .
En edificaciones no alineadas se fijarán en el estudio de detalle que deba redactarse con-
forme a lo establecido en el apartado 3 con un mínimo absoluto de 3 m .
7 . dimeNSióN máxima de la edificacióN
Las hileras de edificaciones adosadas no podrán tener una longitud superior a 40 m.
No obstante, en edificación no alineada, el estudio de detalle podrá proponer longitudes
mayores siempre que resuelva de forma adecuada la permeabilidad visual y peatonal .
8 . SeparacióN eNtre edificioS
La separación de edificios de una misma parcela será como mínimo la altura del mayor.
3 . Vallas y muros de contención
Los cerramientos de las parcelas edificadas se ejecutarán con vallas de altura igual o infe-
rior a 2,50 m compuestas por muros de obra hasta un máxima de 1,30 m de altura y el resto por
elementos diáfanas, pudiendo no obstante protegerse de vistas al interior de la parcela por setos
vegetales .
El cerramiento así definido será obligatorio, al menos en el lindero público de la parcela,
salvo que la urbanización de que se trate tenga establecidas otras condiciones diferentes de obli-
gado cumplimiento .
En los casos en los que el perfil del terreno en la parcela obligue a la construcción de
muros de contención, estos se regirán por lo establecida al respecto en las normas generales .
Artículo 226 . Condiciones de usos
1 . uSo domiNaNte: vivienda unifamiliar adosada .
2 . uSoS complemeNtarioS: Los definidos en el artículo 183 de estas normas con los
números 12 a 16, 18, 19 y 25 .
3 . uSoS compatibleS: Los definidos en el artículo 133 de estas normas con los números 3,
4, 5 industria en primera categoría, 7 en su modalidad de despacho profesional, 8 y 9 .
4 . Para este uso el Ayuntamiento podrá exigir la conformidad de los colindantes que pue-
dan verse afectados por el mismo .
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Subcapítulo 9.º ordeNaNza pm. pueblo mediterráNeo
Artículo 227 . Definición
Se califican como P.M. aquellas zonas destinadas a albergar conjuntos edificatorios com-
puestos por viviendas unifamiliares adosadas, superpuestas o macladas o por viviendas pluri-
familiares, caracterizados por una composición volumétrica de gran movimiento y un diseño
inspirado en las arquitecturas populares mediterráneas definido por paisajes, “calles” peatonales
interiores, torreones, azoteas, edificaciones aten-azadas o escalonadas, etc.
Debido a la flexibilidad de diseño que permite y a la variedad de programas funcionales y
de tipos de viviendas que puede acoger, esta tipología ha tenido y tiene un amplio desarrollo en
las zonas turísticas adoptando formas diversas según las características geográficas o topográfi-
cas en que se asientan .
Se establecen tres subzonas tituladas PM .1, PM .2 y PM .3, diferenciadas entre si por la
intensidad de uso permitida en cada una de ellas .
Artículo 228 . Condiciones de edificación
1 . parcela míNima
Para cada una de las subzonas de P.M. se define como parcela mínima, la superficie de
suelo necesaria para poder realizar una actuación edificatoria.
La parcela mínima tendrá unas dimensiones tales que en su interior podrá inscribirse un
círculo de 30 m de diámetro, debiendo a su vez lindar con vía pública en, al menos,1/4 de su
perímetro .
La relación de superficies de las parcelas mínimas y densidad máxima de alojamientos
correspondientes a cada una de las subzonas es la siguiente:
SUBZONA
PARCELA
MÍNIMA m
2
DENSIDAD DE ALOJAMIENTOS
m²s/VIV
PM .1
1 .500
60
PM .2
2 .000
100
PM .3
2 .500
160
2 . edificabilidad máxima
La edificabilidad máxima sobre la superficie de la parcela neta para cada una de las subsa-
nas es:
SUBZONA
EDIFICABILIDAD MÁXIMA
PM .1
1,5
PM .2
1,0
PM .3
0,66
3 . diSpoSicióN de la Superficie edificable
La edificación será preferentemente no alineada, salvo los casos en que el PGO exija la
alineación a vial con carácter obligatorio .
Para toda actuación con edificaciones no alineadas será necesaria, con carácter previo a la
solicitud de licencia de obra, la tramitación y aprobación de un estudio de detalle redactado con
el fin de definir los siguientes aspectos:
El número de alojamientos propuesto que no podrá superar al resultante de aplicar el
parámetro “parcela mínima” a la superficie total de la actuación.
Alineaciones de las fachadas y rasantes de la edificación.
Composición de volúmenes .
Ordenación y tratamiento del espacio libre de edificación diferenciando las zonas
comunes de las privativas de cada vivienda .
Delimitación de accesos y aparcamientos .
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4 . ocupacióN máxima
El porcentaje máximo de ocupación de la parcela será para cada una de las subzonas el
siguiente:
SUBZONA OCUPACIÓN %
PM .1 60
PM .2 50
PM .3 40
5 . altura máxima y Número de plaNtaS
a) La altura máxima permitida, medida según se especifica en las normas generales de edi-
ficación, será de tres plantas (PB+2) o 9,5 m no pudiendo sobrepasar la segunda planta el
50% de la superficie ocupada en planta baja ni el 75% de la ocupada en planta primera.
b) No obstante lo anterior y con objeto de permitir una mayor riqueza y variedad de dise-
ño, se autoriza sobre la segunda y última planta una única tercera planta cuyo diseño se
acomodará a una de las opciones alternativas pero excluyentes que a continuación se
indican:
Primera opción: Se permite el desarrollo de torreones o áticos cuya ocupación se
limitará al 10 por 100 de la planta baja y al 20 por 100 de la segunda que se podrá
disponer libremente como mejor convenga a efectos funcionales o compositivos.
Segunda opción: Podrán disponerse buhardillas bajo la cubierta siempre que se cum-
plan los requisitos establecidos en las normas generales correspondientes .
6 . SeparacióN a liNderoS
La separación mínima de la edificación a linderos privados será igual a la altura de la edi-
ficación más próxima al lindero y nunca menor a 3 m, salvo los casos en los que el Plan General,
a través de la ficha de características o planos correspondientes, exija la alineación lo establecida
en el número 9, “Retranqueos” de este artículo .
La separación a linderos públicos será como mínimo de 3 m .
7 . SeparacióN eNtre edificioS de uNa miSma parcela
La separación entre edificios de una única parcela no será inferior a la altura del mayor.
No obstante, las fachadas a las que no se abran salones de estar, comedores o dormitorios podrán
distar de los otros edificios un mínimo de 3 m.
8 . dimeNSióN máxima de la edificacióN
Las hileras de edificaciones adosadas no podrán tener una longitud superior a 40 m.
No obstante, en edificación no alineada, el estudio de detalle podrá proponer longitudes
mayores siempre que resuelva de forma adecuada la permeabilidad visual y peatonal .
9 . retraNqueoS
En los casos en que el Plan General fijara la alineación a vial, se podrá retranquear la plan-
ta baja hasta un máximo de 2 m y las plantas altas hasta un mínimo de 5 m en el 50% de la
fachada que se alinee .
Artículo 229 . Condiciones de uso
1 . uSo domiNaNte
Vivienda unifamiliar adosada y plurifamiliar .
2 . uSoS complemeNtarioS
Los definidos en el artículo 183 de estas normas con los números 12 a 16, 18, 19 y 25.
3 . uSoS compatibleS
Los definidos en el artículo 183 de estas normas con los números 3, 4, 5 industria en 1.ª
categoría, 7, en su modalidad de despacho profesional, 8 y 9 .
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Número 17 Miércoles, 24 de enero de 2018 Página 50
Subcapítulo 10. ordeNaNza zoma comercial
Artírculoa 256 . Definición
Se definen como zona comercial CO aquella que sustenta edificaciones generalmente
exentas, alineadas o no, destinadas a usos terciarios .
Se establecen cuatro subzonas tituladas CO .1, CO .2, CO .3 y CO .4, diferenciadas por la
intensidad de uso permitidas en cada una .
Artículo 257 . Condiciones de edificación
1 . parcela míNima edificable
La parcela mínima deberá cumplir los siguientes mínimos dimensionales:
SUPERFICIE (m
2
)
ANCHO DE FACHADA (m.)
ANCHO MEDIO(m.)
400
10
15
2 . parcela máxima
La superficie de parcela máxima edificable es de 1.000 m2 .
Para actuaciones sobre parcelas de superficie mayor a 1.000 m2 se requerirá la tramitación
previa de un estudio de detalle, en que se describa pormenorizadamente el uso y destino de la
edificación, se ordenen los volúmenes y espacios libres de edificación y se justifique la solución
de los problemas que tal implantación pueda plantear en relación a paisaje, tráfico, característi-
cas del entorno edificado, etc.
3 . edificabilidad máxima
La edificabilidad máxima aplicada sobre la parcela neta será según subzonas:
SUBZONAS
EDIFICABILIDAD MET/m
2
s
CO .1
1,00
CO .2
0,50
CO .3
1,50
CO .4
0,50
4 . ocupacióN máxima
El porcentaje máximo de ocupación para cada una de las subzonas es:
SUBZONA
OCUPACIÓN
CO .1
60
CO .2
50
CO .3
100
CO .4
50
5 . altura máxima y Número de plaNtaS
La relación de número de plantas y alturas máximas para cada una de las subzonas es:
SUBZONAS
N.º DE PLANTAS
ALTURA (m)
CO .1
2
7,5
CO .2
1
4,5
CO .3
2
7,5
CO .4
2
7,5
6 . SeparacióN a liNderoS
La separación a linderos será de 4 metros, para edificiones de una planta y de 5 metros
para las de 2 plantas .
Se exceptúan de esta norma las edificaciones adosadas alineadas.
El espacio no ocupado por la edificación podrá destinarse a jardines, aparcamientos o
accesos .
Centro de Ediciones de la Diputación de Málaga (CEDMA). Avenida de los Guindos, 48, 29004 MÁLAGA
Teléfonos: 952 069 279 - 283 / Fax: 952 603 844 www.bopmalaga.es www.cedma.es
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Artículo 258 . Condiciones de uso
1 . uSo domiNaNteS comercio
2 . uSoS complemeNtarioS
Los definidos en el artículo183 de estas normas con los números 14, 19 y 25.
3 . uSoS compatibleS
Los definidos en el artículo 183 de estas normas con los números 5, industria en 1.ª cate-
goría, 6 y 7 necesariamente vinculada a la actividad y 8, 9, 10 y 11 .
ZONA ORDENANZA
UA-3
PM-3
CO-2
UE-3
ORDENANZAS GENERALES DE LA
EDIFICACION CAP .42 IDEM IDEM IDEM
DISPOSICIONES RELATIVA EDIFICABILIDAD SUBC . 4 .2 .2 IDEM IDEM IDEM
DISPOSICIONES RELATIVA DISOISICION
EDIFICACION SUBC . 4 .2 .3 IDEM IDEM IDEM
DISPOSICION RELATIVA DISEÑO DEL
EDIFICIO SUBC . 4 .2 .4 IDEM IDEM IDEM
DISEÑO DE LOS ALOJAMIENTOS SUBC . 4 .2 .5 IDEM IDEM IDEM
PARCELA MINIMA M/2 200 160 400 800
APARCAMIENTOS 1 VIV . 1 VIV . 1/60 * 1
OCUPACION 50 % 40 % 50 % 25 %
INDICE EDIFICABILIDAD 0,47 m2t/m2s 0,66 m2t/m2s 0,50 m2t/m2s 0,20
ALTURA PB+1+BH
7 M2
PB+2+BH
9,50 M
PB+1
7M PB+1+BH
PUBLICOS 3 M H . MAYOR
MIN .-3 6 M 4 M
PRIVADOS 3 M H . MAYOR
MIN .-3 6 M 4 M
SEPARACION ENTRE EDIFICIOS 1,50
H . MAYOR
1,50
H . MAYOR
1,50
H . MAYOR
*1. Se aumenta el estándar de aparcamiento de la zona comercial a 1 aparcamiento por cada sesen-
ta (60) metros cuadrados de de local comercial . Debido a la situación de la parcela de referencia en una
encrucijada de alto tráfico, y al objeto de evitar el aparcamiento en los viales.
PROYECTO DEL ARBOLADO . Todo el arbolado existente en el ámbito del Plan Parcial se
encuentra especialmente protegido en función de lo dispuesto en los artículos 44 y siguientes del
Plan General .
La tala es un acto sometido a licencia municipal y la edificación en las zonas arboladas
requiere la presentación de la documentación pormenorizada en el artículo 47 del Plan General .
SERVIDUMBRES DE LINEAS ELECTRICAS. Sin perjuicio de los derechos de propiedad para
la edificación de los aledaños de las líneas eléctricas de alta tensión será necesario cumplimentar
las separaciones de las mismas que la reglamentación adjunta establece.
En Marbella, a 10 de noviembre de 2017 .
La Alcaldesa, firmado: M.ª Ángeles Muñoz Uriol.
9287/2017
££ D