BOPMA Boletín Oficial de la Provincia de Málaga

Edicto 2471/2019

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Esc
Boletín Oficial de la Provincia de Málaga
Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 117
ADMINISTRACIÓN LOCAL
TORREMOLINOS
Delegación de Urbanismo
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Corrección de error material – edicto 129 de 2019 de procedencia Ayuntamiento
de Torremolinos publicado en el BOP número 24, de 5 de febrero de 2019
Habiéndose publicado en el BOP número 24, de 5 de febrero de 2019, página número 39,
el acuerdo adoptado por el Pleno del Ayuntamiento de Torremolinos, en sesión ordinaria, con
fecha 18 de noviembre de 2009, se ha detectado error material en la misma, consistente en la
omisión de la publicación de la normativa .
En subsanación del citado error, se procede mediante el presente a la publicación del texto
de la normativa aprobada de la documentación complementaria y aclaratoria del Plan Parcial de
Ordenación del Sector SUP R 2-8 “La Leala”, visado con fecha 22 de junio de 2009 .
DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA Y ACLARATORIA
PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN DEL SECTOR SUP-R.2-8 “LA LEALA”
DEL PGOU DE TORREMOLINOS
Promotor: Junta de Compensación del Sector .
Arquitectos
F . Javier Higuera Yela .
Alejandro Pérez Martínez .
Málaga, junio 2009 .
ÍNDICE DE DOCUMENTACIÓN
0 . INTRODUCCIÓN
0 .0 . ANTECEDENTES .
0 .1 . OBJETO DEL PRESENTE PROYECTO .
0 .2 . JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA .
1 . MEMORIA INFORMATIVA
1 .1 . JUSTIFICACIÓN DEL PLANEAMIENTO .
1 .2 . SITUACIÓN DE LOS TERRENOS ORDENADOS .
1 .3 . ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD .
1 .4 . CARACTERÍSTICAS DEL TERRITORIO .
2 . MEMORIA JUSTIFICATIVA
2 .1 . DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN .
2 .2 . MARCO URBANÍSTICO DE REFERENCIA .
2 .3 . DENSIDADES Y VOLÚMENES RESULTANTES .
2 .4 . JUSTIFICACIÓN DE LAS RESERVAS DE SUELO .
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2 .5 . ESTUDIO DE POBLACIÓN .
2 .6 . INFRAESTRUCTURAS PROYECTADAS .
2 .7 . COMPROMISOS DE URBANIZACIÓN Y VARIOS .
2 .8 . ESTABLECIMIENTO DE LOS PLAZOS DE INICIO Y TERMINACIÓN DE LAS
VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL U OTROS REGÍMENES DE PROMOCIÓN
PÚBLICA .
3 . ORDENANZAS
3 .1 . ORDENANZAS GENERALES .
3 .2 . ORDENANZAS PARTICULARES .
4 . PLAN DE ETAPAS
5 . ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO
5 .1 . OBJETO .
5 .2 . COSTES UNITARIOS .
5 .3 . PRESUPUESTO GLOBAL DE EJECUCIÓN .
5 .4 . REPERCUSIONES .
6 . RELACIÓN DE PLANOS
7 . ANEXOS
7 .1 . ACTA PREVIA A LA OCUPACIÓN PROYECTO ÁREA DE SERVICIO ARROYO DE LA
MIEL .
7 .2 . CERTIFICADO TÉCNICO MUNICIPAL DE LA SUFICIENCIA DE INFRAESTRUCTURAS .
0. INTRODUCCIÓN
0 .0 . ANTECEDENTES .
0 .1 . OBJETO DEL PRESENTE PROYECTO .
0 .2 . JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA .
0 . INTRODUCCIÓN
0 .0 . ANTEDECENTES
El Plan Parcial de Ordenación del Sector SUP-R .2-8 “La Leala” del Plan General de Orde-
nación Urbana de Torremolinos fue aprobado definitivamente, por silencio administrativo, en el
Pleno del Ayuntamiento de fecha 25 de octubre de 2007 .
Con fecha 30 de octubre de 2007, el Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo
de la Delegación Provincial de Málaga de la Consejería de Obras Públicas y Transportes emite
informe desfavorable, indicando que el plan parcial contiene deficiencias en cuanto a las con-
diciones urbanísticas generales, al cumplimiento del PGOU y el anexo del Reglamento de Pla-
neamiento en cuanto a la red viaria, e insuficiente justificación de las infraestructuras generales,
así como falta de aportación de informes sectoriales .
Posteriormente, con fecha 8 de octubre de 2008, y a la vista del anterior informe, la Junta
de Andalucía formula demanda para anular el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento, de fecha 25
de octubre de 2007, por el que se aprobó definitivamente el plan parcial.
Tras la aprobación definitiva del plan parcial, se ha continuado con el desarrollo del sector,
tramitando el correspondiente proyecto de urbanización y proyecto de reparcelación, es deseo
expreso de la junta de compensación del sector dar respuesta al informe desfavorable emitido
por el Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo, con el objetivo resolver la demanda
promovida por la Junta de Andalucía .
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Tras diversas conversaciones con los técnicos del Ayuntamiento de Torremolinos y de la
Delegación de Málaga de la Consejería de Obras Públicas que emitieron el citado informe, se ha
consensuado la contestación al mismo, presentado esta documentación complementaria y aclara-
toria al plan parcial, en la que se responde cada uno de los puntos del informe. Como resultado de
esta documentación se concluye que no se ven afectados los parámetros urbanísticos del sector, ni
se altera la ordenación del mismo, por lo que se considera que no se produce ninguna modifica-
ción estructural del plan parcial aprobado definitivamente.
A continuación, se analizan cada uno de los puntos del informe:
Condiciones urbanísticas generales
– Los límites del plan parcial no coinciden con los límites de dicho sector establecidos en
los planos P-2A y P-2B de la modificación puntual de elementos del PGOU de Torremolinos
aprobada por la CPOTU el 8 de mayo de 2006. La figura de planeamiento de plan parcial no es
competente para modificar la documentación gráfica de dichos límites, por lo que dicho cambio
se deberá tramitar a través de una modificación de elementos del PGOU o en su caso, justifica-
damente, a través de una corrección de errores del PGOU .
Respecto a los límites del sector, indicar que por un error de grafismo el ámbito del plan
parcial difiere de la modificación puntual de elementos, exclusivamente en un pequeño entrante
en el borde del límite norte, que dejaba fuera del sector una obra de drenaje de la autovía.
Se ha ajustado gráficamente el límite en esa zona, siendo la extensión superficial del sec-
tor, según la medición realizada sobre el plano topográfico, de 318.835,61 m2, superficie sobre
la que se desarrolló el plan parcial aprobado definitivamente.
En la delimitación de la superficie del sector se ha excluido:
La superficie correspondiente al dominio público hidráulico del arroyo del Saltillo,
siguiendo el criterio que establece la Agencia Andaluza del Agua.
La vía pecuaria “Vereda del Camino del Arroyo de la Miel”, según la descripción de
este tramo que aparece en el expediente de clasificación del año 2000.
Terrenos expropiados para la construcción de la estación de servicio existente en las
inmediaciones del sector, conforme a los metros cuadrados que recoge el acta previa a
la ocupación (se adjunta copia de la misma) .
– No se especifican los plazos para el inicio y terminación de las viviendas de protección
oficial u otros regímenes de promoción pública, contando dichos plazos con informe favora-
ble de la consejería competente en materia de vivienda, según establece el artículo 18 de la
LOUA .
En el apartado 2 .8 de la presente memoria se da cumplimiento al artículo 18 .3 .c de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) modificado por el
artículo 23 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el
Suelo; estableciéndose que el plazo máximo para el inicio de la ejecución de las 425 viviendas
de protección oficial previstas dentro Sector R-2.8 “La Leala”, será de 12 meses desde la recep-
ción de las obras de urbanización del sector y el plazo máximo para la terminación será de 24
meses desde la fecha de inicio de la ejecución de las mismas .
– No se aporta informe de la Agencia Andaluza del Agua, antigua Confederación Hidro-
gráfica, establecido en el artículo 25.4 del RDL 1/2001, por afectar a las aguas continentales o
a los usos permitidos en terrenos de dominio público hidráulico y en sus zonas de servidumbre
y policía del arroyo que cruza la zona este del sector de norte a sur llamado Arroyo del Saltillo.
Como se ha indicado anteriormente, siguiendo el criterio que establece la Agencia Anda-
luza del Agua, se ha excluido del ámbito de actuación la superficie correspondiente al dominio
público hidráulico del Arroyo del Saltillo .
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– No se aporta informe favorable del Servicio de Vías Pecuarias de la Consejería de Medio
Ambiente, en relación con la vía pecuaria existente “Vereda del camino del Arroyo de la Miel”
que discurre paralela al arroyo Pedregal en sentido noroeste.
La modificación de elementos aprobada en base a la cual se desarrolla el plan parcial, ya fue
informada favorablemente por el Servicio de Vías Pecuarias de la Consejería de Medio Ambiente .
Y como se ha indicado anteriormente, se ha excluido del ámbito del sector la superficie
correspondiente a la “Vereda del Camino del Arroyo de la Miel”, según el expediente de deslin-
de del año 2000, cuya descripción en este tramo es la siguiente:
“A los 750 m, la vía pecuaria cruza con la senda del arroyo, llevando a partir de ahora
como margen izquierda el eje del arroyo Pedregal, yendo juntos en sentido noroeste. A los 850
m de su recorrido, la vereda se encuentra a su derecha una subestación transformadora, y unos
70 m más adelante cruza la autovía E-15 en el punto kilométrico 223,6 por debajo de un puente
de hormigón de unos 3 m de luz” .
Red viaria
– Según el PGOU de Torremolinos, para planes parciales de ordenación se deberán reser-
var dos plazas de aparcamiento por vivienda (2 .748 plazas), más una plaza de aparcamiento por
cada 80 m2 (472 plazas), lo que hacen un total de 3.220 plazas de aparcamiento, de las cuales el
50% deben ser aparcamiento público según el artículo 17.1.2.ª a), en este caso 1.610 número que
no reserva el P . P . O . presentado .
El artículo 17.1.2.ª a) de la LOUA establece que para suelos con uso característico residen-
cial se debe cumplir como mínimo:
“Entre 0,5 y 1 plaza de aparcamiento público por cada 100 metros cuadrados de techo edi-
ficable”.
El plan parcial establece:
1 .319 plazas en vía pública
217 plazas en equipamiento público escolar
75 plazas en equipamiento público deportivo
114 plazas en equipamiento público social
Total 1 .725 plazas de aparcamiento público
Si el total de techo edificable previsto en el sector es de 172.171,23 m2t, las 1 .725 plazas
previstas suponen más de 1 plaza de aparcamiento público por cada 100 metros cuadrados de
techo edificable.
– No se reserva el 2% del total de plazas de aparcamiento previstas en el PPO para usua-
rios minusválidos con las dimensiones establecidas en el artículo 7 del anexo del RP, en este
caso 64 plazas .
Aunque no aparecen grafiadas en el plano las plazas reservadas a minusválidos, si se espe-
cifica en la memoria del documento en el apartado 2.6.1, que deberá reservarse 1 plaza de apar-
camiento para minusválidos por cada 50 o fracción . El correspondiente proyecto de urbanización
establecerá la ubicación exacta de dichas plazas de aparcamiento .
– No se aporta informe favorable de la administración titular de la carretera próxima,
donde se indique la conformidad de dicha administración a la ordenación urbanística propuesta,
así como las limitaciones y restricciones que deben cumplirse respecto a la zona de afección de
la carretera, los accesos a la misma, y la distancia de las edificaciones, conducciones y cerra-
mientos respecto a la carretera .
La modificación de elementos aprobada en base a la cual se desarrolla el plan parcial, ya
fue informada favorablemente por el Ministerio de Fomento .
En cualquier caso, como se ha indicado anteriormente, la delimitación del sector se ajusta
a la expropiación realizada para la construcción de la autovía A-7, y a la superficie expropiada
para la construcción de la estación de servicio existente en las inmediaciones del sector . Asimis-
mo, el plan parcial refleja la línea que delimita la zona de no edificación de 50 metros.
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Red de abastecimiento
No se garantiza, justifica técnicamente ni acredita, mediante certificación técnica de la
Administración Pública o empresa responsable en el término municipal de las infraestructuras
generales de abastecimiento de agua potable, que esta tiene suficiente capacidad y dotación, en
cantidad y calidad, para atender las demandas de este sector de suelo urbanizable .
Red de saneamiento
No se garantiza, justifica técnicamente ni acredita, mediante certificación técnica de la
Administración Pública o empresa responsable en el término municipal de las infraestructuras
generales de saneamiento, que esta tiene suficiente capacidad y dotación, en cantidad y calidad,
para atender las demandas de este sector de suelo urbanizable .
Red de energía eléctrica
No se garantiza, justifica técnicamente ni acredita, mediante certificación técnica de la
Administración Pública o empresa responsable en el término municipal de las infraestructuras
generales de energía eléctrica, que esta tiene suficiente capacidad y dotación, en cantidad y cali-
dad, para atender las demandas de este sector de suelo urbanizable .
Se aporta como anexo al presente documento certificado del Jefe de Servicio de Infraes-
tructuras del Ayuntamiento de Torremolinos, en el se justifica técnicamente y acredita que las
infraestructuras generales de abastecimiento de agua potable, alcantarillado y depuración de
aguas residuales, acceso viario, electricidad y recogida de basura, tienen suficiente capacidad y
dotación, en cantidad y calidad, para atender la demanda de este sector, considerando que a tra-
vés de la ejecución de las obras de infraestructuras recogidas en el presente plan parcial, y que se
desarrollaran posteriormente en el proyecto de urbanización, quedará garantizada la integración
del Sector R-2 .8, en la red de infraestructuras generales del municipio .
0 .1 . OBJETO DEL PRESENTE PROYECTO
El presente plan parcial del Sector SUP-R .2-8 “La Leala” del Plan General de Ordenación
Urbana de Torremolinos tiene por objeto analizar las determinaciones aplicables al suelo urbani-
zable programado según el contenido del Plan General de Ordenación de Torremolinos .
Este plan parcial desarrolla las previsiones de ordenación del PGOU sobre el ámbito del
Sector R .2-8, sector de suelo urbanizable programado, sometido a las normas del Título VI,
artículos 246 a 255 del PGOU de Torremolinos, teniendo como objetivo la adecuada ordena-
ción de los terrenos comprendidos en el ámbito delimitado .
0 .2 . JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA
El presente plan parcial tiene su base en la modificación de elementos del PGOU de
Torremolinos, relativa al Sector R-2.8, zona conocida como “La Leala” que ha sido redacta-
da por el Ayuntamiento de Torremolinos y que fue aprobada por la CPOTU el 8 de mayo de
2006 .
Dicha modificación tuvo como objeto el cambio de clasificación de un suelo no urbaniza-
ble a urbanizable programado o sectorizado, con el fin de favorecer un desarrollo coherente con
la demanda actual de suelo y crecimiento del municipio en el entorno donde se enclava, colin-
dante a los sectores SUP R .2-1, SUP R .2-2 (urbanización “El Pinillo”) y SUP R .1-2 .
De esta forma se conforma un sector de planeamiento de suelo urbanizable programado
denominado SUP R.2-8, a desarrollar mediante un plan parcial, que tras su aprobación definiti-
va, posibilite el adecuado desarrollo urbanístico y edificatorio de estos terrenos.
Se adjunta la ficha de características del sector correspondiente a la modificación de
elementos:
SUP.R.2-8 “LA LEALA
Superficie total del sector: 319.055,09 m2 (*) .
(*) Según reciente levantamiento topográfico la superficie del sector es diferente
Edificabilidad bruta: 0,54 m2t/m2s .
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Aprovechamiento tipo: At = 0,449831 u .a .
Densidad de edificación: 46 vdas/ha.
Etapa de desarrollo: 2 .º cuatrienio .
Uso dominante: Residencial .
Ordenación aplicable: CJ .
Usos permitidos: Residencial, y los particulares y compatibles con la ordenación deta-
llada aplicada en su caso .
– Compromisos
Se preverá la reserva de suelo necesaria para la implantación de viviendas acogidas
a un régimen de protección (artículo 10.B.a de la LOUA) que suponga al menos el
30% del aprovechamiento objetivo .
Con independencia de los espacios libres que sean necesarios crear en aplicación de
los estándares de la LOUA y del anexo del RP, el plan parcial deberá definir en su
ámbito el Sistema General de Espacios Libres (20 .000 m2) derivado del aumento de
población previsto, debiendo a su vez reflejar como carga externa del sector la urba-
nización correspondiente a estos espacios .
Asimismo, y con independencia de la obligatoriedad de conexión con las redes gene-
rales de infraestructura, se ejecutarán y sufragarán todas aquellas cargas externas
que resulten necesarias para las dotaciones de abastecimiento, evacuación y conexio-
nes viarias que comporte su desarrollo, aunque excedan de los límites del presente
sector, y sea necesario potenciar las existentes en sus inmediaciones .
Se contendrán las medidas contempladas en la Ley de Carreteras por la afección de
la autopista de peaje AP-7 y en particular se realizará previo a cualquier actuación
urbanística o edificación en el sector un estudio de impacto sónico.
Sistema de actuación: Compensación .
1. MEMORIA INFORMATIVA
1 . ÍNDICE DE LA MEMORIA INFORMATIVA
1 .1 . JUSTIFICACIÓN DEL PLANEAMIENTO
1 .2 . SITUACIÓN DE LOS TERRENOS ORDENADOS
1 .3 . ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD
1 .4 . CARACTERÍSTICAS DEL TERRITORIO
1 . MEMORIA INFORMATIVA
1 .1 . JUSTIFICACIÓN DEL PLANEAMIENTO
La modificación de elementos del PGOU califica los terrenos afectados, como suelo urba-
nizable programado, sobre los que se desarrolla el presente plan parcial.
Este plan parcial se redacta siguiendo las directrices marcadas por la Ley sobre Régimen
del Suelo y Ordenación Urbana, en su Texto Refundido de 26 de junio de 1992, el Reglamento
de Planeamiento de 23 de junio de 1978, la Ley 7/2002, del 17 de diciembre, de la Comunidad
Autónoma Andaluza, y el Plan General de Ordenación Urbana de Torremolinos .
Igualmente este plan parcial se desarrolla teniendo como base las determinaciones que se
establecen en la ficha de características urbanísticas del sector, correspondiente a la modificación
de elementos .
1 .2 . SITUACIÓN DE LOS TERRENOS ORDENADOS
Los terrenos ordenados se encuentran situados en el término municipal de Torremolinos
interior al límite de la autovía, en la zona conocida como “La Leala”, presentando los siguientes
límites:
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– Al norte con la autopista AP-7 .
– Al este con la delimitación del Sector SUP .R .2-1 y con el arroyo del Pedregal .
– Al sur y al oeste con el término municipal de Benalmádena (arroyo el Saltillo) .
1 .3 . ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD
La propiedad de los terrenos aportados que conforman la totalidad del sector se especifica
en la relación siguiente:
1 . Familia Gálvez del Postigo
Doña Dolores Gálvez del Postigo Ruiz, con domicilio en paseo de Miramar, número 7,
Málaga .
Don Miguel Gálvez del Postigo Ruiz, con domicilio en paseo Marítimo Ciudad de Melilla
número 7, Málaga .
2 . Ayuntamiento de Torremolinos
3 . Señores Martínez
1 .4 . CARACTERÍSTICAS DEL TERRITORIO
La superficie del sector asciende a 318.835,61 m2, existiendo una diferencia de cota
importante entre la parte más alta de la parcela que coincide con el límite de la autopista y la
parte más baja que es la más próxima al Sector SUP.R.2-1 y a la zona del arroyo El Saltillo. Esta
diferencia de cota de norte a sur hace que el terreno goce de unas vistas excelentes sobre el lito-
ral en la zona limítrofe entre los términos municipales de Torremolinos y Benalmádena .
El límite del sector en su zona norte coincide con la línea del dominio público de la auto-
pista, por lo que el sector se encuentra afectado en esta zona por la línea del límite de no edifica-
ción a 50 m .
En cualquier caso, estos terrenos no presentan problemas para el asentamiento de las
edificaciones, si bien habrá de emplearse una tipología edificatoria que salvando la topografía,
se adapte a las vías circulatorias propuestas . Las características del subsuelo, según los secto-
res colindantes, resultan ser aptas para el asentamiento de edificaciones, pudiendo cimentarse
mediante técnicas tradicionales de cimentación en superficie.
En resumen, las características territoriales no ofrecen obstáculos a la implantación de un
uso residencial de intensidad media–baja, según las previsiones del planeamiento general de
Torremolinos .
Los terrenos se encuentran en la actualidad próximos a suelos consolidados de edificación,
en general de uso residencial, que se encuentran servidos por las correspondientes infraestructuras.
Actualmente puede accederse a través de los viales de los sectores vecinos SUP . R .2-1 y
SUP. R.2-2, con los que se procurará, en todo momento, mantener la continuidad de la trama
urbana . También existe posibilidad de acceso rodado desde la zona oeste del sector por el térmi-
no municipal de Benalmádena .
2. MEMORIA JUSTIFICATIVA
2 . ÍNDICE DE LA MEMORIA JUSTIFICATIVA
2 .1 . DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN
2 .2 . MARCO URBANÍSTICO DE REFERENCIA
2 .3 . DENSIDADES Y VOLÚMENES RESULTANTES
2 .4 . JUSTIFICACIÓN DE LAS RESERVAS DE SUELO
2 .5 . ESTUDIO DE DENSIDAD Y POBLACIÓN
2 .6 . INFRAESTRUCTURAS PROYECTADAS
2 .7 . COMPROMISOS DE URBANIZACIÓN Y VARIOS
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2 . MEMORIA JUSTIFICATIVA
2 .1 . DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN
Los terrenos objeto de este plan parcial se sitúan en una zona de crecimiento de la ciudad,
conocida como “La Leala”, junto a sectores colindantes como el SUP .R .2-1, el SUP .R .2-2 y el
SUP.R.1-2, cuyos planes parciales de ordenación han sido aprobados definitivamente, y cuyas
obras de urbanización se encuentran ejecutadas o en ejecución .
La modificación de elementos del PGOU de Torremolinos, relativa al Sector R.2-8 que
fue aprobada provisionalmente por el Pleno del Ayuntamiento, con fecha 29 de marzo de 2005,
establece como uso dominante en el sector el residencial, aunque son permitidos los particulares
y compatibles con la ordenación detallada aplicada en cada caso .
Por tanto, el presente plan parcial establece en su ordenación como uso principal del sector
el residencial, como se puede apreciar en el plano de zonificación, aunque además, dentro de la
ordenación prevista se diferencian los siguientes usos del suelo:
RESIDENCIAL (RE) .
EQUIPAMIENTOS (ES, CO, DE, SO) .
SISTEMA GENERAL (SG) .
SISTEMA TÉCNICO INFRAESTRUCTURAS (STI) .
ZONAS VERDES (ZV) .
VIARIO PEATONAL Y RODADO .
La ordenación propuesta se apoya en la trama viaria proyectada, estructurada en torno a un
vial principal, que atraviesa el sector en sentido este-oeste por su zona central, con una sección
total de 25,40 m (acerado de 3,00 m, aparcamientos de 2,20 m, calzada de 6,50 m, mediana de
2,00 m, calzada de 6,50 m, aparcamientos de 2,20 m y acerado de 3,00 m) y otro vial que discu-
rre por la zona sur, con una sección total de 20,20 m (acerado de 3,00 m, aparcamientos de 2,20
m, calzada de 7,00 m, aparcamientos de 5,00 m y acerado de 3,00 m) .
Ambos viales se unen en su extremo oeste con la carretera que actualmente comunica con
el término municipal de Benalmádena, que también se desdobla con una sección de 20,20 m, y
en su extremo este se unen a los viales de reciente ejecución que atraviesan los sectores SUP.
R .2-1 y SUP . R .2-2 .
Además se proyectan otra serie de viales secundarios que completan la trama viaria del
sector y que permiten la división de las parcelas residenciales, y el acceso a las zonas verdes pre-
vistas y a los equipamientos.
Respecto a la ordenación, en primer lugar se ha definido el sistema general de espacios
libres de 20 .000 m2, que se establece en la modificación de elementos, ubicado en la zona norte
del sector, próximo a la actual área de servicio .
La implantación de este sistema general de espacios libres se estableció como medi-
da compensatoria, por el aumento de aprovechamiento lucrativo del terreno, para satisfacer la
demanda de la población de zonas de esparcimiento y ocio .
Además de este sistema general, y en aplicación de los estándares que establece la LOUA
y el anexo del Reglamento de Planeamiento, se han previsto las zonas verdes del sector sobre los
terrenos que se encuentran en la parte más alta de la parcela, en la zona de afección de la auto-
pista, y también en las partes más bajas, bordeando los límites con el arrollo del Saltillo y del
Pedregal .
Se ha procurado que estas zonas verdes sean continuas y homogéneas, y conecten con el
sistema general .
Los equipamientos se han previsto agrupados en dos zonas: Por una parte junto a la carre-
tera que comunica con el término municipal de Benalmádena, donde se ha ubicado la parcela de
equipamiento escolar y una parcela comercial; y por otro lado, junto al Sistema General donde
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se concreta la parcela de equipamiento deportivo, social y comercial, próximos a los accesos al
sector, a través de los viales recientemente urbanizados del sector R-2 .1 .
Además, en la zona más elevada del sector, se ha reservado una parcela calificada como
Sistema Técnico de Infraestructuras, destinada a ubicar el depósito de abastecimiento de agua
necesario para dar el futuro suministro al sector .
Por último, el uso residencial se reparte en seis parcelas residenciales, en las que se distri-
buye el aprovechamiento lucrativo del sector, según aparece en el plano de zonificación y en los
cuadros que se incluyen más adelante.
2 .2 . MARCO URBANÍSTICO DE REFERENCIA
Adoptamos como marco urbanístico de referencia el contenido de la modificación de ele-
mentos del PGOU de Torremolinos, relativa al Sector R.2-9 que fue aprobada provisionalmente
por el Pleno del Ayuntamiento, con fecha 29 de marzo de 2005 .
Dicha modificación tuvo como objeto el cambio de clasificación de un suelo no urbaniza-
ble a urbanizable programado o sectorizado, con el fin de favorecer un desarrollo coherente con
la demanda actual de suelo y crecimiento del municipio en el entorno donde se enclava, colin-
dante a los sectores SUP R .2-1, SUP R .2-2 y SUP . R .1-2 .
Mediante este documento se conformó un sector de planeamiento de suelo urbanizable
programado o sectorizado, denominado SUP .R .2-8 “La Leala”, con las determinaciones urbanís-
ticas que establecía la ficha de características, a desarrollar mediante un plan parcial.
El marco numérico de referencia que contiene la ficha urbanística, adaptado a la superficie
real del sector es el que a continuación se indica:
– Superficie real del sector: 318.835,61 m2 .
– Edificabilidad bruta: 0,54 m2t/m2s = 172 .171,23 m2t .
– Aprovechamiento tipo: At= 0,45 U . A .
– Coeficiente de ponderación: Cp= 0,833.
– Aprovechamiento susceptible de apropiación privada:
318 .835,61 x 0,45 x 0,9/0,833 = 155 .016,11 m2t .
– Aprovechamiento municipal: 172 .171,23 m2t – 155 .016,11 m2t = 17 .155,12 m2t .
– Densidad de edificación: 46 viv/ha.
(318 .835,61 – 20 .000 (SG)) m2s x 1/10 .000 x 46 viv/ha = 1 .374 viviendas .
– Etapa de desarrollo: 2 .º cuatrienio .
– Uso dominante: Residencial .
– Ordenanza aplicable: CJ .
– Usos permitidos: Residencial, y los particulares y compatibles con la ordenación detalla-
da aplicada en su caso .
– Sistema de actuación: Compensación .
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2 .3 . DENSIDADES Y VOLÚMENES RESULTANTES
Como resultado de la ordenación del presente plan parcial, obtenemos las siguientes
zonas:
CUADRO DE CARACTERÍSTICAS Y PARCELARIO
PARCELA USO SUPERFICIE TECHO EDIFIC. ÍNDICE
m2 suelo m2t/m2sEDIFIC.
RESIDENCIAL
R-1 CJ-7 32 .823,71 37 .484,15 1,142
R-2 CJ-7 13 .318,08 17 .486,64 1,313
R-3 CJ-7 16 .410,54 21 .547,04 1,313
R-4 CJ-7 22 .375,28 38 .642,11 1,727
R-5 CJ-7 (V .P .O .) 18 .062,40 22 .270,82 1,233
R-6 CJ-7 (V .P .O .) 23 .828,64 29 .380,55 1,233
TOTAL RESIDENCIAL 126.818,65 166.811,31
EQUIPAMIENTO COMERCIAL
CO-1 COMERCIAL 5 .004,94 3 .503,46 0,70
CO-2 COMERCIAL 3 .712,91 1 .856,46 0,50
TOTAL COMERCIAL 8.717,85 5.359,92
EQUIPAMIENTO ESCOLAR
ES ESCOLAR 17.330,26 17.330,26* 1,00*
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO
DE DEPORTIVO 11.973,19 5.986,60* 0,50*
EQUIPAMIENTO SOCIAL
SO SOCIAL 9.067,10 9.067,10* 1,00*
ÁREAS LIBRES
V-1 ÁREA LIBRE 54 .926,11
V-2 ÁREA LIBRE 11 .058,29
V-3 ÁREA LIBRE 3 .269,87
TOTAL ÁREAS LIBRES 69.254,27
SISTEMA TÉCNICO INFRAESTRUCUTRAS 2.107,73
VIALES 53.566,56
SISTEMA GENERAL ESPACIOS LIBRES 20.000,00
TOTAL SECTOR 318.835,61 172.171,23 0,54
(*) No consumen edificabilidad para el cómputo total.
2 .4 . JUSTIFICACIÓN DE LAS RESERVAS DE SUELO
Los datos de nuestro sector son:
Superficie: 318.835,61 m2 .
Edificabilidad: 172.171,23 m2t .
Número máximo viviendas: 1 .374 viv .
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2 .4 .1 . Reglamento de Planeamiento
Según el anexo al Reglamento de Planeamiento, en suelos destinados a uso residencial se
reservarán, como mínino, los siguientes tipos de dotaciones:
Seldup . Sistemas de espacios libres de dominio y uso público .
A)
JARDINES 15 m2 suelo/ viv .= 20 .610 m2
28.854 m²
ÁREAS DE JUEGO 6 m2 suelo/ viv .= 8 .244 m2
B) 10% DE LA SUPERFICIE TOTAL A ORDENAR = 31.883,56 m2
En el plan parcial se han previsto un total de zonas verdes públicas de 69 .254,27 m2, aunque
solo se consideran computables la denominada V-1 que supone una superficie de 54.926,11 m2 .
CentroS doCenteS
Las reservas mínimas para centros docentes según anexo al reglamento de planeamiento
son:
GUARDERÍA 2 m2 suelo/ viv .= 2 .748 m2
TOTAL: 16.488 m2
EGB 10 m2 suelo/ viv .= 13 .740 m2
En el plan parcial se han previsto un total de equipamiento escolar de 17.330,26 m2 .
sips . serviCios de interés públiCo y soCial
Las reservas mínimas para SIPS según anexo al reglamento de planeamiento son:
PARQUE DEPORTIVO 8 m2 suelo/ viv .= 10 .992 m2
COMERCIAL 3 m2 const/ viv .= 4 .122 m2 const .
SOCIAL 6 m2 const/ viv . = 8244 m2 const .
En el plan parcial se han previsto dos parcelas destinadas a uso comercial con un techo
edificable total de 5.359,92 m2t , una parcela de uso deportivo de 11 .973,18 m2 y una para equi-
pamiento social de 9 .067,10 m2t .
2 .4 .2 . Ley 7/2002, de 17 diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía
En cumplimiento del apartado 2 .ª del punto 1 del artículo 17 de la sección cuarta, en sue-
los con uso característico residencial:
Las reservas para dotaciones deben cumplir como mínimo los siguientes estándares:
Entre 30 y 55 m2 por cada 100 m2t residencial = 51 .651,37 – 94 .694,18 m2 .
De los que entre 18 y 21 m2 (30 .990,82 – 36 .155,96 m2), y nunca menos del 10% de la superficie
del sector (31 .883,56 m2), deberán destinarse a parques y jardines.
Las reservas para dotaciones previstas en el plan parcial son superiores a las mínimas exi-
gidas tanto por el Reglamento de Planeamiento como por la LOUA .
En relación a los aparcamientos la LOUA establece entre 0,5 – 1 plaza de aparcamiento
público por cada 100 m2t . En el plan parcial se han previsto aproximadamente 1 .319 plazas de
aparcamiento situadas en vía pública, lo que supone una media de 0,80 plazas de aparcamiento
público por cada 100 m2t .
2 .5 . ESTUDIO DE DENSIDAD Y POBLACIÓN
Se establece en 1.374 el número de viviendas máximo para el sector, por lo que tenemos:
1 .374
––––––––––––– = 46 viviendas/ha
29,883561 ha
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Y la población estimada, supuesta una ocupación de cuatro personas por vivienda, es de 4 x
1.374 = 5.496 habitantes, que suponen una densidad de población de:
5 .496 hab .
––––––––––––– = 184 habitantes/ha
29,883561 ha
Parámetros normales en el Plan General de Torremolinos dada la edificabilidad bruta de
estos terrenos .
2 .6 . INFRAESTRUCTURAS PROYECTADAS
En este plan parcial se recogen los conceptos fundamentales del sector relativos a infraes-
tructuras, refiriéndose para su diseño y desarrollo al proyecto de urbanización del sector.
2 .6 .1 . Viabilidad y aparcamientos
Se proyecta y diseña un sistema de viales que garantice el acceso rodado a todas las edifi-
caciones previstas según la ordenación que recoge el plan parcial, así como el acceso desde los
sectores colindantes .
El dimensionado mínimo se establece al menos para uso de los servicios de urgencia o de
acceso de vehículos del Servicio de Extinción de Incendios .
Los viales proyectados mantienen las constantes principales previstas en el PGOU de
Torremolinos y en los correspondientes planos de viales se definen la sección y rasante de cada
uno de ellos .
dImenSIonado de loS VIaleS
Las dimensiones de los distintos viales proyectados son las siguientes:
vial 1 y 3
Calzada (2 x 6,50) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,00 metros
Aparcamientos (2 x 2,20) . . . . . . . . . . . . 4,40 metros
Acerados (2 x 3,00) . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,00 metros
Mediana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,00 metros
–––––––––––––
TOTAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25,40 metros
vial 2, 4, 5 y 7
Calzada (2 x 6,50) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,00 metros
Calzada (2x3,50) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,00 metros
Aparcamientos (1x2,20)+(1x5,00) . . . . . 7,20 metros
Acerados (2x3,00) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,00 metros
–––––––––––––
TOTAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20,20 metros
Las secciones constructivas de los viales en zona de rodadura constan de subbase de 25
cm de zahorra artificial, base de 20 cm de hormigón HM-125, riego de imprimación y capa de
rodadura, formada por 6 + 6 cm de mezcla bituminosa en caliente tipo S-12 . Las aceras se ejecu-
tarán en baldosas de terrazo acanalado con capa de H-125 de 10 cm sobre subbase de 20 cm de
zahorra artificial. En aparcamientos se empleará base de zahorra artificial de 25 cm de espesor y
pavimento de hormigón HM-200 de 20 cm .
aparCamIentoS
Según el vigente Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo, el módulo de reservas
de plazas de aparcamientos es de 1 plaza cada 100 m2 de edificación, lo que supone un total de
1 .749 plazas de aparcamiento .
Por otro lado en el PGOU de Torremolinos se recogen las siguientes plazas mínimas de
aparcamientos, que tendrán que reservarse dentro de la parcela:
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residenCial: edifiCios destinados a viviendas plurifamiliares
Dos plazas por vivienda .
Una plaza cada 100 m2 de superficie construida destinada a uso de vivienda, incluida la
parte proporcional de zonas comunes .
Se deduce que según el número de viviendas es más restrictivo:
1374 viv x 2 plazas/viv = 2 .748 plazas
equipamientos: Se deberá prever en el interior de la parcela, como mínimo una plaza de
aparcamiento por cada 80 m2 .
EQUIPAMIENTOS TECHO EDIFICADO APARCAMIENTOS
ESCOLAR 17 .330,26 217
DEPORTIVO 5 .986,59 75
COMERCIAL 5 .359,92 67
SOCIAL 9 .067,10 114
TOTAL 36.263,46 473
Además se han proyectado 1 .319 plazas de aparcamiento en la red viaria, con una plaza de
minusválidos cada 50 o fracción .
En el plan parcial se reservan 4 .540 plazas de aparcamientos, distribuidas de la siguiente
forma:
Residencial . . . . . . . . . . . . . . . 2 .748 unidades .
Equipamientos . . . . . . . . . . . . . 473 unidades .
Viario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 .319 unidades .
TOTAL .................. 4.540 unidades.
2 .6 .2 . Abastecimiento de agua
proCedenCIa
Según las indicaciones del Departamento de Infraestructuras del Ayuntamiento de Torre-
molinos, se ha reservado una parcela como sistema técnico de infraestructuras para ubicar un
depósito de agua que permita el suministro al sector.
Desde el depósito de agua previsto, se proyectará una red de distribución cuya configura-
ción sea de malla cerrada que abastecerá al sector, satisfaciendo los datos de demanda previstos,
como aparece grafiada en los planos.
Toda la red de distribución deberá cumplir con el pliego de condiciones técnicas del
Ayuntamiento de Torremolinos para agua potable .
dotaCIón y ConSumo
Se proyecta una red de distribución de agua potable, con tuberías equipadas con todos los
accesorios y piezas especiales necesarias, discurriendo estas bajo acerado .
La red de distribución será de fundición dúctil, con un diámetro mínimo de 100 mm, e irá
colocada sobre lecho de arena a una profundidad comprendida entre 0,80 m y 1,00 m . En los
puntos donde se encuentran válvulas se construirán arquetas de ladrillo con la tapa de fundi-
ción . Asimismo serán de fundición las piezas especiales, válvulas codos, etc ., con mecanismos
de bronce .
Convenientemente distribuidos se dispondrán hidrantes de diámetros 100 mm de forma
que cualquier punto de una futura fachada deberá encontrarse a una distancia de 100 m de un
hidrante .
La red que abastece a los hidrantes debe permitir el funcionamiento simultáneo de 2
hidrantes consecutivos durante 2 horas, cada uno de ellos con un caudal de 1000 l/min .
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Además del consumo referido a la prevención de incendios la demanda total tendrá en
cuenta las siguientes dotaciones:
– Residencial . . . . . . . . . . . . . . 400 l/hab/d .
– Equipamientos . . . . . . . . . . . 10 l/m2/d .
– Zonas verdes . . . . . . . . . . . . . 5 l/m2/d .
– Riego + viales . . . . . . . . . . . . 1,2 l/m2/d .
Con estos datos podremos calcular el caudal máximo diario demandado:
RESIDENCIAL . . . . . . . . . . 1374 viv . x 4 hab/viv . x 400 l/hab/d . . . . . 2 .198 .400 l/d
EQUIPAMIENTOS . . . . . . . 37 .743,87 m2 x 10 l/m2 . . . . . . . . . . . . . . . 377 .438,70 l/d
ZONAS VERDES . . . . . . . . 69 .254,27 m2 x 5 l/m2 . . . . . . . . . . . . . . . . 346 .271,35/d
VIARIO . . . . . . . . . . . . . . . 53 .566,56 m2 x 1 .2 l/m2 . . . . . . . . . . . . . . . 64 .279,87 l/d
HIDRANTES (x2) . . . . . . . . 1000 l/min x 120 min . . . . . . . . . . . . . . . . . 240 .000 l/d
SUMA . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 .585 .720,27 l/d
El consumo total diario será de 3.226.289,92 litros, lo que supone un caudal punta de 10
horas de abastecimiento de:
Q = 3 .226 .389,92/10 h x 60 minutos x 60 segundos = 89,62 l/s
En el correspondiente proyecto de urbanización se realizará el cálculo de secciones y se
definirán los detalles constructivos de la instalación.
2 .6 .3 . Redes de saneamiento
El sistema de evacuación de aguas es separativo entre la red de aguas pluviales y la red de
aguas residuales, realizadas mediante canalizaciones subterráneas de PVC de alta presión .
Para el diseño de ambas redes de evacuación de aguas se ha contado con el asesoramiento
de los técnicos de la Empresa Municipal de Aguas, ASTOSAM, incorporando todos los viales
sistema de recogida de aguas pluviales y fecales .
El vertido de la red de aguas residuales se realizará a la red de saneamiento prevista en el
límite sureste del sector .
Para el caso de las aguas pluviales el vertido se realizará directamente a los arroyos .
aGuaS neGraS
El caudal de evacuación será igual al máximo caudal previsto en el abastecimiento 400
l/hab/día, utilizando un tiempo de 10 horas de consumo, deduciendo el caudal de riego, y
mayorado en 2,5 por previsión .
Se efectuará subterránea bajo calzada, hasta conectar con la red municipal existente que
discurre al sur del sector .
Las conducciones serán de PVC con un diámetro mínimo, por motivos de explotación y
conservación, de 315 mm . Las acometidas directas a parcelas, podrán ser de diámetro 200 mm .
Se colocarán pozos de registro en los cambios de rasante y de dirección, y de manera
general cada 40 m de distancia .
aGuaS pluVIaleS
Se considera un caudal instantáneo máximo a evacuar de 200 l/seg/ha. Con coeficientes
de escorrentía de 0,90 y 0,50 según sean zonas de viales o construidas y zonas verdes, respec-
tivamente .
El caudal considerado es:
– Viales: 5,36 ha x 200 l/sg/ha x 0,90 . . . . . . . . . . . . . 964,80 l/seg .
– Cubiertas: 20,45 ha x 1/2 x 200 l/sg/ha x 0,90 . . . . . 1 .840,50 l/seg .
– Verde: 6,92 ha x 200 l/sg/ha x 0,50 . . . . . . . . . . . . . 692,00 l/seg .
–––––––––––––
TOTAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 .497,30 l/seg .
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 131
Se efectuará igualmente subterránea, mediante canalización única bajo viales . El sistema
de captación se hará a base de sumideros, arquetas y tuberías.
Los absorbedores se colocarán a distancia inferior a los 45 m de tramos horizontales .
La red tendrá velocidades desde 0,6 y 3,5 m/seg ., debiéndose emplear diámetros mínimos
de 315 mm de PVC y para secciones mayores de 630 mm se utilizarán tuberías de hormigón
armado . Dicha red irá a una distancia mínima de 1 metro de profundidad y 0,9 metros con otras
canalizaciones .
Se colocarán pozos de registro en los cambios de rasante y de dirección, y de manera
general cada 40 m de distancia máxima .
En el proyecto de urbanización se estudiarán detenidamente todos los factores que inter-
vienen en el saneamiento .
2 .6 .4 . Electrificación
proCedenCIa
El proyecto de la red de suministro y distribución de energía eléctrica y alumbrado público
se atenderá a lo dispuesto en el Reglamento Electrotécnico de Alta y Baja Tensión, e Instruccio-
nes Municipales .
La red de alimentación prevista para electrificación en baja tensión, así como alumbrado
público, se realiza mediante entronque con la línea de media tensión más cercana.
CapaCIdad de líneaS y CentroS de tranSFormaCIón
A partir de la red de media tensión que discurre por los viales de la urbanización del sector
R .2-1, conectamos para dar suministro de energía a los distintos centros de transformación pre-
vistos .
Se colocará una canalización subterránea compuesta por 4 tubos de PVC de 140 mm de
diámetro .
Se han previsto 10 centros de transformación para distribuir en baja tensión con capacidad
para dos transformadores de 630 KVA, procurando igualar los circuitos en lo referente a poten-
cias a suministrar a fin de obtener un equilibrio de líneas.
preVISIón de potenCIaS
La previsión de potencia mínima para electrificación elevada según el Reglamento Elec-
trotécnico de Baja Tensión, es de 9 .200 w por vivienda y de 50 w por m2 de superficie de equi-
pamiento .
La potencia total demandada es:
– Viviendas: 1 .374 x 9 .200 w . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 .640,80 Kw
Coeficiente de simultaneidad aproximado de 0,50 . . 6 .320,40 Kw
- Equipamiento: 47.088,39 m² x 50 w . . . . . . . . . . . . . 2 .354,42 Kw
- Alumbrado: 122 farolas x 250 w x 1 .8 . . . . . . . . . . . 54,90 Kw
––––––––––––
TOTAL ........................... 8.729,72 Kw
dIStrIbuCIón en baja tenSIón
La red de baja tensión partirá desde cada transformador y alimentará a las distintas parcelas
existentes, mediante canalización subterránea, bajo tubo y con conductor de aislamiento de 1 Kv .
A la salida del C. T. la red quedará protegida mediante fusibles de alto poder de ruptura y
en las cajas generales individuales de cada parcela . Igualmente se protegerán los cambios de sec-
ciones mediante cajas de derivación estancas, situadas en arquetas para dicho fin.
En el proyecto de urbanización se estudiarán detenidamente todos los factores que inter-
vienen en la electrificación.
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 132
2 .6 .5 . alumbrado públICo
Igualmente se proyectarán redes de alumbrado público, subterráneas, con iluminación
media, medida sobre el pavimento de 20 Lux .
Se considera un factor de uniformidad medio, superior a 0,6 y máximo, superior a 0,3 .
Se situarán puntos de luz a ambos lados del vial principal, sobre báculos de 10 m de altura,
con una separación entre farolas de aproximadamente 30 m .
Desde el cuadro de protección se regularán las protecciones necesarias, célula fotoeléc-
trica, equipo de ahorro de energía, así como los interruptores horarios de encendido y apagado.
Cada báculo o farola llevará su protección a tierra independiente .
En el proyecto de urbanización se incluirá un estudio sobre el tipo de luminaria y de la dis-
tribución de intensidades del foco luminoso .
2 .6 .6 . otroS SerVICIoS
Se proyectará un tendido subterráneo para canalización de la red de telecomunicaciones,
previsto mediante tubos de PVC, según tipo de calles con alambre guía incorporado nacional .
Igualmente quedarán colocadas arquetas en los puntos de cruzamiento de redes y como
máximo a 70 metros de separación .
En el proyecto de urbanización se realizará estudio de basuras que recoja justificación de
volumen a transportar y plano de situación de contenedores normalizados que no entorpezcan el
tráfico.
2 .7 . COMPROMISOS DE URBANIZACIÓN Y VARIOS
Los propietarios de los aprovechamientos de este plan parcial adquieren los siguientes
compromisos ante el excelentísimo Ayuntamiento de Torremolinos que tendrán efecto como
consecuencia de la aprobación definitiva del presente plan parcial.
1 . Gastos de urbanización: Según el artículo 113 de la Ley 7/2002 .
“1.1. La inclusión en el proceso urbanizador y edificatorio a desarrollar en una unidad de
ejecución impone legalmente a la propiedad del suelo, con carácter real, la carga del levanta-
miento de la parte proporcional de todos los costes de urbanización correspondientes a los
siguientes conceptos:
a) Obras de vialidad, en las que se comprenden las de explanación, afirmado y pavimenta-
ción de calzadas; construcción y encintado de aceras, y construcción de las canalizacio-
nes para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras .
b) Obras de saneamiento, que incluyen las de construcción de colectores generales y par-
ciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras,
en la proporción que corresponda a la unidad de ejecución.
c) Obras para la instalación y el funcionamiento de los servicios públicos de suministro de
agua, incluyendo las de captación de esta cuando sean necesarias y las de distribución
domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios; de suministro de
energía eléctrica, comprendiendo la conducción y la distribución, así como el alumbra-
do público, y los de telefonía y telecomunicaciones .
d) Obras de ajardinamiento y arbolado, así como de amueblamiento urbano, de parques y
jardines y vías públicas .
e) Redacción técnica y anuncios preceptivos en la tramitación administrativa del pla-
neamiento de desarrollo preciso para la ordenación pormenorizada y del proyecto de
urbanización .
f) Gestión del sistema de actuación .
g) Indemnizaciones que procedan a favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos
los de arrendamiento, referidos a edificios y construcciones que deban ser demolidos
con motivo de la ejecución del instrumento de planeamiento, así como de plantaciones,
obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con este.
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 133
h) Realojamiento y retorno legalmente preceptivos de residentes habituales .
i) Cuando así se prevea expresamente en el instrumento de planeamiento a ejecutar o en
el sistema de actuación aplicado al efecto, además, las obras de infraestructura y servi-
cios exteriores a la unidad de ejecución que sean precisas tanto para la conexión ade-
cuada de las redes de la unidad a las generales municipales o supramunicipales, como
para el mantenimiento de la funcionalidad de estas; todo ello cuando así proceda con-
forme al régimen de las distintas clases del suelo .
j) Las de urbanización de los sistemas generales y cualesquiera otras cargas suplementa-
rias que se impongan a los terrenos, cuando así se haya establecido en el Plan General
de Ordenación Urbanística .
1 .2 . Corresponde igualmente a la propiedad del suelo, en caso de aplicación del sistema de
actuación por compensación, los gastos relativos al mantenimiento de todas las obras y servicios
previstos en el apartado anterior hasta la recepción de la urbanización por el municipio .
1 .3 . Los propietarios tendrán derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesiona-
rias o prestadoras de los servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el
primer establecimiento y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable,
suministro de energía eléctrica y, en su caso, telefonía, en la parte que, conforme a la regla-
mentación o las condiciones de prestación de estos, no deba ser asumida por los usuarios . Los
costes de establecimiento y de conservación se acreditarán mediante certificación expedida
por el Ayuntamiento” .
2 . Ceder gratuitamente y libre de cargas las parcelas destinadas a zonas verdes o libre
público que resultan del presente proyecto, así como el resto de los equipamientos de cesión
obligatoria .
Las cesiones podrán referirse a una parte del sector aún cuando no se haya completado la
urbanización, siempre que el área ya urbanizada constituya una unidad funcional directamente
utilizable y se haya producido sobre la misma la recepción por la junta de compensación .
3 . Ceder gratuitamente al Ayuntamiento de Torremolinos, en concepto de aprovechamien-
to, 17 .155,12 m2t .
4 . Se preverá la reserva de suelo necesaria para la implantación de viviendas acogidas a un
régimen de protección (artículo 10.B.a de la LOUA) que suponga al menos el 30% del aprove-
chamiento objetivo. Se establece un coeficiente de ponderación interno entre las viviendas libres
y las viviendas de protección oficial de 0,5.
5 . Para la ejecución de las obras de urbanización por el sistema de compensación previsto,
se constituirá la junta de compensación del sector, quien tendrá a su cargo la ejecución de las
obras . Previo a la recepción de las obras por parte del Ayuntamiento de Torremolinos, se habrá
constituido una entidad colaboradora de conservación que se hará cargo de la conservación de
las zonas verdes de la urbanización .
6 . Se establecen una sola fase para realización de obras de urbanización, cuyos plazos
computarán en el momento de aprobación definitiva del proyecto de urbanización.
7 . En cumplimiento del artículo 130 .2 .A .g de la LOUA, para garantizar el exacto cum-
plimiento de los compromisos adquiridos por los propietarios del suelo, se aportara aval banca-
rio por importe igual al 7% del total de las obras de urbanización, con anterioridad a la aproba-
ción definitiva del PPO.
2 .8 . ESTABLECIMIENTO DE LOS PLAZOS DE INICIO Y TERMINACIÓN DE LAS VIVIEN-
DAS DE PROTECCIÓN OFICIAL U OTROS REGÍMENES DE PROMOCIÓN PÚBLICA
La Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo,
modifica en su artículo 23, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística
de Andalucía (LOUA), introduciendo una nueva letra c) al apartado 3 del artículo 18 con la
siguiente redacción:
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 134
“c. En las áreas o sectores que contengan reservas de terrenos para viviendas de protec-
ción oficial u otros regímenes de protección pública, el Plan General de Ordenación
Urbanística o, en su defecto, el instrumento de planeamiento que contenga la orde-
nación detallada especificará los plazos para el inicio y terminación de estas vivien-
das, plazos que deberán contar con informe favorable de la Consejería competente en
materia de vivienda, que lo ha de emitir en un mes, transcurrido el cual se entenderá
aprobado el plazo que contenga el instrumento de planeamiento”.
Por tal motivo se establece que el plazo máximo para el inicio de la ejecución de las 425
viviendas de protección oficial previstas dentro sector R-2.8 “La Leala” en las parcelas R-5 y
R-6, será de 12 meses desde la recepción de las obras de urbanización del sector y el plazo máxi-
mo para la terminación será de 24 meses desde la fecha de inicio de la ejecución de las mismas .
Asimismo deberá tenerse en cuenta que no deben transcurrir más de 30 meses desde la
calificación provisional para la obtención de la calificación definitiva, según el artículo 39 del
Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas
de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas disposiciones de la Ley
13/2005 .
3. ORDENANZAS
3 . ÍNDICE DE ORDENANZAS
3 .1 . ORDENANZAS GENERALES
3 .2 . ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA
3 .ORDENANZAS
3 .1 . ORDENANZAS GENERALES
Los apartados redactados en el presente punto son una transcripción literal del PGOU de
Torremolinos, sin variación alguna como complemento al documento .
TÍTULO V
CAPÍTULO 2 .º
Ordenanzas de la edificación: Definiciones de carácter general
Artículo 150 . Parcela y solar
parCela: Se define como PARCELA toda porción de suelo urbano edificable, delimitada
con el fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y de la edificación, conferir autonomía
a la edificación por unidades de construcción, servir de referencia a la intensidad de la edifica-
ción y el número de viviendas y asegurar la unidad mínima de edificación.
Se establecen las siguientes normas generales sobre parcelación:
a) La unidad de parcela resultante del planeamiento no habrá de ser necesariamente coin-
cidente con la unidad de propiedad .
b) Cuando en las ordenanzas de zona o en los planes parciales o especiales se establece
una parcela mínima o unas dimensiones mínimas en algunos de sus lados, será obliga-
torio cumplir tales mínimos para poder edificar.
c) Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con lo previsto en el número 1,
artículo 258 de la Ley del Suelo; la cualidad de indivisible deberá hacerse constar obli-
gatoriamente en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, de acuerdo
con el número 2 del indicado precepto legal .
Solar: Parcela que por reunir las condiciones de superficie y urbanización que establecen
la Ley del Suelo y estas disposiciones, es apta para ser edificada de forma inmediata.
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 135
Artículo 151 . Definiciones relativas a la edificabilidad
1 . SuperFICIe de teCho edIFICable
Es la suma de las superficies cubiertas de todas las plantas que, de conformidad con estas
disposiciones, tengan la consideración de bajas y altas .
En el cálculo de esta superficie se computarán también íntegramente las superficies corres-
pondientes a las terrazas NO voladas, a los cuerpos salientes cerrados, a las edificaciones o cuer-
pos de edificación auxiliares y a las edificaciones existentes que se mantengan, así como la pro-
yección de las escaleras, incluso exentas, por cada planta y la proyección horizontal por cada
planta de los huecos de canalizaciones verticales y de ascensor .
La superficie de los cuerpos salientes abiertos computará a estos efectos en un cincuenta
por ciento (50%) .
no serán Computables: Las plantas diáfanas, los accesos públicos bajo pórticos, las
terrazas o porches descubiertos (aunque se cubran con pérgolas o toldos) y los espacios de plan-
ta baja destinados a los aparcamientos obligatorios según estas disposiciones y los aparcamien-
tos que no siendo obligatorios se encuentran en plantas diáfanas no cerradas.
2 . índICe de edIFICabIlIdad bruta o de zona es el límite máximo de edificabilidad,
expresado en m2t/m2s (metros cuadrados de techo/metros cuadrados de suelo) aplicado a toda la
superficie de cada zona o sector.
3. Índice de edificabilidad neta para cada uso es el índice máximo de edificabilidad, expre-
sado en m2t/m2s (metros cuadrados de techo/metros cuadrados de suelo) aplicable a la superficie
neta edificable destinada a cada uso.
Artículo 152 . Ocupación de parcela
1. Superficie resultante de la proyección ortogonal sobre un plano horizontal de la totali-
dad del volumen de la edificación, incluidos los cuerpos salientes.
2. En las ordenanzas de edificación correspondientes a cada zona se fijan los porcentajes
de ocupación máxima de la edificación referidos a las parcelas.
3 . Los sótanos resultantes de excavaciones, nivelaciones y rebajes de terreno no podrán
sobrepasar el porcentaje de ocupación máxima de la parcela .
4. Los terrenos no ocupados por la edificación al aplicar la regla de ocupación máxima no
podrán ser objeto de ningún otro tipo de aprovechamiento en superficie, más que el correspon-
diente a los usos de zonas verdes y deportivos, y aparcamiento siempre que, en este segundo
caso, no existan cuerpos de edificación que sobresalgan de la cota natural del terreno.
5 . Los propietarios de dos o más parcelas contiguas podrán establecer la mancomunidad
de los espacios libres de las parcelas, con sujeción a los requisitos formales que establecen estas
disposiciones para los patios mancomunados .
Artículo 153 . Alineación a vial
Es la línea que señala el límite de la edificación a lo largo de los viales. Según las ordenan-
zas específicas de cada zona, la alineación de la edificación coincidirá o no con la del vial.
Artículo 154 . Línea de fachada
Es el tramo de alineación a vial correspondiente a cada parcela . Como caso especial y de
forma puntual el Ayuntamiento podrá redefinir las alineaciones fijadas por este plan general.
Artículo 155 . Ancho de vial
Es una medida lineal relacionada con la anchura del vial, que en determinadas ordenanzas
se adopta como parámetro de referencia para determinar la altura reguladora y otras característi-
cas de la edificación. Su forma de medición se atendrá a las siguientes reglas:
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 136
a) Si las alineaciones de vialidad están constituídas por rectas y curvas paralelas con dis-
tancia constante en cualquier tramo del vial entre dos transversales, se tomará esa dis-
tancia como ancho de vial .
b) Si las alineaciones de vialidad no son paralelas o presentan estrechamientos, ensanches
o cualquier otro tipo de irregularidad, se tomará como ancho de vial, para cada lado de
un tramo de calle comprendido entre dos transversales, el mínimo ancho puntual en el
lado y tramo considerados .
Artículo 156 . Altura reguladora máxima y número máximo de plantas
La altura reguladora máxima es la que pueden alcanzar las edificaciones según los valo-
res contenidos en cada una de las ordenanzas de zona . A cada altura corresponde un número
máximo de plantas . Estas dos constantes, altura y número máximo de plantas, se ha de respetar
conjuntamente .
Artículo 157 . Criterios de medición de alturas
1. La altura del edificio se medirá desde la cota inferior de referencia hasta la intersección
con el plano horizontal que contiene la línea de arranque de la cubierta, o con el plano superior
del último forjado en el caso de terraza o cubierta plana .
2 . Por encima de la altura reguladora máxima solo se permitirán:
a) La cubierta del edificio, de pendiente inferior al 50% y cuyos arranques se produz-
can en todas las líneas perimetrales de sus fachadas exteriores . El vuelo máximo de la
cubierta no superará el de los aleros .
b) Los petos de barandilla de fachadas (anterior, posterior o laterales) y de patios inte-
riores, así como elementos de separación entre azoteas tendrán una altura máxima
de 1,20 m si son opacos y 1,80 m si son enrejados o transparentes; en todo caso, los
petos de separación entre azoteas medianeras serán opacos y 1,80 m de altura .
c) Las cámaras de aire y elementos de cubierta en los casos de terraza o cubierta plana,
con altura máxima total de 0,60 m .
d) Los elementos técnicos de las instalaciones según se regula expresamente en este
capítulo .
e) Los remates del edificio de carácter exclusivamente decorativo.
3. Los espacios interiores que pueden resultar del cuerpo de edificación contemplado en el
apartado 2 a) del presente artículo, no serán, en general, habitables ni ocupables salvo que expre-
samente se diga lo contrario en determinadas ordenanzas de zona .
Artículo 158 . Criterios para el establecimiento de la cota de referencia
1 . edIFICIoS Con alIneaCIón oblIGatorIa a VIal
En los edificios cuya fachada, por aplicación de la ordenanza, deba situarse obligatoria-
mente alineada al vial, la determinación de la cota de referencia o punto de origen para la medi-
ción de altura es diferente para cada uno de los supuestos siguientes:
1 .1 . edifiCios Con frente a una sola vía
a) Si la rasante de la calle tomada en la línea de fachada es tal que la diferencia de niveles
entre los extremos de la fachada a mayor y a menor cota es igual o menor que 1,50 m,
la altura máxima se tomará en el punto de fachada coincidente con la rasante de calle de
cota media entre las extremas .
b) Si por el contrario la diferencia de niveles es superior a 1,50 m, se dividirá la fachada
en los tramos necesarios para que sea aplicable la regla anterior, es decir, de forma que
la diferencia entre las cotas extremas de cada tramo sea igual o inferior a 1,50 m, apli-
cando a cada uno de estos tramos la regla anterior, y tomando en consecuencia como
origen de alturas la cota media en cada tramo .
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 137
En cada uno de los tramos resultantes, la altura reguladora se medirá conforme a los
modos expuestos que correspondan, considerando únicamente a estos efectos cada tramo como
fachada independiente .
1 .2 . edifiCios Con frente a dos vías públiCas formando esquina o Chaflán
a) Si la altura de la edificación es la misma en cada frente de vial, se aplicarán las disposi-
ciones del número 1 .1 anterior, pero resolviéndose el conjunto de las fachadas a todos
los viales desarrolladas longitudinalmente como si fuesen una sola .
b) Si las alturas reguladoras fueran diferentes se tomará la altura correspondiente a la calle
más ancha y desde la esquina, una vez salvado el chaflán, se prolongará dicha altura
hasta una distancia no superior a su vez y media el ancho de la calle más estrecha, sin
poder sobrepasar en ningún caso la distancia de 20 m . A partir de este punto se tomará
la altura correspondiente a la calle más estrecha . El paramento originado por la diferen-
cia de altura recibirá tratamiento de fachada y deberá llevar huecos . Además habrá de
separarse al menos 3 m de la linde medianera .
1 .3 . edifiCios en solares Con frente a dos vías paralelas u obliCuas que no formen
ni esquina ni Chaflán
Los edificios en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen ni esquina
ni chaflán y cuya edificación en cada frente venga separada de la otra por el espacio libre interior
de manzana, se regularán a efectos de medición de alturas como si se tratase de edificios inde-
pendientes .
1 .4 . edifiCios en manzanas que no dispongan o dispongan parCialmente de espaCio
libre interior
a) La altura reguladora se determinará por el ancho del vial a que de cada edificación. Esta
altura se aplicará hasta una profundidad edificable determinada por el lugar geométrico
de los puntos equidistantes de la alineación objeto de la edificación y de la alineación
de la fachada opuesta . Esta norma se excepcionará en determinadas zonas del suelo
urbano cuando sus correspondiente disposiciones así lo establezcan expresamente, dic-
tando la norma específica sustitutoria.
b) Los casos particulares que originen alineaciones muy irregulares se resolverán por ana-
logía con los criterios expuestos en los apartados anteriores .
1 .5 . edifiCios Con frente a plaza
Las dimensiones de las plazas no influirán en la determinación de las alturas de la edifica-
ción con frente a ella .
Los cruces de vías y los chaflanes no tendrán la consideración de plazas. Para determina-
ción de las alturas de los edificios que den frente a plazas, se tomará como altura reguladora la
que proceda de la calle más ancha, de las que formen la plaza o afluyan a esta, de tamaño inme-
diato inferior a la dimensión mínima de la plaza medida entre sus lados opuestos .
Por dicha razón quedan excluidas las calles de anchura superior a la dimensión mínima de
la plaza, medida en la forma que arriba se determina.
Cuando parte de la fachada de un edificio de frente a una plaza y el resto a uno de los via-
les de acceso, se tomará como altura reguladora la que corresponda a la plaza, según se expresa
en el párrafo anterior, y se mantendrá dicha altura una distancia equivalente a vez y media el
ancho de la calle de acceso. A partir de este punto la altura reguladora de la edificación será la
correspondiente a dicha calle . El paramento originado por la diferencia de alturas será tratado
como fachada y deberá llevar huecos y estar separado al menos 3 m del lindero medianero .
1 .6 . edifiCios Con faChada a parques, Jardines, equipamientos y dotaCiones
En estos casos la altura reguladora máxima será la más alta de las correspondientes a los
dos frentes de calle de la misma manzana, contiguos a aquel de que se trate. Sobre estas zonas
no se crearán servidumbres de ningún tipo . Se presentará proyecto de tratamiento de las media-
neras colindantes a dichas zonas .
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2 . edIFICIoS exentoS
En los edificios exentos cuya fachada, por aplicación de la ordenanza, deba situarse obli-
gatoriamente alineada al vial, las cotas de referencias para la medición de altura se atendrán a las
siguientes determinaciones:
2.1. La altura máxima de la edificación se fijará en cada uno de sus puntos a partir de la
cota de la planta que tenga la consideración de planta baja, según lo especificado en el
apartado 1 del artículo siguiente .
2.2. En los casos en que la edificación se desarrolla escalonadamente para adaptarse a la
pendiente del terreno, los volúmenes edificados que se construyan sobre cada planta o
parte de planta que tenga la consideración de planta baja, se sujetarán a la altura máxi-
ma que corresponda a cada una de las partes citadas, y la edificación total no deberá
ser superior a la que resultará de edificar en un terreno horizontal.
2 .3 . En ningún caso las cotas de referencia de las plantas bajas podrá establecerse con una
variación absoluta superior o inferior a 1,50 m con relación a la cota natural del terre-
no . En consecuencia, en los terrenos de pendiente acusada, la planta baja habrá de
fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedi-
cha, no pudiéndose sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna sección longi-
tudinal o transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de referen-
cia de las distintas plantas bajas existentes .
Artículo 159 . Planta baja
1 . edIFICIoS exentoS
Se define como planta baja a la planta del edificio al nivel de la rasante del terreno o den-
tro de los límites de tolerancia que con respecto a ella se señalen en el apartado 2.3 del anterior
artículo .
2 . edIFICIoS Con alIneaCIón oblIGatorIa a VIal
En los edificios que, por aplicación de la ordenanza vayan alineados a vial, la cota de refe-
rencia de la planta baja para cada parcela es aquella cuya solera está situada como máximo entre
1,50 m por encima y 0,75 m por debajo de la cota de referencia de altura reguladora del edificio.
Si la parcela diera frente a dos viales opuestos, incluso con distintas rasantes, la cota de planta
baja en cada frente se determinará como si se tratase de parcelas independientes cuya profundi-
dad alcanzase el punto medio de las manzanas .
Con objeto de facilitar la visión del tráfico, para todos aquellos solares de esquina de calle
rodada que no tuvieran expresamente definida una alineación de chaflán será obligatorio dejar en
planta baja (si la construcción va alineada al vial), o bien en la cerca de cerramiento – si la cons-
trucción se retranque-, un chaflán definido en cualquier caso por la distancia de 3 m a partir de
la esquina en ambas fachadas. En casos excepcionales el Ayuntamiento determinará la solución
correspondiente .
3 . para todoS loS CaSoS
a) Con independencia de lo que a este respecto establezcan las ordenanzas de zona, con
carácter general se fija una altura libre mínima absoluta de planta baja de 3,50 m cuando esta se
destine a uso comercial o público y de 2,50 m para uso de vivienda .
b) No se permite el desdoblamiento de la planta baja en dos plantas según el sistema de
semisótano y entresuelo .
c) Los altillos o planta baja partida se permiten en planta baja siempre que formen parte
del local ubicado en dicha planta sin tener acceso independiente del exterior . Se permiten alti-
llos, no utilizables para vivienda, cuando cumplan las condiciones siguientes:
c.1. Se separarán un mínimo de dos (2) metros de la fachada que contenga el acceso prin-
cipal al edificio.
Boletín Oficial de la Provincia de Málaga
Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 139
c.2. No podrá superar el 40% de ocupación sobre la planta del local en que se ubiquen.
c .3 . Su altura libre mínima será de 2,20 m por encima y 2,50 m por debajo del forjado .
Artículo 160 . Planta sótano
1. Se define como planta sótano la situada por debajo de la planta baja, tenga o no huecos
a causa de los desniveles en cualquiera de los frentes de la edificación.
2. Sin perjuicio de lo anterior, la planta sótano es aquella enterrada o semienterrada siem-
pre que su techo esté a menos de 1,50 m sobre el nivel definitivo del suelo exterior. La parte de
planta semienterrada cuyo techo sobresalga más de 1,50 m por encima de este nivel, tendrá en
toda esa parte la consideración de planta baja .
3. Para usos de aparcamientos, trasteros o almacenes ligados a las viviendas la superficie
del sótano no computará a efectos de la superficie de techo máximo edificable. Para cualquier
uso diferente del anterior, la superficie máxima de techo permitida en sótano no podrá sobrepa-
sar el 20% de la superficie de techo edificado del edificio.
4. La superficie del sótano podrá alcanzar la ocupación máxima permitida para cada orde-
nanza específica de zona, debiendo cumplirse simultáneamente las condiciones de separación a
linderos públicos y privados de dicha ordenanza, salvo los casos en que expresamente se permita
la mancomunidad en parcelas contiguas .
Artículo 161 . Plantas altas
1. Se define como planta alta a cualquier planta de edificación situada sobre la planta baja.
2 . La altura libre de las plantas altas no será inferior a 2,50 m para toda la zona o sector .
Las plantas diáfanas para servicio de instalaciones de altura inferior a 2,10 m no contarán a efec-
tos del número de plantas aunque si a efectos de la altura máxima edificable.
Artículo 162 . Medianería
Es la pared lateral límite entre dos edificaciones o parcelas contiguas hasta el punto común
de elevación, pudiendo interrumpirse su continuidad por patios de luces y ventilación sean o no
de carácter mancomunado .
Artículo 163 . Manzana
Es la superficie de suelo delimitada por alineaciones de vialidad contiguas.
Artículo 164 . Profundidad edificable
Es la distancia normal a la línea de fachada que limita a la edificación por su parte poste-
rior. Define el plano de fachada que da al espacio libre interior de manzana.
Artículo 165 . Espacio libre interior de manzana
Es el espacio no ocupado por edificación que resulte de aplicar las profundidades edificables.
Artículo 166 . Retranqueos de la edificabilidad a la alineación
Es el retroceso de la edificación a la alineación del vial o a las medianerías. Pueden ser:
a) Retranqueo en todo el frente de alineación de una manzana.
b) Retranqueo en todas las plantas de una edificación.
c) Retranqueo en las plantas altas de una edificación.
d) Retranqueo en planta baja para formación de pórticos o soportales.
Artículo 167 . Reglas sobre medianerías
1. Cuando por aplicación de diferentes alturas reguladoras, profundidad edificable u
otras causas, aparezcan medianerías al descubierto, estas habrán de acabarse con los materiales
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y tratamientos propios de la fachada del edificio, y optativamente podrá retirarse la distancia
necesaria para permitir la aparición de huecos como si se tratase de una fachada .
2. Si la medianería que resulte de la edificación de dos solares contiguos no es normal a la
línea de fachada, solo podrán edificarse los solares cuando el ángulo formado por la medianería
con la normal de la fachada en el punto de su intersección sea inferior a 30º .
Se exceptúan de esta condición las parcelas cuyo colindante o colindantes se encuentre ya
edificadas. En los demás casos, para poder edificar habrán de regularizarse los solares de forma
que cumplan la condición indicada. Los casos especiales que den lugar linderos de parcela cur-
vos o quebrados o parcelas en ángulo, serán resueltos por equiparación con el criterio que se
contiene en este artículo .
3. En solares no construidos con anterioridad y que por aplicación de la ordenanza dejen
vista una medianera existente de 3 o más plantas de altura podrán construir hasta un máximo de
9 m de profundidad tapando la medianera en toda su altura .
Artículo 168 . Reglas sobre retranqueos
1. No se permiten retranqueos en las zonas o sectores donde expresamente se prohíban por
las correspondientes ordenanzas .
2. En las zonas o sectores en que expresamente se permita o prescriba, se admitirán facha-
das porticadas configurando soportales. En tales casos, las ordenanzas específicas de cada zona
o sector fijarán las dimensiones de la luz de paso entre pilares y fachada retranqueada, que habrá
de ser la misma en toda la extensión de la fachada retranqueada y nunca inferior a 2 m, así como
la altura libre, que no será inferior a 3,50 m.
3. No se permiten retranqueos si como consecuencia de ellos aparecen medianerías vistas.
Artículo 168 . Cuerpos salientes
1. Se definen como cuerpos salientes a los cuerpos de la edificación habitables u ocupa-
bles, cerrados o abiertos que sobresalen del plano de fachada (perímetro cerrado del edificio), o
de la alineación de la edificación, o de la alineación del espacio libre interior de la manzana.
2. Son cuerpos abiertos los que tienen su perímetro totalmente abierto. Pertenecen a este
concepto los balcones o análogos .
3 . Son cuerpos salientes todos los no incluidos en el apartado anterior .
4. Cómputo de superficie:
a) La superficie en planta de los cuerpos salientes cerrados se computará íntegramente a
efectos del índice de edificabilidad neta y de la superficie de techo edificable.
b) La superficie en planta de los cuerpos salientes abiertos computará en un cincuenta por
ciento a efectos del índice de edificabilidad neta y de la superficie de techo edificable.
c) En el supuesto singular de que el cuerpo saliente sea mixto, es decir, se abra para todos
sus lados a partir de un plano paralelo a la línea de fachada, la superficie de esta últi-
ma parte abierta solo se computará en un 50% a efectos del cálculo de la superficie de
techo edificable.
d) La proyección de los cuerpos salientes cerrados y abiertos se computará totalmente a
efectos de ocupación máxima sobre parcela y, si es el caso, a efectos de separación a
los límites de parcela .
5 . Se prohíben los cuerpos salientes en planta baja .
6. Se admiten, con las excepciones o restricciones que se establecen en las ordenanzas
específicas de zona o sector, los cuerpos salientes a partir de la primera planta.
7. En los edificios alineados a vial, los cuerpos salientes deberán separarse al menos 0,80
m de la medianería sobre el plano de fachada . Asimismo los cuerpos salientes no podrán estar a
una altura inferior a 3,50 m sobre el nivel de la acera .
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8. En todo caso, en los edificios alineados a vial los vuelos no podrán estar a menos de
0,60 m del plano vertical levantado sobre el bordillo de la acera .
Artículo 170 . Elementos salientes
Son parte integrante de la edificación o elementos constructivos no habitables ni ocupa-
bles, de carácter fijo, que sobresalen de la línea de fachada o de la alineación de la edificación, o
de la alineación interior .
Habrán de atenerse a las siguientes regulaciones:
1. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, marquesinas,
parasoles y otros semejantes fijos se limitarán en su vuelo por las mismas disposiciones
indicadas en el artículo anterior para los cuerpos salientes, con las siguientes particula-
ridades, aplicables a todas las ordenanzas:
a) Se admiten en todas las situaciones los zócalos, que podrán sobresalir un máximo de
5 cms respecto al paramento de fachada .
b) Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que:
1 .º Den frente a calle de más de 6 m de ancho .
2 .º No sobresalgan más de un treintavo del ancho del vial .
3 .º Cumplan la condición c) siguiente .
c) Se admiten los siguientes elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno
de sus puntos se encuentren a una altura inferior a 3 m por encima de la rasante de
la hacer, y que su vuelo no rebase en todo punto una distancia igual al ancho de la
acera menos 60 cm y con un máximo de 1,50 m y sin ser en ningún caso superior al
vuelo máximo de cuerpos salientes correspondientes a la calle .
2 . Los elementos salientes no permanentes, tales como los toldos, las persianas, anuncios
y similares, no están incluidos en el concepto de elementos salientes que se regula en
estas disposiciones, y en relación con ello se estará a lo que señalen las ordenanzas
específicas de zona o sector.
Artículo 171 . Ventilación e iluminación
a) Salvo los casos expresamente consignados en las ordenanzas específicas de zona, en los
edificios de viviendas no se permiten los dormitorios y estancias interiores si no reciben ventila-
ción e iluminación a través, al menos, de patios de luces. Las demás dependencias que no estén
destinadas a dormitorios y estancias, así como las escaleras y piezas auxiliares interiores, podrán
ventilar e iluminarse a través de patios de ventilación .
b) La ventilación e iluminación por medios técnicos sin utilización de patios de luces ni
patios de ventilación, se admitirán en las viviendas para dependencias y piezas auxiliares no des-
tinadas a dormitorios ni estancias, cuando se aseguren las condiciones higiénicas y esté expresa-
mente autorizado por las normas estatales, autonómicas y municipales sobre condiciones higié-
nicas y sanitarias de las viviendas .
c) La ventilación e iluminación de locales de trabajo y estancia destinados a uso comercial
y de oficinas podrán realizarse mediante patios de luces. Se permitirá en estos casos la ventila-
ción e iluminación mediante elementos técnicos de probada eficacia que aseguren condiciones
adecuadas de higiene .
Artículo 172 . Obras de ampliación
Todo lo que se dispone en estas disposiciones, tanto en las de carácter general como en las
específicas de zona, sobre patios, patios de luces y patios de ventilación, será de aplicación a las
obras de ampliación por elevación de nuevas plantas .
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 142
Artículo 173 . Patios de luces
1. Se define como patio de luces al espacio no edificado situado dentro del volumen de la
edificación y destinado a obtener iluminación y ventilación.
2 . Los patios de luces podrán ser interiores o mixtos . Son interiores cuando no se abren a
otros espacios libres o de vial, y son mixtos los abiertos a estos espacios .
3. Sin perjuicio de limitaciones específicas más restrictivas para determinadas zonas, con
carácter general la dimensión y superficie mínima obligatoria de los patios de luces interiores
depende de su altura. La dimensión mínima del patio de luces interior será tal que permita ins-
cribir en su interior un círculo de diámetro igual a un sexto de su altura, con un mínimo de 2
m. para edificios de hasta PB + 2, y no siendo el patio mancomunado, y de 3 m en los demás
supuestos. El círculo deberá estar libre, quedando fuera de él todo tipo de cuerpos, o elementos
salientes. Sus superficies mínimas serán las fijadas en la siguiente tabla:
ALTURA DEL PATIO DE LUCES
(N.º DE PLANTAS)
SUPERFICIE MÍNIMA
(m2)
HASTA 2 8
HASTA 3 12
HASTA 4 14
HASTA 5 16
MÁS DE 5 20
4. Los patios de luces mixtos, que son los abiertos por alguna o algunas de sus caras a
espacios libres o viales, no tendrán que cumplir las superficies mínimas señaladas en la tabla del
número 3 anterior, pero en cualquier caso deberán guardar las distancias mínimas entre paredes
fijadas por el diámetro del círculo inscribible que se ha establecido en el número 3 anterior de
este artículo .
Las paredes de los patios de luces mixtos se consideran fachadas a todos los efectos .
5 . En todo lo referente a patios de luces interiores se tendrá en cuenta, además de lo ante-
riormente expuesto por este artículo, las siguientes reglas:
a) Las luces mínimas entre muros del patio no podrán reducirse con lavaderos ni cuerpos
salientes de ninguna clase .
b) La altura del patio se medirá en número de plantas, a los efectos de determinación de
su superficie desde la más baja a la que el patio sirva, hasta la más elevada que lo rodee
total o parcialmente .
c) El pavimento del patio de luces estará, como máximo, a un metro por encima del nivel
del suelo de la dependencia a ventilar o iluminar .
d) Los patios de luces podrán cubrirse con claraboyas siempre que se deje un espacio peri-
férico libre sin cierre de ninguna clase entre las paredes del patio y la claraboya, con
una superficie de ventilación mínima de un 20% superior a la del patio.
Artículo 174 . Patios de ventilación
1. Se designan con este nombre a los espacios no edificados de carácter análogo a los
patios de luces, pero destinados a iluminar o ventilar escaleras o dependencias que no sean dor-
mitorios ni estancias donde se habita normalmente .
2 . Los patios de ventilación pueden ser interiores o mixtos .
3. Las dimensiones y superficies mínimas obligatorias de los patios de ventilación depen-
den de su altura. La dimensión del patio será tal que permita inscribir en su interior un círculo
de diámetro mínimo igual a un séptimo de la altura total del edificio, con un mínimo de 2 m. El
círculo deberá estar libre, quedando fuera de él todo tipo de cuerpos o elementos salientes. La
superficie mínima queda regulada por la tabla siguiente:
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Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 143
ALTURA DEL PATIO DE VENTILACIÓN
(N.º DE PLANTAS)
SUPERFICIE MÍNIMA
(m2)
HASTA 2 5
HASTA 3 7
HASTA 4 9
HASTA 5 11
MÁS DE 5 15
4 . Además de lo indicado para los patios de ventilación en los tres puntos anteriores de
este artículo, se aplicarán las siguientes reglas:
a) No se permitirá reducir las luces mínimas interiores con cuerpos salientes de ninguna
clase .
b) La altura del patio, a efectos de la determinación de su superficie, se medirá en número
de plantas, desde la más baja a la que sirva, hasta la más alta servida por él.
5 . Los patios de ventilación mixtos cumplirán las mínimas condiciones establecidas para
los patios de luces mixtos .
6. Los patios de ventilación podrán cubrirse con claraboyas siempre que se deje un espacio
periférico libre sin cierre de ninguna clase, entre la parte superior de las paredes del patio y la
claraboya, con una superficie de ventilación mínima de un 20% superior a la del patio.
Artículo 175 . Separaciones mínimas a linderos privados y públicos
1. Las separaciones mínimas de la edificación o edificaciones al frente de vía pública, al
fondo de parcela, a los lindes laterales de esta y entre edificaciones de una misma parcela, son
las distancias mínimas a las que se podrá situar la edificación, incluidos los cuerpos salientes,
tales separaciones se definen como la menor distancia existente desde los puntos de cada edi-
ficación, incluidos los cuerpos salientes, hasta los planos o superficies regladas verticales cuya
directriz sea la linde de cada parcela . El valor de tales parámetros se determina en las ordenanzas
específicas de cada zona o sector.
2. Los sótanos e instalaciones deportivas o cualesquiera otras resultantes de excavaciones,
desniveles o rebajes del terreno, deberán respetar los parámetros de las separaciones a linderos
para cada zona o sector .
Artículo 176 . Elementos técnicos de las instalaciones
Son partes integrantes de los servicios del edificio de carácter colectivo o individual, y
comprende los siguientes conceptos: filtros de aire, depósitos de reserva de agua, de refrigera-
ción o acumuladores, conductos de ventilación o de humos, claraboyas, antenas de telecomuni-
cación, radio y televisión, maquinaria de ascensores e incluso para acceso de estos a la terraza
o cubierta, cuerpos de escalera de acceso a la terraza o cubierta, y elementos de soporte para el
tendido y secado de ropa .
Habrá de cumplir las siguientes condiciones:
1. Los elementos técnicos de las instalaciones, que se definen en estas disposiciones,
habrán de ser previstos en el proyecto de edificación, y la composición arquitectónica
será conjunta con la del edificio.
2 . Las dimensiones correspondientes a estos elementos han de estar en función de las exi-
gencias técnicas de cada edificio o sistema de instalación.
3. Estos elementos técnicos nunca podrán tener el carácter de parte del edificio que se
pueda comercializar independientemente .
Artículo 177 . Casos particulares: Construcciones auxiliares y edificios de aparcamientos
1. Salvo que expresamente se prohíba en determinadas ordenanzas específicas de zona,
se podrán realizar construcciones o cuerpos de edificación auxiliares al servicio de los edificios
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principales, con destino a portería, garaje particular, almacén de herramientas, maquinaria de
piscina, vestuario, lavaderos, invernaderos y otras similares . Dichas construcciones computarán
a efectos de la medición del techo edificado, volumen y ocupación, así como deberán cumplir
el valor de los parámetros de separación a linderos privados y públicos, salvo los casos en que
dichas instalaciones puedan mancomunarse entre propietarios .
2. En los edificios para uso de aparcamientos, y salvo que se disponga lo contrario en las
ordenanzas específicas de zona, los parámetros reguladores de la edificación serán, exclusiva-
mente, la altura máxima edificable y la separación a linderos públicos y privados.
La altura libre de planta baja tendrá un máximo de 4,50 m y un mínimo de 3,50 m . La
altura libre de las plantas superiores no deberá ser inferior a 2,30 m . En todo caso la altura total
del edificio no deberá sobrepasar en ningún punto la altura máxima en metros, regulada por cada
ordenanza .
TÍTULO II
CAPÍTULO 1 .º
Regulación de usos
Artículo 59 . Sobre la regulación de los usos
El plan general regula de forma pormenorizada los usos que afectan a los términos clasifi-
cados como suelo urbano .
En el suelo urbano programado el plan general asigna los usos globales de cada sector, y
en su caso los usos complementarios. En el suelo urbano no programado el plan general señala
los usos dominantes, indicando, asimismo el carácter excluyente, compatible o prohibido de los
usos asignados a cada área .
En el suelo no urbano el plan general determina los usos admisibles, entendiéndose prohi-
bidos los no permitidos expresamente .
En atención a su asignación, las presentes normas desarrollan específicamente los usos
extractivos de aparcamiento, de vivienda e industria .
Artículo 60 . Tipos de uso, conceptos
Por su idoneidad para su localización, un uso puede ser: Dominante, complementario,
compatible y prohibido .
a) uSo domInante es aquel de implantación mayoritaria en zona o sector del territorio.
b) uSo ComplementarIo es aquel que, por exigencias de la legislación urbanística y por
el propio plan general, tendrá que existir, en cualquier caso, como equipamiento o dota-
ción necesaria derivada del uso dominante y en una proporción determinada en relación
con este .
c) uSo CompatIble es aquel que puede coexistir con el uso dominante sin perder ninguno
de ambos las características y efectos que le son propios. Todo ello sin perjuicio de que
su necesaria interrelación obligue a una cierta restricción en la intensidad relativa de los
mismos .
d) uSo prohIbIdo es aquel que, por su incompatibilidad con el uso dominante, debe que-
dar excluido en el ámbito en que se señala.
Artículo 61 . Desarrollo de la regulación de usos
1. En suelo urbano, como queda dicho, el plan general regula de forma detallada la
implantación de los usos sobre esta parte del territorio . No obstante, mediante una ordenanza
específica, podrán regularse más restrictivamente las determinaciones del plan general en cuanto
a la localización y características de los usos admitidos .
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2 . También en suelo urbano, los planes especiales de reforma Interior podrán restringir la
localización y características de los usos admitidos y admitir usos no contemplados por el plan
general siempre que sean compatibles con los expresamente admitidos por este.
3 . En suelo urbanizable programado, el plan parcial regulará de forma detallada los usos
admitidos .
4 . En suelo urbanizable no programado, el programa de actuación urbanística establecerá
la proporción admisible de usos compatibles con el uso dominante, siendo competencia de los
planes parciales subsiguientes el desarrollo concreto de los usos .
5. En suelo no urbanizable, los planes especiales podrán prohibir usos que resulten perju-
diciales .
6 . En último término, el planeamiento especial de protección del patrimonio histórico y
cultural podrá establecer limitaciones de usos en razón a la naturaleza del objeto protegido .
Artículo 62 . Clases de usos
A efectos del presente plan general los usos se clasifican:
A) SeGún Su FunCIón
1 . uso de viviendas, que comprende los espacios locales o dependencias destinadas a
residencia familiar . Se establecen las siguientes categorías:
a) Vivienda unifamiliar, vivienda situada en parcela independiente, en edificio aisla-
do o agrupado horizontalmente y con acceso independiente y exclusivo .
b) Vivienda plurifamiliar: Es el edificio destinado a residencia con más de dos
viviendas en régimen de propiedad horizontal, pudiendo disponer de accesos y
elementos comunes .
2 . uso de viario: Los espacios destinados a la comunicación y transporte de personas
y mercancías, así como los complementarios que facilitan su buen funcionamiento.
3 . uso de aparCamiento: Los espacios o locales destinados a la detención prolongada
de los vehículos de motor .
4 . uso de ofiCinas: Los espacios o locales destinados a actividades terciarias en que
predominan las administrativas o burocráticas, de carácter público o privado y los
destinados a despachos profesionales incluso las clínicas privadas de médicos . Se
incluyen en este uso actividades tales como gestorías, inmobiliarias, notarías, ban-
cos, servicios de la Administración. En este uso se pueden distinguir entre edificio
exclusivo de oficina o uso no exclusivo.
5 . uso ComerCial: Los espacios o locales abiertos al público destinados a la compra-
venta o permuta de mercancías al pormenor y su almacenamiento inmediato, así
como los servicios a las personas .
6 . uso de industria: Los espacios o locales destinados a las siguientes actividades:
a) Transformación de materias primas o semielaboradas, o su preparación para pos-
teriores transformaciones .
b) Conservación, guarda y distribución al por mayor .
c) Agencias de transporte .
d) Transporte e industria auxiliar del automovil, tales como estaciones de autobuses,
garajes, talleres .
e) Industria de materias de construcción .
f) Y en general, todas aquellas actividades que por los materiales y elementos técni-
cos utilizados puedan ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las perso-
nas o daños a los bienes.
7 . uso hotelero: Comprende los espacios o locales destinados a alojamiento tempo-
ral con instalaciones comunes tales como hoteles y moteles, apartahoteles y en gene-
ral los del ramo de hostelería con calificación turística, así como las instalaciones
anejas complementarias .
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8 . usos de hostelería: Tales como cafés, bares, restaurantes, discotecas, salas de fies-
tas, casinos, etc .
9 . uso de aloJamiento Comunitario: Comprende los espacios o locales destinados a
alojamiento con instalaciones comunes, tales como residencias de ancianos, infanti-
les, de estudiantes, así como instalaciones anejas complementarias .
10 . uso reCreativo y de relaCión soCial: Son los espacios o locales destinados al públi-
co para su entretenimiento, recreo o diversión, tales como espectáculos, cines y teatros .
11 . uso de asistenCia sanitaria: Comprende los espacios o locales destinados a la asis-
tencia y prestación de servicios médicos o quirúrgicos a los enfermos, con o sin aloja-
miento en los mismos, tales como hospitales, clínicas, dispensarios, ambulatorios, etc .
12 . uso eduCativo: Comprende el conjunto de espacios o locales destinados a activi-
dades de formación en sus diferentes niveles, tales como centros escolares, incluso
guarderías, academias, universidades, etc .
13 . uso Cultural: Los espacios o locales destinados a la conservación, transmisión y
génesis de los conocimientos, tales como bibliotecas, archivos, museos, teatros, cen-
tros de investigación, etc ., así también los destinados a actividades socioculturales y
de relación como pueden ser los centros de asociaciones, agrupaciones, cívicos .
14 . uso religioso: Los espacios o locales destinados al culto y los directamente ligados
al mismo, tales como templos, centros parroquiales, conventos.
15 . uso de zonas verdes: Comprende los espacios destinados a plantaciones de arbola-
do y jardinería, con objeto de garantizar la salubridad, reposo y esparcimiento de la
población, como parques, jardines públicos y privados, pequeños huertos familiares,
etc. así como para la protección y aislamiento de las zonas o establecimientos que lo
requieran y de obtener las mejores condiciones ambientales del área.
16 . uso deportivo: Los espacios o locales destinados a la práctica, enseñanza o exhibi-
ción del deporte y la cultura física .
17 . uso de proteCCión: Usos ligados a instituciones y cuerpos de protección y orden
público, tales como bomberos, policía, guardia civil, prisiones, centros tutelares de
menores . Se incluyen también en esta clase los usos propios del ejército .
18 . uso agríCola, forestal o pecuario, comprende los espacios o locales destinados al
desarrollo y explotación de las citadas actividades .
19 . uso extraCtivo, comprende las actividades de extracción de áridos, y movimiento
de tierras .
20 . uso de Cementerios .
21 . uso de Campings .
22 . usos reCreativos ligados a áreas forestales, tales como ventas, clubs de
campo, picaderos, lugares de picnic y análogos, que se regulan específicamente en
las disposiciones para el suelo no urbanizable .
23 . uso turístiCo, comprende a todos los usos englobados en las claves de uso hotelero, uso
de hostelería y de relación social y uso cultural, uso de zonas verdes y uso deportivo .
24 . uso estaCiones de serviCio en suelo urbano . Para garantizar un cierto aislamiento
con el entorno y paliar los problemas de circulación que pueden provocar sus accesos
las estaciones de servicio en suelo urbano deberán tener una parcela mínima de 5 .000
m2, salvo la de promoción municipal, cuyo aislamiento está garantizado por la zona
verde circundante y sus accesos no ofrecen problemas al dar a viales principales .
Nota: El uso de estaciones de servicio en suelo urbano, matizado en este apartado 24, se
considera incluido dentro de los usos que permitan actividades comerciales y cumpla con la nor-
mativa específica de aplicación para este tipo de actividad.
B) SeGún Su naturaleza
uso públiCo, el que se desarrolla sobre un bien de titularidad pública o de titularidad
privada gestionado por la Administración que posibilita su utilización y disfrute a todos
los miembros de la comunidad .
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uso privado, el uso limitado a un número determinado de personas por razón del
dominio o propiedad sobre la cosa .
uso ColeCtivo, son los de naturaleza privada destinados al público y a los que se acce-
de por la pertenencia a una asociación, agrupación, club o modelo de organización
similar o por el pago de una cuota, precio o contra-prestación .
Artículo 63 . Usos provisionales
Se consideran usos provisionales los que no estando prohibidos por este plan general, se
establezcan de manera temporal, no requieran obras e instalaciones permanentes, y no dificulten
la ejecución del plan general. Estos usos podrán autorizarse con arreglo a los requisitos y condi-
ciones previstos en el artículo 136 de la Ley del Suelo .
La autorización deberá renovarse (anual o bianualmente) en efecto de la cual quedará
caducada y habrá de procederse a su levantamiento .
3 .2 . ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA
Con carácter general, el aprovechamiento urbanístico del subsuelo de la parcelas de titula-
ridad privada será privado .
En la unidad de actuación que nos ocupa, se desarrollan los siguientes tipos de ordenanzas:
1 . reSIdenCIal: CIudad jardín Cj-7
1 . edifiCabilidad neta
Se cifra una edificabilidad para cada parcela, según el cuadro adjunto:
RESIDENCIAL
PARCELA USO SUPERFICIE
m2 SUELO
TECHO EDIFIC. ÍNDICE
m2t/m2sEDIFIC.
R-1 CJ-7 32 .823,71 37 .484,15 1,142
R-2 CJ-7 13 .318,08 17 .486,64 1,313
R-3 CJ-7 16 .410,54 21 .547,04 1,313
R-4 CJ-7 22 .375,28 38 .642,11 1,727
R-5 CJ-7 (V . P . O .) 18 .062,40 22 .270,82 1,233
R-6 CJ-7 (V . P . O .) 23 .828,64 29 .380,55 1,233
TOTAL RESIDENCIAL 126.818,65 166.811,31
2 . parCelaCión
Se cifra una superficie de parcela según el cuadro anterior
3 . número de viviendas
Se cifra un número máximo de viviendas por parcela según cuadro adjunto:
PARCELAS N.º VIVIENDAS
R-1 309
R-2 144
R-3 178
R-4 318
R-5 183
R-6 242
TOTAL 1 .374 VIV
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4 . altura edifiCable y oCupaCión de suelo
La altura máxima edificable se cifra en PB + 4 + ático, con una ocupación máxima del
50%, sobre rasante .
5 . separaCión a linderos públiCos
La separación mínima a lindero público será de 5 m, destinando el espacio entre la valla y
el edificio a zona verde y caminos peatonales.
6 . separaCión a linderos privados
La separación a linderos privados será como mínimo de 1/2 de la altura total del edificio,
con un mínimo absoluto de 3 m .
7 . disposiCión del volumen edifiCable
El volumen edificable máximo permitido en cada parcela, incluidos los vuelos de cuerpos
y elementos salientes, podrá disponerse en una o varias edificaciones principales, y destinarse
parte del volumen restante a edificaciones auxiliares. No se limita expresamente el número de
unidades independientes de edificación residencial o auxiliar que pueden disponerse sobre cada
parcela; la limitación solo vendrá impuesta por el volumen edificable y los demás parámetros de
Ordenación y Edificación aplicables a la Zona.
8 . Han de reservarse 2 .608 plazas de aparcamientos dentro de las parcelas para uso resi-
dencial, distribuyéndose de la siguiente forma:
PARCELAS APARCAMIENTOS
R-1 618
R-2 288
R-3 356
R-4 636
R-5 366
R-6 484
TOTAL 2.748
9 . ordenanza de valla
a) Solar sin edificar: Será obligatorio realizar un muro de cerramiento de 2,00 m de altura
máximo .
b) Parcelas edificadas
b-1) Vallas alineadas a vial . Se realizarán hasta 1,00 m de altura con elementos sólidos
y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m con cerramientos ligero y trans-
parente . Se presentará el proyecto de la valla conjuntamente con el proyecto de
edificación.
b-2) Vallas medianeras . En las lindes medianeras, las diferencias de cotas de rasantes
entre los dos respectivos terrenos colindantes no deberá ser superior a 1,50 m y
se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y opacos hasta una
altura máxima de 2,10 m medidos desde la rasante de la cota superior de ambos
terrenos colindantes . En ningún punto del terreno se podrá sobrepasar dichas dife-
rencias de rasantes y alturas de vallas debiendo escalonarse y adaptarse la valla a
la topografía del terreno .
La alineación de la valla en el frente de la parcela coincidirá en todo caso con la del vial y
diferenciará las zonas de dominio público y privado .
10 . separaCión entre unidades de edifiCaCión dentro de una misma parCela
La separación entre unidades de edificación dentro de una misma parcela será, como míni-
mo, igual a la altura de la edificación mayor.
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11 . CondiCiones de uso
– Uso Dominante: Viviendas plurifamiliares .
Usos complementarios y compatibles: Los definidos en el apartado 3.1 Tipos de usos
con los números 3, 4 y 5 (exclusivamente de primera categoría) y del 7 al 17 ambos inclusive .
2 . uSo de equIpamIentoS
1 . edifiCabilidad neta
Se cifra una edificabilidad para la parcela, según el cuadro adjunto:
EQUIPAMIENTO COMERCIAL
PARCELA USO SUPERFICIE TECHO EDIFIC. ÍNDICE
m2 SUELO m2t/m2sEDIFIC.
CO-1 COMERCIAL 5 .004,94 3 .503,46 0,70
CO-2 COMERCIAL 3 .712,91 1 .856,46 0,50
TOTAL COMERCIAL 8.717,85 5.359,92
EQUIPAMIENTO ESCOLAR
ES ESCOLAR 17 .330,26 17 .330,26* 1,00*
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO
DE DEPORTIVO 11 .973,18 5 .986,59 0,50*
EQUIPAMIENTO SOCIAL
SO SOCIAL 9 .067,10 9 .067,10* 1,00*
2 . parCelaCión
La parcela mínima será en su momento la que por la normativa específica del uso a
implantar así se requiera.
3 . altura edifiCable y oCupaCión del suelo
La altura máxima edificable será de PB + 1, con una ocupación máxima del 80%.
4 . separaCión a linderos públiCos
La separación mínima a linderos públicos será de 3 metros .
5 . separaCión a linderos privados
La separación a linderos privados será como mínimo de ½ de la altura total del edificio,
con un mínimo absoluto de 3 m .
6 . disposiCión del volumen edifiCable
El volumen edificable máximo permitido en cada parcela, incluidos los vuelos de los cuer-
pos y elementos salientes, podrá disponerse en una o varias edificaciones principales. No se
limita expresamente el número de edificaciones independientes de edificación que pueden dis-
ponerse sobre cada parcela; la limitación solo vendrá impuesta por el volumen edificable y los
demás parámetros de ordenación y edificación aplicables a la zona.
El resto de la parcela no ocupado por la edificación se destinará a:
– Zonas ajardinadas, peatonales y aparcamientos .
– La ocupación bajo rasante de las parcelas podrá llegar al 100% .
7 . separaCión entre unidades de edifiCaCión dentro de una misma parCela
La separación entre unidades de edificación dentro de una misma parcela será, como míni-
mo, igual que la altura de la edificación mayor.
8 . Se deberá prever en el interior de la parcela, como mínimo una plaza de aparcamiento
por cada 80 m2 de techo .
Boletín Oficial de la Provincia de Málaga
Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 150
EQUIPAMIENTOS APARCAMIENTOS
ESCOLAR 217
DEPORTIVO 75
COMERCIAL 67
SOCIAL 114
TOTAL 473
9 . CondiCiones de uso
a) Uso pormenorizado: Comercial, escolar, deportivo, social y cultural .
b) Usos compatibles: Zonas verdes, áreas peatonales y aparcamientos .
Nota: Para determinados casos, los parámetros reguladores del equipamiento a implantar,
podrán ser alterados en función de sus normativas específicas, previo estudio que justifique su
adecuación con el entorno .
4. PLAN DE ETAPAS
4 . PLAN DE ETAPAS
Para la realización de las obras de urbanización, mediante el sistema de compensación, se
establecerá un plan de etapas según marca el Artículo 54 del Reglamento de Planeamiento .
Se establece una sola fase para la realización de las obras de urbanización con una dura-
ción de 8 años. La fecha de comienzo de los plazos se concreta con la aprobación definitiva del
Proyecto de Urbanización .
Málaga, junio de 2009 .
Arquitectos (firmas ilegibles).
5. ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO
5 . ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO
5 .1 . OBJETO
El objeto del presente estudio económico-financiero es evaluar los costos de la Urbaniza-
ción del Sector, en los términos marcados por el artículo 55 del Reglamento de Planeamiento,
globalmente y según el plan de etapas previsto, y analizar la cadencia de inversiones necesarias
en relación con los beneficios de las actuaciones inmobiliarias, para en consecuencia determinar
la posible viabilidad económica de la inversión .
Para ello evaluamos los costes según parámetros unitarios, ya que se trata de una estima-
ción inicial, sin perjuicio de una evaluación mas detallada del proyecto de urbanización y ana-
lizamos las repercusiones económicas sobre el metro cuadrado edificable de aprovechamiento
lucrativo para obtener la relación entre ambos .
5 .2 . COSTES UNITARIOS
Para la evaluación de los costes de urbanización, empleamos los siguientes parámetros de
costes unitarios marcados en el artículo 55 del Reglamento de Planeamiento:
– M2 de explanación, pavimentación y señalización . . . . . . . . . . . . . . . . 15,91 €/m²
Ml de redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendio
por m2 de vial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,31 €/m²
Ml de red de alcantarillado por m2 de vial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,28 €/m²
Ml de red de electricidad y alumbrado público por m2 de vial . . . . . . . 17,49 €/m²
Ml de red de telefonía por m2 de vial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,29 €/m²
Total superficie de viario .................................. 79,28 €/m2
M2 de ajardinamiento en zonas verdes ....................... 32,02 €/m2
Centro de Ediciones de la Diputación de Málaga (CEDMA). Avenida de los Guindos, 48, 29004 MÁLAGA
Teléfonos: 952 069 279 - 283 / Fax: 952 603 844 www.bopmalaga.es www.cedma.es
Boletín Oficial de la Provincia de Málaga
Número 86 Miércoles, 8 de mayo de 2019 Página 151
A partir de estos costes unitarios, y teniendo en cuenta que la superficie total de viario es
de 53 .566,56 m2 y la superficie total de zona verde es de 69.254,27 m2, elaboramos el presente
presupuesto de obras de urbanización .
5 .3 . PRESUPUESTO GLOBAL DE EJECUCIÓN
El presupuesto de ejecución material de las obras de urbanización lo estimamos en:
Obras propias de urbanización
Explanación, pavimentación y señalización . . . . . . . . . . . . . . . . . . 852 .243,97 €
Redes de abastecimiento, riego e hidrantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766 .537,47 €
Redes de alcantarillado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 .193 .462,96 €
Redes de electricidad y alumbrado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 936 .879,13 €
Redes de telefonía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497 .633,34 €
Total red viaria . . . . . . . . . 4 .246 .756,87 €
Ajardinamiento de zonas verdes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 .217 .521,73 €
Obras de urbanización .. 6.464.278,60 €
Carga de urbanización del sistema general de espacios libres
Sistema general: 20 .000 m2 x 32,02 €/m2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640.400 €
Total presupuesto urbanización ... 7.104.678,60 €
5 .4 . reperCusiones
Evaluamos a continuación las distintas repercusiones que suponen el presupuesto de
ejecución estimado, lo que nos da una primera aproximación a la viabilidad económica de la
inversión:
Repercusión sobre m2 de suelo bruto
7 .104 .678,60/318 .835,61 m2 = 22,28 €/m².
Repercusión sobre m2, edificable.
7 .104 .678,60/172 .171,23 m2t= 41,27 €/m²t.
Repercusión por vivienda:
7 .104 .678,60/1 .374 = 5 .170,80 €/vivienda .
Estimando que el precio de venta por m2 construido en el sector, alcanza los 1500 €/m², la
repercusión sobre el valor de venta podemos calcularlo, según sigue:
Precio venta m2 construido: 1.500 €/m².
Repercusión urbanización: 41,27 €/ m².
Lo que supone un 2,75% sobre el valor de venta. Con ello entendemos que resulta viable
el desarrollo de este sector según las previsiones del presente plan especial .
Málaga, junio de 2009 .
Arquitectos (firma ilegible).
Torremolinos, 25 de marzo de 2019 .
La Concejala Delegada de Urbanismo, firmado: María Isabel Tocón Barroso.
2471/2019
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