BOPMA Boletín Oficial de la Provincia de Málaga

Edicto 3334/2019

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Esc
Boletín Oficial de la Provincia de Málaga
Número 93 Viernes, 17 de mayo de 2019 Página 95
ADMINISTRACIÓN LOCAL
NERJA
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Resumen ejecutivo del estudio de detalle de fincas sitas en calle Ánimas, número 1
y calle La Cruz, número 15, de Nerja
Con fecha 31 de enero de 2019, por el Pleno de la Corporación, se acordó aprobar defini-
tivamente el estudio de detalle de fincas sita en calle Ánimas, número 1 y calle La Cruz, número
15, de Nerja, promovido por Las Lomas de Frigiliana, Sociedad Limitada.
El resumen ejecutivo del referido estudio de detalle ha sido inscrito en el Registro Local
de Instrumentos de Planeamiento con número de asiento ED-197, así como en el Registro Auto-
nómico de Instrumentos Urbanísticos, bajo asiento número 8024 Libro: Nerja sección: Ins-
trumento de Planeamiento, constando en el documento el siguiente contenido:
“MEMORIA EXPOSITIVA
Objeto y descripción del estudio de detalle
Se redacta el presente estudio de detalle sobre un ámbito existente en la estructura urbana
de Nerja formado por dos fincas catastrales y la posibilidad de elaborar un proyecto conjunto
sobre las dos fincas.
Su objeto es el de establecer un reajuste de la alineación del conjunto edificatorio en su facha-
da a la plazoleta de la calle de la Cruz, embocadura de la plaza de España y transición entre diver-
sos ensanches de viario y plazoletas urbanas, en su salida del aparcamiento, para conseguir un espa-
cio suficiente para el tránsito peatonal y acorde con su situación urbana, creando además un tramo
de soportales en dicha esquina, procediéndose a compensar en el interior de la parcela la superficie
no aprovechada, para lo que se procede a realizar una ordenación del volumen resultante.
Dicha cuestión redunda en la mejora de la trama urbana sin que se aumente el volumen
edificatorio permitido por las ordenanzas de aplicación sobre el suelo inicial.
El ámbito cuenta con una superficie de 344,14 metros cuadrados según medición topográ-
fica reciente, situándose en la esquina de calles de la Cruz, con calle Ánimas, con frente también
a la denominada plaza de España, por donde se ubica la salida del aparcamiento subterráneo.
Dentro del solar, se delimitan las siguientes parcelas catastrales:
Finca 1: Referencia: 1873379VF2617S0001IA de superficie catastral 179 m2 y situación
calle de la Cruz, 15.
Finca 2: Referencia: 1873378VF2617S0001XA de superficie catastral 159 m2 y situación
calle Ánimas, 1.
En definitiva, se trata de un ámbito formado por dos parcelas catastrales que se ubican
en el centro de Nerja y que dan frente (conformando la esquina y dos laterales) a una plazoleta
formada por encuentro de las calles de la Cruz, Ánimas y plaza de España justo a la salida de
aparcamiento.
Procedencia, conveniencia y oportunidad de su formulación
Las actuaciones pretendidas de reajustar las alineaciones así como la de establecer la orde-
nación de volúmenes están dentro de las reflejadas por el artículo 15 de la Ley de Ordenación
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Urbanística de Andalucía, estableciéndose en desarrollo de las determinaciones del Plan General
de Nerja.
Datos identificativos del promotor y redactor del documento de planeamiento
El presente documento está promovido por la entidad Las Lomas de Frigiliana, Sociedad
Limitada, con NIF B-29750114, domiciliada en Pago de la Loma, s/n, 29788, Frigiliana.
Siendo redactado por la Arquitecta doña Susana García Bujalance, colegiada por el Cole-
gio de Arquitectos de Málaga con el número 694.
Usos, edificaciones e infraestructuras existentes
Las fincas se encuentran plenamente integradas en el casco urbano de Nerja contando con
la totalidad de los servicios e infraestructuras que definen a esta clase de suelos, no contando con
ninguna servidumbre reflejada en escrituras.
En la finca 1 hay actualmente construido un edificio conformando la esquina que se
corresponde con el número 15, de calle de la Cruz según catastro. Consta en este con una super-
ficie edificada de 418 metros cuadrados, con tres plantas sobre rasante (PB+2), siendo su uso el
residencial en plantas primera y segunda, y un local comercial en planta baja.
En la finca 2 hay actualmente construido un edificio que se corresponde con el número 1
de calle Ánimas, según catastro con frente a calle Ánimas y a la plaza de España, medianero por
su lateral oeste con la finca anteriormente descrita y al este con finca en calle Ánimas 3. Consta
en catastro con una superficie edificada de 206 metros cuadrados, con dos plantas sobre rasante
(PB+1), siendo su uso el de vivienda en las dos plantas.
Estructura de la propiedad del suelo
El ámbito se compone de dos fincas registrales, coincidentes con las catastrales.
Sus datos son:
Finca 1: Calle de la Cruz 15. Referencia catastral: 1873379VF2617S0001IA.
Finca registral de Nerja número 2027; C.R.U.: 29013000490325.
Titular: Som Cerezo, Rita (25%).
Som Cerezo, Antonio Manuel (25%).
Som Cerezo, Guillermo (25%).
Som Cerezo, María Eugenia (25%).
Finca 2: Calle las Ánimas, 1. Referencia catastral: 1873378VF2617S0001XA.
Finca registral de Nerja número 2655; C.R.U.: 29013000059737.
Titular: Las Lomas de Frigiliana, Sociedad Limitada (100%).
Descripción y justificación de la solución adoptada
Como se ha reflejado, lo que se pretende es el reajuste de la alineación de la edificación
con frente a la plazoleta generada en la esquina de la plaza de España con la calle de la Cruz y
calle Ánimas.
Si bien el ámbito está formado por dos fincas catastrales, la ordenación final y el volumen
generado se considerarán para la totalidad del conjunto de manera que el volumen final no exce-
da del inicial permitido, ajustándose en cualquier caso a los parámetros máximos definidos por
el PGOU sin sobrepasarlos.
Tras la ejecución de la salida del aparcamiento subterránea de la plaza de España la edi-
ficación objeto de este estudio de detalle, con la actual alineación, invade en cierta medida el
espacio necesario para un confortable tránsito peatonal sin la necesidad de la invasión del carril
para tráfico. Ya el inmueble situado en su frente se adapta a la nueva configuración urbana bus-
cada, creando unos soportales. De esta manera se conseguirá dotar de una cierta uniformidad a
un espacio urbano que en la actualidad no puede considerarse como amable para el peatón.
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Al estar ya consolidada la alineación por la existencia de edificaciones, se debiera man-
tener esta. No obstante, y como a continuación se refleja, aplicando las consideraciones de la
propia ordenanza se realiza la siguiente propuesta de reajuste de alineaciones y ordenación del
volumen.
En concreto se aprecia que la que se ha venido a reflejar como finca 1 (esquina calle de La
Cruz) ya tiene tres plantas, mientras que la finca 2 (calle Las Ánimas) tiene 2 plantas (PB+1),
si bien el inmueble frente a dicha finca (calle de la Cruz 17 esquina calle las Ánimas) cuenta
con tres plantas (PB+2), existiendo una plazoleta en su frente, de manera que se considerará
que parte de la fachada de la finca 2 podrá compensar el volumen necesario para poder realizar
el retranqueo de todas las plantas (PB+2) en la alineación y en planta baja de los soportales,
conforme a lo establecido en la ordenanza, sin desmejorar el entorno urbano, manteniéndose la
escala urbana y garantizándose las condiciones de soleamiento de las plantas bajas
El documento propone el mantener la altura existente en la edificación en calle de la Cruz
(PB+2) y que tras el reajuste de la alineación y la creación de soportales se localice el volumen
en el interior del ámbito del ED aumentando la altura de parte de la edificación en calle las Áni-
mas 1 hasta PB+2, continuación de la edificación anterior.
En cualquier caso el aumento de volumen que se fije se mantendrá a una separación de tres
(3) metros de la medianera más próxima de la edificación colindante (calle Ánimas 3) conforme
se establece en la normativa, así como mantendrá un retranqueo mínimo de tres metros respecto
de la fachada a calle las Ánimas, debido a la anchura de la misma, conforme se faculta por la
ordenanza.
Dicho retranqueo se aumentará hasta la distancia en que se mantenga una superficie edifi-
cable similar a aquella que se debe compensar por los retranqueos y soportales.
Se mantendrán de esta manera las condiciones de soleamiento de las plantas bajas, así
como la calidad ambiental de la calle las Ánimas. Dicho retranqueo no se mantendrá en su
fachada a plaza de España, pues las características y amplitud del espacio, así como las edifica-
ciones de la plaza no hacen necesaria dicha cuestión.
Justificación de volumen, alineaciones y rasantes respecto a las especificaciones del pla-
neamiento superior y que no se reducen superficies de viales ni la anchura de estos
Tal y como se puede apreciar en los nuevos planos de alineaciones, el reajuste de la ali-
neación supone el detrimento en planta de una superficie de 6,86 m2, que extendido al volumen
capaz de PB+2 se obtiene un volumen no ejecutable de 20,58 m2 .
Por otro lado, con la creación de un soportal (de anchura 2 metros) se consume una super-
ficie de 40,97 m2 .
Así pues, la superficie total a compensar en el interior del ámbito como consecuencia del
reajuste de alineación y la creación de los soportales es de 61,55 m2. De esta menara se estaría
compensando dicho volumen tal y como se refleja en ordenanzas sin alterar los parámetros fija-
dos por el PGOU, ni aumentando el volumen edificatorio asignado al conjunto existente.
El volumen resultante de dicho reajuste es el reflejado en planos, manteniéndose la finca
1 con una altura máxima de PB+2 y añadiéndose el volumen compensado en una planta adi-
cional parcial, a la finca 2, adosada a la anterior edificación y manteniendo una separación de
tres metros respecto de la medianera más próxima de calle Ánimas 3 y retranqueo de mínimo 3
metros de la alineación de fachada de calle Ánimas aumentándose esta hasta reordenar los 61,55
m2 que se pierden con la cesión, en base a la motivación anteriormente reflejada.
Las alturas máximas y los criterios para su medición serán así mismo las reflejadas en las
ordenanzas de aplicación, y en concreto de 7 metros para PB+1 y de 10 metros para PB+2, a
medir desde la línea para el establecimiento de la cota de referencia que, al no superar el desni-
vel de 1,50 metros se considera en el punto cuya cota sea la media entre las extremas de la calle
de acceso desde calle de la Cruz con plaza de España, en la salida del aparcamiento.
Centro de Ediciones de la Diputación de Málaga (CEDMA). Avenida de los Guindos, 48, 29004 MÁLAGA
Teléfonos: 952 069 279 - 283 / Fax: 952 603 844 www.bopmalaga.es www.cedma.es
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La altura de plantas y los criterios de medición de estas y lo relativo al diseño y resolución
de las cubiertas así como la determinación de los espacios aprovechables y cualquier otra cues-
tión de aplicación normativa se ajustarán en todo momento a las determinaciones fijadas en el
planeamiento superior.
Aunque el proyecto edificatorio pueda ser único, se sigue considerando que el ámbito está
conformado por las dos parcelas descritas (ver características de fincas resultantes), considerán-
dose como tales a la hora de cómputo de necesidad de dotación de aparcamientos según orde-
nanzas, no siendo necesaria dicha dotación.
No se reducen las superficies destinadas a viales, todo lo contrario, el presente ED tiene
como finalidad principal la de poder obtener unas superficies de viales mayores para proporcio-
nar un espacio urbano de calidad.
Resumen de características de las fincas resultantes tras la nueva ordenación
Finalmente la ordenación queda:
Finca 1 con una superficie de 179,43 metros cuadrados de suelo con capacidad para alber-
gar una edificación de tres plantas (PB+2) y con unos soportales con frente a su lateral oeste
(conexión entre calle de la Cruz y plaza de España) de ancho 2 metros en planta baja. Sus linde-
ros son:
Norte: Calle de la Cruz y calle Ánimas; sur: Plaza de España; este: Medianera con calle
Ánimas; oeste: Calle Ánimas y plaza de España, salida del aparcamiento.
Finca 2 con una superficie de 157,85 metros cuadrados de suelo, susceptible de albergar
una edificación de tres plantas (PB+2) si bien esta última planta se limita a una superficie de
61,55 metros cuadrados adosados a la medianera oeste (finca 1), no pudiendo aproximarse en
más de tres metros a la medianera este (calle Ánimas 3), y manteniendo un retranqueo a fachada
de calle Ánimas de tres metros. Sus linderos son:
Norte: Calle Ánimas; sur: Plaza de España; este: Medianera con finca calle Ánimas 3,
oeste: Medianera con finca en calle de la Cruz 15.
ESTUDIOS DE NORMATIVA SECTORIAL
Las reducidas dimensiones del ámbito de planeamiento, unido a su ubicación en suelo
urbano consolidado y la no afección ni aperturas de viario ni considerarse la actuación como de
transformación urbanística, implican la no existencia de afecciones sectoriales”.
En Nerja, a 3 de mayo de 2019.
La Alcaldesa, firmado: Rosa M.ª Arrabal Téllez.
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